市の畑

購入した家の裏にある狭い土地が
市の畑であることがわかりました。
公図で見ると道のようになっているのですが
実際は家が建っていて行き止まりというか
うちと裏の家の間しか
その畑という名の道？隙間？はありません。
50cmあるかないかの幅が6mほど。
市から買い取ったりできるのでしょうか？
本当はもっと幅があったとして、
裏またはこちら(前の所有者)が50年以上
越境していて占拠していた場合はどうなりますか？

質問者からの補足コメント

• もし、裏の家が市の畑に
  家の一部が越境してたとして、
  もう何十年もたっているので
  時効取得できたとしても登記はしていなければ
  もし、私が市から買い取って
  所有者が変われば
  時効取得はできませんか？

    補足日時：2017/02/26 10:14

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2017/02/26 20:20

お礼、ありがとうございます。

まず、市役所？区役所？
政令指定都市？

確実なのは市役所。
公有財産を管理する管財部門は本部組織です。
できればあらかじめ電話で担当課を確認して、相談の内容をお話してください。
畑であれば管財部門じゃなくて農業担当（農地担当）の部署の可能性もありますね。
アポ無しでもいいけど、運悪く担当者が不在とか、急に相談を受けても資料の準備が間に合わない、ってロスが考えられます。
あとは私にも確実な状況がわからないし、これ以上はお答えできません。

こんな感じでいいんですよね？
　　↓
①あなたは市の畑の隣接地を購入予定
②一応、契約まで進んだ
③市有地の地目は畑で間違いない
④その畑とあなたが購入の契約をした土地と、境界がよくわからない（らしい）
⑤現地では石（杭？）がある（らしい）
⑥売主の好意で簡単な測量（おそらく「現況」だと想像）

以下はある程度私の思い込みと想像で回答します。
実際と違っていたらゴメン（先に謝る）。

Q1:
もし市から買取の話ができたとして裏が越境していても現況のままで建替え時にはちゃんと敷地内で建ててもらえますよね？

A1:
あなたは購入の契約した土地に自宅を建てるんですね？
まだ土地の境界が確定していないから、と、工事のときに市の土地へ越境する心配ですか？
越境するかどうかの責任は、施主であるあなたですよ。
そこが市の土地ではなく、個人や法人と同じ条件です。
あなたが工務店やハウスメーカー、建築設計事務所などに設計を依頼すると、担当の建築士（または下請）が現地の状況を確認するでしょう。
いろいろ調査を行って境界がわからないと、どの範囲をあなたの「敷地」と考えていいのかわからないんです。
境界の立ち合いをして、あなたの土地の位置が確定したら、たぶん登記簿謄本の公簿の面積と違ってくるでしょう。
それをもとに建築士は設計を始めます。
敷地が確定しないうちは設計ができないんです。

設計ができなければ建築確認申請もできません。
ただし確認申請はあくまでも申請主義、法律では土地の確定を要求しておりません。
なので、思い込みで走ってしまうと、あとで境界が違ったときに大変な問題が起こりかねません。
つまりオウンリスク。
（最悪は違反建築で一部除却命令）
ここはぜひ手間と費用をかけてでも地積を確定させて、将来に禍根を残さないようにしてください。

＞敷地内で建ててもらえますよね？

あなたが建築士へそう指示してください。
「私は売り手からこの面積で買った。
その通りで何でダメなの？」
は通らない。
建築計画の内容についての責任者は施主と建築士です。
（たぶん重要事項説明書を読めば書いてある）

市が土地を随意契約であなたに売却するとなれば、その土地のスペック（量と金額）を確定させるのは市の役割になります。
話が進めば市は売却の準備を始め、不動産鑑定士に依頼して重要事項説明となる資料を作ります。
そのため、市の土地に限れば境界の立ち合いを市の負担で行うはず。
あなたは買おうとする土地と市の土地と接する部分での測量の費用と手間はかからないはず。
（矩形であればここで２点が決まるから、あと残り２点でいいはず）
市から立ち会う日時を指定されて現地に呼ばれます。
（認め印をお持ちください）

売却の金額は「相場」がほとんど。
付近に「相場」が存在しなければ路線価などが基本になるでしょう。
高くも安くもしません。
（だいたい安めが多いと思います）

Q2:
もし裏の家が市の畑に家の一部が越境してたとして、もう何十年もたっているので私が市から買い取って所有者が変われば時効取得はできませんか？
（やや編集）

A2:
ウィキあたりで「時効取得」の成立要因を確認すること。
　↓こんなリンクもあります。
https://www.minpou-matome.com/%E6%B0%91%E6%B3%95 …
簡単に言えば、、、気付いて20年、気付かず10年、です。
ただ内容は複雑怪奇、っていうか、理屈は簡単で状況次第、ってことでしょうか。
で、占有ね。
ただ境界がわからないだけじゃ占有にならない。
「もっぱら」
たとえば、隣の土地と全く知らず、完全に自分の土地と信じ込み、隣との間に塀を設けた。
あるいは建物自体が越境した（←目印が無いとどこまで権利を主張するか難しいか？）。
それを30年後くらいに気付き、法務局で時効取得の手続きを終えて登記事項証明書の権利の欄に記載をした。
で、すっきりと原始取得です。
私は時効取得を経験していないので、実際に法務局の窓口へ行く前に現所有者とどんなやり取りがあるのかわかりません。
素人には無理だろうから、弁護士や行政書士などが委任を受けて手続きををするんでしょうけど。
取得に際して代理者に支払う手数料など経費の合計と、取得する土地の価値と、天秤にかけて考えた方がいい。
（買えば10万円の土地に手続きで30万円かけたら泣く）

こちらに関しては私のお答えできる範疇を超えるので、ここらで勘弁。
占有の事実も範囲もわからないのに取得ばっかりしちゃったら、日本中で土地の奪い合いが始まりますよ。
「俺、ここからず～っと見える範囲の山でたま～にキノコ狩りしているから全～部取得する。」
って林野庁を相手に(^^;

あなたはこれからその土地を買いますよね。
あとは売り手側（現占有者）が何をどう思っているのか、
「えっ！ここうちの土地じゃなかったの？」
との意識も問題かもしれません。
市があなたの知らない間に何らかの手を打っていたらおじゃんかも。

実際には法定外公共物(具体的には里道）の時効取得の事例ってあったんですよ。
「公物の時効取得」
と言うようです。
まあ特殊な状況だったと思いますが。
なので、時効取得は考えないことです。
手間を考えれば大変だし。

おまけ。
地目の「畑」が気になります。
もし「登記地目＝現況地目」　⇒　「畑」　　だったら要注意。
そこが農地であれば大変。
農地は個人法人を問わず、農業従事者でないとたとえ相場の100倍のお金を用意しようと買えません。
まず購入の資格の有無から確認されます。
資格があればその市の農業委員会で農業委員により審査がされて、許可を受けてから売却の話に進みます。
農地を宅地にするなら農地転用も。

あと。
政令市なら土地計画区域外があるとは考えづらい。
全市内で都市計画の区域決定がされていると思う。
なら、あなたが買おうとする土地が建築要件のある土地でも、畑は違うかもしれない。
「線一本で市街化区域と市街化調整区域に分断（線引）」
可能性としては極めて少ないけど有り得ます。
もし調整区域であれば、そこを敷地として使うことは無理かも。
畑は市から買おうとするわけで、今の土地の売買契約とは関係ない。
別個に重要事項説明で内容を確認すること。
この辺は管財または農業担当も素人じゃないから、あなたが畑を買う意思とあわせて目的を説明してあげてください。
十分に理解をしていないとあとで
「話が違う！」
になりかねないし

運よく買えて、「畑」を建物のある敷地に取り込まずに、屋根なし車庫など今後も建物を置かずに使うのなら、「畑」が市街化調整区域であっても大丈夫です。
（良くある現況有姿、家庭菜園や資材置き場など調整区域の活用方法で）

くどいけど、農地だったら門前払いの可能性もあります。
アポ取って市役所へＧＯ（区役所じゃなく）
長文、失礼。

この回答へのお礼

たくさんのお時間
お手間をいただきありがとうございます。

土地を購入して家を建てるのではなく、
土地&古家を購入しました。
そこに親が住むので
今は特に何をしようとはありませんが
裏の土地が50cmくらいしかなく
どこまでがこちらなのか気になって
調べたら裏とうちの間に畑があったので
地図や地形や周りの家等いろいろ見ていたら
どうも裏の家が畑を
占有してるような感じだったので、、、,

もし、どちらかが建て替えとかなったら
畑はどうなるのかな？と。

建て替えるときはもう少し裏の隙間をあけたいので、
できたら買えたらいいなと思ったのです。
(裏の人は前にはかなり土地に余裕があるのに
うちのほうにギリギリに建てているので)

お礼日時：2017/02/28 18:42

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2017/02/25 13:25

法定外公共物で用途廃止ができる場合。

まれに里道が大きな土地(1筆)の中に突っ込み、その筆の中で消滅し、終端部分が全く他の土地に関係ない場合があります。
これなら先端部は廃止の可能性がある。
現に俺もやったし。

でも質問の文から想像すると、行き止まりであっても先っぽ、その先端部の両側に質問者さんとは関係の無い土地があると想像する。
(例えて言うなら最低3筆)
今回はその前提での回答。

だから市役所へGOなわけよ。
そもそも法定外公共物と決まったわけじゃない。
そうだとしても里道じゃなく形態の無い水路(青道)かも知れんし。

もし法定外じゃなく道路法の道路だったらもう大変、つっか、ほぼ無理。
(え？こんなとこが？って実際にあるよ)

確かに条件次第では里道などでも行政財産を用途廃止して普通財産へ種別換えし、払い下げの可能性はある。
でも今回は該当しないことも想定し、私なりに判断してお答えした。
状況がわかればもっと的確なお返事をしますよ。
(私はその自治体の財産管理者じゃないけど笑)

あと。
やはり条件次第だけど、この状況で一般競争入札はあり得ない気がする。
(「あり得ない」じゃまた噛み付かれるから「馴染まない」にしときましょうか)
金額により1号または2号随契が妥当かと。
自治体だって参加者がいないのに入札などの手間はかけない。
ましてや種別換えまでするのなら、それまでそこを欲しいとのプロポーズが無かったわけで。

あくまでも条件次第だけど、普通財産で入札に付さずに払い下げはよくある話です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
里道でも水路でもなく
畑です。

市役所に行けばわかりますかね。。

お礼日時：2017/02/26 00:17

No.3 回答者： bathbadya 回答日時： 2017/02/25 10:00

＞　 市から買い取ったりできるのでしょうか？

通常は、公平を期するために、保留地処分などで公売（入札）にするのが普通ではないかな？

＞　赤道なら、用途廃止して払い下げなどできませんよ。
行き止まりで、将来も道としての役目が果たせないなら、用途廃止の手続きできるし、法定外公共物ではなくなります。

実際、行き止まりになっていても、図面上は通行可能なのかも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2017/02/26 00:15

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2017/02/24 18:01

土地の地目(ちもく)は誰から聞きました？

登記事項証明書(俗に言う登記簿謄本)で確認しました？
「畑」で間違い無いんですか？
見た公図には、地番の数字が書いてありましたか？
もし赤道(or里道・「りどう」と読む)なら法定外公共物、売却(用途廃止して払い下げ)などできませんよ。

もちろん勝手に使うなどとんでもない。
とりわけ法定外公共物ならば。
(法定外公共物の説明は省略)

自治体の財産は公有財産であり、大きく分けて
①行政財産
②普通財産
に分けられます。
①は売却不可。
法定外公共物がまさにこれ。

もし畑であれば、②の可能性が高い。
お金次第で売ってもらえる可能性はある。
ただし。
あくまでも「可能性」があるだけ。

たとえば。
そこが何かその自治体にとってエポック的な意味合いがあれば別。
何かの記念碑だとか、有名人が寄贈した、など。
地目に関係なく、たまに墓地もあります。

いずれにせよ、市の所有する土地なのが確かなら市に相談するしかない。
あなたがその土地を買うとき、不動産屋(宅建主任)は境界について、重要重要説明で何と言いました？
重説の書面がお手元にあるでしょ。
未確定かな？
境界＝土地の面積
は「現況(登記事項証明の地積)」で買ったんですか？

境界が未確定で、あなたの側が境界を確認したいのなら、あなたが測量の費用を負担して、市の人間に立ち会ってもらい、合意する必要があります。
測量の費用は規模によるけど、20～30万程度が目安。
測量費用は原則として原因者の負担、市は一切の負担をしません。
うまくいけば、過去に立ち会い(境界査定)が済んでいて、確定しているかも。
それであれば、法務局での地積測量図とは別に査定図があるかも、です。
あればコピーをくれますよ。

あと、占拠の意味がわかりませんが、もし時効取得を目指すのなら諦めたほうがいい。
公有財産を管理する側は、土地代の100倍の費用をかけてでも訴訟に持ち込み、意地でも勝ちます。
もし公有財産を管理不行き届きで時効取得されたのが公になれば、議会でも監査でも住民訴訟でも黙っちゃいません。
ヘタすりゃ職員の首が飛びかねないし。
購入時に国費の補助でもあれば、マスコミ沙汰。

市役所へGO。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
はい、登記簿です。
里道ではなく地番もあり
地目が畑で、所有者が市でした。
大きな石が置いてあります。

公募取引で、
でも、売主の好意で測量してくれています。
でも簡単な、、、と言っていたので
境界確定ではなく筆界確認？！。
まだ契約のみで購入には至っていません。

もし市から買取の話ができたとして
裏が越境していても
現況のままで
建替え時には
ちゃんと敷地内で建ててもらえますよね？

お礼日時：2017/02/26 00:14

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2017/02/24 16:43

赤道と言って田の畔などになっていたところです。

そのまま使っていても何も請求されはしないですが、
気になるなら役所に行って購入交渉したらいいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
里道ではなく市の畑、でした。
市役所に一度行ってみます。
市役所遠いな、、、
区役所じゃダメですよね;^_^A

お礼日時：2017/02/26 00:05