マンションの理事会が管理組合規約に違反する行為をした時、マンション管理会社の監督責任は問えないのか

今年、輪番制でマンション管理組合の理事長になり、真面目に管理組合規約、マンション管理委託会社との契約、諸々勉強しました。１つの基本として、マンション管理組合の総会で決められた当期予算以上の金額の修繕費用を支出する場合、緊急な場合を除き、工事をする前に臨時総会を開いて総会の事前決議が必要だと理解しました。しかしながら築16年のマンションですが、過去６年間の内、4回も予算をオーバーして修繕工事をしています。そして翌年の3月末の総会決算報告で、賛成の方は挙手をと言われるとなんとなく皆さん手を上げてしまいます。国土交通書傘下のマンション管理センターに相談したところ、当然ですが”緊急の場合を除き必ず事前承認が必要。事後承認は不可”と言われました。
そもそも、総会の決議なしに予算を超えて工事を発注する理事会が悪いのですが、それを野放しにするマンション管理会社の責任はないのでしょうか？　私は、管理委託契約は管理組合と管理会社の間で締結されており、従い管理会社は１）契約先である管理組合の利益を守る義務があるし、２）理事会、総会の運営支援業務、があるので、理事会が規約違反をおこなっていることを黙って見過ごしている管理会社は理事会、総会の運営支援業務ので契約違反だと思います。

マンション管理会社に私の主張をぶつけると、”理事会が工事が必要だと決めたことなので、それ以上のことは干渉しない”との答え。私は管理会社の答えに納得いかず、この管理会社の言ったことの是非についてマンション管理センターとマンション管理業協会の両方の相談受付に聞きました。答えは、私が主張する『運営支援業務の支援という業務がすなわち監督責任を持つというの言えない、管理会社はは単なるアドバイザーであり、又理事会がアドバイスを求めなかったところに、僭越なアドバイスをすることを遠慮しても良い、ただし法律の専門家ではないので法的意味合いはわからない』とのこと。　

私はまだ納得いっておりません。管理委託契約第11条に、乙（管理会社）は甲（管理組合）に代わって組合員が管理契約に違反する行為の”中止を求めることができる”　と書いてあります。理事会の役員でもそもそも組合員ですし、”中止を求めることができる”のであれば中止させる義務があるのではないでしょうか？　それとも”中止を求めることができる”というのは、やってもやらなくてもいいということなのでしょうか？　やってもやらなくてもいいのであれば何のためにお金を払って管理会社と契約しているのかわかりません。　この”できる”という表現は”やれるならやらやらなければならない”と捉えられるか、もしくは”やってもやらなくてもいい”と捉えるのか、法的意味合い、又は判例を御存じの方おられましたらよろしくお願いします。

（有害行為の中止要求）
第 11 条 乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有
部分の占有者（以下「組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げ
る行為の中止を求めることができる。
一 法令、管理規約又は使用細則に違反する行為

そしてこれもあります。↓
（善管注意義務）
第５条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

質問者からの補足コメント

• 

  目的は予算超過の場合は総会決議を諮るということです。当マンションも標準管理規約ですので総会決議です。これが私の最重要目的です。これまで工事の発注において、相見積もりを取って業者を選ぶという競争原理を取り入れてられていません。どうみてもこの工事は10万円だろうと思えるのが35万円とかそういうのばかりです。理事会の中に、修繕専門委員長なる主（ぬし）のような人がいて、その人のツルの一声で決まっています。当マンションの組合員は軋轢をうみたくないという日本人特有の文化を強く持った人たちばかりでだれも文句を言いませんので、どんどんお金が出ていってしまいます。事故や天災由来でなくても保守維持的なものがほとんですが、事前決議がないので相見積もりを取らない、金額が高いで終わってしまいます。そもそも問題は何も言わない組合にあるのですが、私が理事長の期間では立ち向いますが、来年以降はもとに戻ります。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2020/06/04 15:01

• そもそも、（有害行為の中止要求）があるのは、住んでいる組合員は廊下やエレベーターですれ違うので気まずいから、問題を起こしている人に対してなかなか面と向かって言えない、そこに第三者の管理会社が組合員に代わって問題を起こしている人に”管理規約に違反しています”というのが期待されているのだと思います。　知人、友人たちは”それは管理会社が言うべきだろう～”と皆言います。自分が言いがかりをつけているとは10回考え直してもまだそうは思えないのです。

    補足日時：2020/06/04 15:08

No.3 ベストアンサー 回答者： mako-.- 回答日時： 2020/06/04 01:05

理事長として、一組員として

真剣に役職に当られているからこその疑問、憤りかと思います。お察しします。

経験から、管理会社というのは理事会が間違っていても99%言いなり、
利益になる工事等に導くことは日常、誠意より利益偏重、であると感じています。
また、自分も各所に相談に行きましたが、その怠慢に違法性を問うのはなかなか難しかったです。
例えばその予算を超過した工事も、保守維持的に必要なものなら（事故や天災由来等）
決議なく行われても仕方ない…らしいです。

質問部分については「やってもやらなくてもいい」部分だと解釈されてしまうかと。
何のためにお金を払っているのか、ですが
日常の掃除や管理人配置、議事録の配布、決算書作成等、
最低限やっているならばそこにお金をいただいている、と主張されてしまいます。

主さんの目的は何でしょうか。
・誠意のない態度を詫びて改めて欲しい？
・管理会社をリプレースしたい？
・今後は予算内で、予算超過は決議を取るように規約を定める？
・超過した金額を、決議の無いものは無効だとして、管理会社に返金させる？
今後の目的に応じて手段を考えては如何でしょうか。
住民もイエスマンが多いですから、議論の方向は誘導できますし、
理事長ですから、割と概ね好きにできるかと思いますよ。過去はなかなか覆りませんが。

自分は、決議の不十分な工事を辞めさせるため
有料で外部のマンション管理士に依頼し、（自治体はアテになりませんでした）
管理会社の社長宛に書留で主張を述べた注意喚起文を送付してもらいました。
管理会社の担当者が掌返して工事の中止に動き、1週間も経たずに話は立ち消えました。

外の力、上からの力をうまく利用することもご検討してみてください。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2020/06/03 18:38

質問文を読むと、管理組合理事長として憤りを感じている様に受け取れます。

手順として、理事会を開催して管理会社変更も視野に入れた申し入れを管理組合として行うという理事会決議を経たうえで管理会社と交渉された方が効果的でしょう。
先の回答にもあるように、今の状態では理事長一人の言いがかりの範囲に留まります。
この問題について、納得のいく回答・対応の無い場合には管理会社の変更も吝かではないことを相手側にも知らしめるべきでしょう。

管理会社への対応は理事長一人の問題では無く、組合員の総意に基づくものでなければなりません。他の理事や組合員に説明すべき問題点としてはかなり弱いと私は感じました。

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2020/06/03 13:21

「できる」はやってもやらなくてもいいという意味です

質問者さんの主張は、管理会社に対する単なる言いがかり
規約の趣旨に反するという主張で委託契約を解除する事は可能な気がします