マンション分譲ディベロッパー系列管理会社を排除するには？

大手マンションディベロッパーがセット販売した、グループ企業の管理会社への支払い費（管理費）は、サービス業としての利益を長期的に資産して算出した数字。実際、入居してみると不要な管理体制で、管理費総額を膨らませることで、管理会社の利益率が高くなる。Ｔコミュニティなどの大手管理企業の収益率はトヨタよりも高い。管理組合を形骸化させ、管理費削減等の合意形成を妨害するように組合理事等の選任においてかなり、住民主権を侵害して、こうした利益構造の継続を図っている。こうした状況への対応は、大手企業対一住民という構図の中で手も足もでない。泣き寝入りしないために、地道な活動が必要だが、国や自治体、消費者センターは支援してくれないのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： rczd 回答日時： 2004/11/27 14:12

やりかたはいろいろあると思います。

◇他のマンションとの比較
・例えばインターネットなり、雑誌なりに中古マンションの情報があります。近隣のマンションに限っても構いませんが、そのマンションの管理費と修繕積立金情報を収集してみてください。その中古物件にはかならず専有面積が書いてあるはずですので、平米単価をご自分のマンションと比較してみてください。安いところが多いはずです。このデータを組合員（住民）に公表すれば、いかに自分のマンションが高い管理費を払っているか、一目瞭然です。一方で修繕積立金は安いはずです。この安い積立金を継続すると、大規模修繕の時に工事費が足りなくなります。この結果、修繕積立金を大幅に値上げするか、工事を行わないかの２者択一しか残されません。後者を選択した場合、マンションは朽ちていき、廃墟の道を辿ることでしょう。
・国土交通省が「平成１５年マンション総合調査」というアンケートを取りまとめ、公表しました。ここに管理費、修繕積立金の平均値などが載っています。これとご自分のマンションとを比較なされれば、管理費は平均を上回り、逆に修繕積立金が下回っているでしょう。これも組合員に公表し、自分の置かれている位置づけを知ることが出来るはずです。

◇理事会
ここまで思っていらっしゃるのなら、＃２方と同じく、理事会に立候補なさるべきです。人任せでは何も変わらない、危険性が高いです。理事会へ意見を申し述べても、やる気のない理事会であれば、効果はありません。まず、自ら動かれることをお奨めします。

◇他社との比較
理事会に入ってからは、管理委託の仕様をはっきり決めた上で、他の管理会社複数社へ見積依頼を出します。この結果、安い価格提示が必ずなされるはずです。これを以て管理会社を切り替えるか、同じ管理会社の価格を引き下げるか、選択してみてください。前者の場合、管理の品質を見極めるのが困難ですが、管理会社へ自社が管理を請け負っている近隣マンションとそこの理事を紹介してもらい、清掃状況などの確認と管理会社の対応を理事から確認することができます。紹介しない管理会社は、自社の管理品質に自信を持っていない証拠とお考え下さい。

上記の取りすすめにあたっては、理事会内、及び組合員の啓蒙と合意の取り付けが必ず必要になってきます。独走せず、回りを巻き込みながら進めて下さい。

この回答へのお礼

理事に立候補、現職理事（10年以上長期）により人格理由に拒否され。管理会社担当、理事選任に公平を不要と発言。会議録は管理会社都合どおり。今や請求書以外は連絡も来ないが、こちらから交渉することもできません。ついには競売で追い出す、個人の情報不足を利用し、様々な請求をしてきます。大手管理会社は法、司法、行政面でも抜かり無く、奴隷の鎖を嵌めてきます。　　　　ありがとうございました。

お礼日時：2018/11/18 09:30

No.2 回答者： yuusui_tanbou 回答日時： 2004/11/26 21:37

少し他力なところが気になります。

貴方が来年、理事会に参加し、管理会社の変更を発議し、総会で決定することです。組合員（所有者）に決定権があるわけですから、分譲会社の息のかかった管理会社は本来無力です。気にせずドンドンやりましょう。マンション管理センター等はアドバイス位はしてくれますが、期待ハズレのところもあるかも知れません。要は貴方を含め、組合員のやる気次第です。

この回答へのお礼

理事のみと私だけの出席で、委任状で成立する総会で、理事就任を現職理事に拒否されました。管理会社社員は理事選任に公正、民主的は不要と現職理事を後押しというより、私の立候補を予想し仕込んでいました。

お礼日時：2018/11/18 09:42

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/11/26 16:53

そのような問題を含めてマンションの管理を円滑化するために、「マンション管理法」を創設し、管理会社とは別の立場（管理組合サイド）にたつ専門家としてマンション管理士という資格制度を作っています。

その取りまとめをしているのが、マンション管理センターです。また、管理会社の適正化に努める機関として高層住宅管理協会というのもあります。

マンション管理センター、高層住宅管理協会の指導・協力は仰げると思いますし、基本的に管理会社との契約は１年単位となっており、管理組合がしっかり活動していけば、排除できるように法は整備されています。

この回答へのお礼

法や仕組みは１０Q不動産業界のメンバーに依る政府の委員会などで表層的な対応。実際は個人は無力、通常では泣き寝入り他しか道はない。　　ありがとうございました。

お礼日時：2018/11/18 09:45