貸している土地の返却

知人Aは、40～50年前に父から借りた土地に家を建て現在は息子さんが住んでいます。（父もAも亡くなっています。）
口約束でほとんど地代も貰ってなかったので、現在は、司法書士に間に入ってもらい、私と息子さんとで契約を結び月12,000地代をもらっています。契約内容としましては、平成32年までに土地を更地にして返却するというものです。
質問事項は、本当に更地にして返してもらえるのかと言うことです。
ネットで調べて見ると契約書があっても、居住権の方が強いとあり、これから私が亡くなった後、相続税等もどうなるのかと心配です。法律に詳しい方、宜しくお願い致します。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2019/10/26 00:40

更地にするという契約があるのですから、それを履行しなかったら、どうするかと考えていてもしょうがない気がいたします。

少々勘違いなさっておられるような気がします。
居住権と言われてますが、自分の持ち物である建物に対して居住権を主張する必要はありません。
自分の物なのですから、住んでもよし、他人に貸してもよし、取り壊しても良いのです。
御心配されてるのは「借地権」ではないでしょうか。
借地権つまり「土地を借りる権利」です。

他人から土地を借りて建物を建てた人（Aとします）。さて、この土地の持ち主Bがお金に困って土地を第三者Rに売却したとします。
Rが「この土地は俺のものだから、建物を取り壊して更地にしてくれ」と言い出したら、Aはたまったものではありません。ここで「借地権」で対抗することになります。
「権」というのですから権利です。権利とは主張できるという事です。
借地借家法で、土地を借りてる人が保護されてるのです。借りる権利が保護されてる。


さて、話を戻して、契約で「いついつには建物を取り壊し、更地にします」としているならば、この借地権を期限になったら主張しないと言う事です。
契約自由の原則といい、双方が合意していれば、借地権主張をしない契約も良いのです（※）。
逆の言い方をしますと「借地権を主張できる者は、その権利を主張しなくてはいけない義務はない」という事です。

権利は主張することができますが、主張しない事もできます。

期日に建物を取り壊して更地にするという契約書に、借地権については主張しないと一文入れておいてもらうと紛争を避けるためには有効だったと思います。

契約書作成時に「もっと長い借地権を主張できるなんて知らなかった」というならば、契約書で定めた時期が来る前に契約のやり直しをAがBにしてくる必要があります。
約束の期日が来たのに「建物の取り壊しなどやだよ」となれば、これは契約不履行として、損害賠償請求ができる話になります。

※
余計な突っ込みノイズが入ると、わかりにくくなりますので、先に説明しておきます。
契約自由の原則があるので、双方でどのような契約をしても、これは有効です。
ただし公序良俗に違反する契約は無効です。
公序良俗に違反するとは、人身売買契約のようなものです。
博打で負けた金をいついつ払うという金銭消費貸借契約書も公序良俗に反する博打という行為を法で認めることになるので無効な契約となります。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2019/10/25 21:56

使用貸借契約から契約書を交わして賃貸借契約になった。

契約書には来年までに契約を解除し建物を取り壊しの上、更地にして返還する旨の特約を付したが、これは有効か？
という事だと思います。

契約書が定期借地契約の要件を満たしていれば有効と思いますが、質問文では司法書士が関与しているとあります。定期借地契約への切り替えについては司法書士ではなく不動産業者の領域なので何とも言えません。

ただ、既に契約書は交わしており、契約解除の期日が迫っていることから契約解除に関する通知文を発送しても良い段階だと思います。
アレコレ考えるよりも、通知を発送してそれに対する回答（無反応含む）次第で次の手を考える方が現実的でしょう。

契約解除で揉めた場合には裁判で決着することになりますから、最初から弁護士に依頼して通知文書の文案を考えてもらうのも良いでしょうね。
裁判になった場合には建物の状況や息子の居住継続意思や経済状態、それと質問者様が土地の返還を受けた後の利用計画なども勘案します。質問文を読むと長期間使用貸借関係が続いていたことが判りますから、現在は賃貸借契約関係になっているとはいえ通常の賃貸借契約と同等の権利が息子に認められるかどうかも未知数ですね。

少し先の話になりますが、係争になった場合で息子が継続居住する方向で決着する場合の事を予想すると、現在の地代の見直しや更新料（来年には現在の契約期間が満了する、という解釈）、名義変更料や建替え承諾料の額の確定と言う条項を加えて借主側の権利を固めると同時に地主側の収益も確保することになると思います。
また、契約解除の方向で決着する場合には、息子の移転料の一部負担や取壊し費用の免除（建物の買取）などが考えられます。

民事の争いですから、〇か×かと言う問題ではアリマセン。契約書の文言が全く用を為さなかったと言う事は考え難いように、契約書に記された条項が必ず成就されるものでもないと考えられた方が良いと思います。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2019/10/25 01:26

回答を付ける前に質問。

「知人Aは、40～50年前に父から借りた土地」と言われてますが、Aと「父」の続柄は。
Aと「父」とは、実際に親子ということでしょうか。
それとも「ちち」はAとは全く親子関係のない「どこかの親父」を指してるのでしょうか。

その後「息子」がでて来ますが、誰の息子ですか。
Aの息子ですか？
「父」の息子ですか？

そのうえで「私」はまったくの第三者なのか「父」「息子」のいずれかに該当するのか？
登場人物の表現をA、B、Cとして続柄を示すなどして表示方法を統一してください。
Aと言ったり父と言ったり、息子とか私とか言ったのでは「誰が誰なんだかわからん」です。

人間関係が曖昧です。

この回答へのお礼

分かりにくい質問ですみません。
知人Ａと私の父とは友人関係です。父名義の土地にＡが家を建て、その後Ａも父も亡くなり、土地は私が、家はＡの息子さんが相続しました。
現在は、息子さんと私との契約です。

お礼日時：2019/10/25 12:46

No.2 回答者： けこい 回答日時： 2019/10/24 15:28

通常の借地契約ですと居住権の方が強いです

もし立ち退きがなくて相続が開始された場合、当該土地は借地権付きの土地ということで、評価額から借地権割合が控除され、財産評価を行うこととなります
立ち退きを迫る手段としては、通常だと地代の額を近隣の相場に合わせ引き上げます
すると普通は文句を言ってくる
そこで、嫌ならやめろと開き直ります
裁判になることが多いですが、立ち退きを迫る有効な手段となります
が
元は知人Aの父親の土地
それが今は質問者さんの土地
すると質問者さんまたはその両親は、その土地を知人Aまたはこの親から買った、あるいは相続したということに
普通考えれば相続でしょう
従って知人Aと質問者さんとは結構近い親族だと想像されます
もしそうだった場合、基本は話し合いが望まれると感じます
自分が生きている内に、親族を集め、話し合っておいたほうがいい
でないと親族間のこういった問題は普通より更に一段と骨肉になりやすい

この回答へのお礼

早速、アドバイス頂きありがとうございます。
分かりにくい質問ですみません。
知人Ａと私の父とは友人関係です。父名義の土地にＡが家を建て、その後Ａも父も亡くなり、土地は私が、家はＡの息子さんが相続しました。
現在は、息子さんと私との契約です。全く交流はなく顔を合わせても挨拶もありません。

お礼日時：2019/10/25 12:49

No.1 回答者： quantum 回答日時： 2019/10/24 15:21

その契約が、明確に定期借地権によるものであれば必ず返却義務がありますが、ただし、居住用で定期借地権は30年以上とか50年以上とかの縛りがあります。

いつ、どんな契約書にしたのか疑問です。
相続税は全く別ですから、それはそれで資産総額や相続人数など細かい情報が必要です。ただ、所有者があなたなのは間違いないですから、遺産の1つとして計算されます。