土地売買の詐欺

ある土地仲介業者から、「法人の買い手がいるので、あなたの遊休の土地（栃木県）を売却しないか」との電話があり、コーヒー店で面会した。その際、登記済権利証を見たいというので（迂闊にも）コピーを見せたら、何かをメモした。恐らく、受付年月日と受付番号。仲介業者いわく、「買い手の希望で地目を山林から宅地にする。評価額が上がり、先方の了解も得ているので○○万円で売却できる。」とのこと。
そこで質問です。
１．地目変更の際、名義を仲介業者に登記移転し、専任契約（2ヶ月間）を結ぶというが、これは土地をだまし取る詐欺ではないか？ちなみに、費用は「法人への売却代金の10％+印紙代」という。
そもそも、地目変更の必要があるのか？仲介業者の狙いは何が考えられるか？

２．登記済権利証の受付年月日、受付番号を仲介業者に把握されたが、これによる被害は何が考えられるか？（知らないうちに所有権が仲介業者に移転されてしまうことは無いと思いますが・・？）

以上、よろしくお願いします。

No.5 回答者： satoshino 回答日時： 2016/12/01 07:28

＞業者は地目を山林から宅地にする工事のために名義を変更するといいました。

開発許可と言います。
その後に宅地として分譲するのでしたら、免許を受けた不動産業者以外は
宅地分譲などできませんので不動産業者売却することになります。

区画整備し道路や側溝、上下水道を増設し販売します
なので売却坪単価が１０倍ぐらいになりますが
そうゆうものです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
やはり業者が私から買い取って土地を開発すればよいと思いました。参考になりました。

お礼日時：2016/12/02 23:55

No.4 回答者： satoshino 回答日時： 2016/11/30 16:06

＞地目変更の際、名義を仲介業者に登記移転し、専任契約（2ヶ月間）を結ぶという

名義を変更？
名義を変更（所有権移転登記）するには理由が必要です
理由は、売買、贈与、相続以外にありません。
その不動産業者に売るの？
理由が明確でなければ法務局で受け付けません。

そもそも、登記済み権利書とは、
「法務局に、このように登記されていますよ」を証明するもので
法務局へ行けば誰でも取得できる情報です。

詐欺というのはあるが、

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
登記済権利証について知識がないものですから、無用な心配をしていたみたいですね。安心しました。
業者は地目を山林から宅地にする工事のために名義を変更するといいました。口頭説明だけで書類はありませんでした。説明内容を書面にしてもらうことが必要と思いました。

お礼日時：2016/11/30 23:56

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/29 23:53

＞地目変更の際、名義を仲介業者に登記移転し、専任契約（2ヶ月間）を結ぶ

＞ちなみに、費用は「法人への売却代金の10％+印紙代」という。
この２点がおかしいですね。

名義を仲介業者に移転しても良いが、その法人に売却予定金額の80%はその仲介業者からキャッシュで貰えるというなら、乗っても良いかな？とは思います。

恐らく、雰囲気的に質問者様は脈ナシとして、これ以降の接触は無いと思いますが、地目変更前に現況測量が必要とか何とか言って測量費名目で数十万単位での詐欺に方針を変えてくることはあるかも知れませんね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
その後、業者からは連絡ありません。
業者が私から買い取るなら話ならば合点がいきます。
今度業者から連絡あれば、口頭説明では十分理解できないので書面にして欲しいといいます。やはり、何かの理由をつけて数十万単位の金額を取る目的かと思いました。ご回答参考になりました。

お礼日時：2016/11/30 23:39

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/11/23 20:31

ちょっと順序が逆になりますけど。

2.については特に問題はないと思います。登記済権利証に記録されている受付年月日及び受付番号は，登記情報を確認すれば誰にでもわかることです。
ただし，それが登記識別情報を記載した書面であった場合は話は別です。登記識別情報（12桁の英数字）が見えない状態であれば問題はないものの，見える状態（目隠しシールがはがされた状態）だと，そのメモは登記識別情報を写し取ったかもしれないわけで，それは権利証の盗難に遭ったのと同様の状態にあるということになります。
でもお持ちのものが権利証なのでしたら，大丈夫でしょう。「権利証を所持している」ということを確認しただけだと思います。それなら普通の業者もします（むしろそれをしない業者のほうが怖いです）。

1.についてはよくわかりません。現在業界に注意喚起されている条件とはちょっと違うように思いますが，遠方居住ということであるならば，自分の知らないうちに売却されていた，なんてこともなきにしもあらずなようなので，気をつけていたほうがいいのかもしれません。

ただ，業者の提示条件がよくわかりません。現況が宅地でなければ，宅地に地目変更登記することなんてできません。遊休地ですから更地ですよね？　少なくとも宅地としての開発をしなければ地目変更登記はできませんから。
その開発のために，業者に売却するのでしょうか。だったらその売却の時点で，あなたは所有者ではなくなりますから，その先にある法人への売却についてはあなたは無関係になります。あなたはその業者から売却代金を受領し，業者への土地の引渡しと登記をすればいいだけです。売却後，一定期間は瑕疵担保責任を問われる可能性はありますが，それ以外では，その後のことなんて関係ありません。その業者から法人が相当な高値で買ったというのであればちょっと腹も立つかもしれませんが，それはその業者の努力の結果でしょうから，受け入れるしかないでしょう。

「法人への売却代金の10％+印紙代」も何の費用なのでしょう？　地目変更にそんな費用がかかるとも思えませんし，開発費用なんでしょうかねぇ。でもそんなもの，土地を買ったその業者が費用負担をして，それを上乗せした価格で法人に売れば済むだけの話です。元もとの売主がどうこうすべきものでもないように思います。というか業者が安く仕入れて，コストを上乗せして高くいればいいだけですよね。おかしな話です。

なんだかよくわからない内容なので，「では検討しますので書面にしてください。高額の取引ですし，自分ではよくわからないところがあるので弁護士に相談してみます」と言ってみてはどうでしょう。

また宅建業者なら，宅建の免許があるはずです。その業者がその免許番号を受けているかを確認してみるというのも確認方法の一つのように思います（なかったら詐欺でしょう）。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
喫緊の問題として私の知りたかった「２」について、全く問題ないことを教えて頂き安心しました。
また、「１」について、ご回答を読んでいてるうちに、仲介業者の説明の不審な点が見えてきました。「費用」は、仲介業者への名義の登記移転の費用（名義を業者にしないと開発できないとの説明）とのことでした。専任契約を結び、仲介業者は（現状の更地を）開発して宅地にして、地目の変更（山林→宅地）を行う。そして、私（名義は？）が法人に売却する？？やはり変です。おっしゃるとおり、仲介業者が私から土地を買取り、その後仲介業者が法人に売却すればいい話です。ご回答中のアドバイスにもあるように、「では検討しますので書面にしてください。自分ではよくわからないところがあるので弁護士に相談してみます」と言って見ます。ちなみに、仲介業者の名刺には免許証番号が記載してありました。また、全日本不動産協会加盟店でもありました。ご回答、とても参考になりました。

お礼日時：2016/11/24 00:48

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/11/22 03:14

業者に登記し抵当に入れられてさようなら

そもそも、信用してないでしょ

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
はい、信用しませんでした。

お礼日時：2016/11/22 21:19