修正して再度お願いします。！繰上のみ？繰上の後、借換？

教えてください！年収７００万弱、バツイチ子供一人（高２）の４０歳女性です。
現在、住宅ローン残高３０００万、あと２０年残っています。今回、今の銀行で４００万程繰上げのみをしようか、またはその額を減らし新生銀行（パワースマートローン５年固定１％）に借り換えをしたほうが良いのかとても悩んでいます。繰上後は４００万貯蓄が残ることになります。それで子供の進学費用に当てようかと・・・。

現在のローンは、２年固定で１．６５％ですが、今後も常に店頭金利より０．２％の優遇を完済まで受けられるのですが、新生の５年間１％や繰上手数料ゼロ、自動繰上システムは諸費用を払ってもとても魅力的に見えるのです。
通常、金利差が１％だと借換メリットがあるといわれていますが・・。シミュレーションでは借換５年後で６５万位メリットがあるようです。諸費用３０～３５万かかるといわれていますが、それを払っても、新生銀行の手数料無料などのメリットを併せると最終的に有利かなと考えています。

でも借換をすれば５年経過後は店頭金利となるため、今の０・２％の優遇を放棄することになり、最終的にどちらが有利なのかとても悩んでいます。

５年間１％というのも長期国債利回りが３％を超えないことが前提ですので賭けであることは間違いないのですが・・。今後の見通し等素人でお手上げ状態です。どなたかお詳しい方にアドバイスいただけないでしょうか？
借換の手間だけ「骨折り損のくたびれ儲け？」になりかねないのでしょうか？教えてください！

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2005/08/01 22:14

こんばんは、がんばっていらっしゃいますね。

全く別の切り口からのアドバイスなのですが（以前にも同じようなご質問に同じような答えをしたことがあったのですが）・・・、
まずNo.1のかたがおっしゃる様に、今後の金利の変動は、長期になればなるほどまるで予想がつきません。
我が家が住宅ローンを組んだとき、公庫の利率は4％で、「やった～」と喜んだのですが今は見ての通りのさらに低金利ですよね（苦笑）。で、我が家も昨今の低金利の住宅ローンを見て、借り換えを考えたこともあったのですが、結局やめました。理由は「先が見えない」こと、また公庫であれば「もしものときには相談に乗ってもらいやすい（月々の支払額を減らしてローンを組み直してもらうなど）」からです。
全く私的な見解かもしれませんが、私は昨今のローンと元の公庫ローンの利率の差を安心料と考え、借り換えを見送ってしまいました。
銀行やノンバンクのローンですと、少しの支払い遅延＝即不良債権と見なされる＝競売や信用保証協会への債権譲渡＝家を失う　という図式が即行でやってくると言う可能性も否定できないと思います。

こういった点も加味して再度ご検討してみるのも宜しいかもしれません。

男性であっても女性であってもある日突然年収が減るというリスクは今や平等にやってくる様な気がしますので、私の様な考えの者もいるということをお知らせしたく、回答いたしました。

ご参考になれば幸いです。　

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。確かに金利差＝安心料といえますね！普通、借換を考える状況って公庫等の完済まで固定金利が多いのでしょうが、すでに私の場合は公庫から都市銀行に借換済みで、今回再度の借換を考えているので、５年後の状況は現在借入銀行の店頭金利から０．２％優遇と、新生銀行の店頭金利差だけと言えるのでさほどかわらないかなぁ、当初の５年間が重要になってくるという気がしています。
私の中で、繰上手数料無料と、設定預金残高を越えた部分が自動的に日々繰上に回されるシステムにメリットを感じ都市銀からの借換を考えてしまう要因なのです。
でもエサに釣られてという競売という結果につながるのも怖いので、よく考えて見ます。目先ばかりじゃなく先を見て・・。とても参考になりました。ありがとうございました。

補足日時：2005/08/01 23:15

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/08/01 18:47

７００万年収で３０００万残高、あと２０年ですか．．．出来ないわけではありませんが割ときつい返済ですね。

まあ子供がお一人とのことなので、まあ深刻な事態というわけではないようです。

ご質問のお話ですが、この先の金利予想は誰も確かなことはいえません。ただ過去の変動金利の平均値は５％、高いときで９％までいったという事実があり、少なくとも２０年の間では３％以上となる時期は来るでしょう。
正常であれば国債は通常３％程度で住宅ローンは５％程度というのが普通ですから。

そして国債は今は１．２％という超低金利（はっきり言うと異常です）という状況を考えると、最近の株式市場の回復とあわせて国債金利が今後５年で３％を超えないという保障は全くできません。大体今年の初めには２．１％で当初は２％後半に進むと見られていたものが、諸事情により株式市場が不調でそのために国債に資金が流れているだけですから。

これらのことを考えますと、新生銀行の商品には全く魅力を感じません。小手先に数字だけ良くしてリスクを負わないというやり方であり（新生銀行にはこういう商品が多い）、私としてはその企業姿勢も疑問です。

繰上返済については既に高校２年生とのことで今後の教育費用がかなりかかると思われますから（大学など進学するのであれば）、手持ち資金の余裕度を持たせると共に、期間短縮ではなく返済額圧縮というやり方も検討下さい。子供が巣立ってしまえば、一気に住宅ローンは完済に向うことはできるので、結果として小手先のことをやるより堅実に考えた方がよいと思われます。

この回答へのお礼

ご丁寧に回答くださりありがとうございます。
おっしゃる通りキツイ返済です。この３年間で年収が２００万下がり、予想外の苦しさです。ゆえに、少しの貯蓄が出来たらなるべく早い時期に元金を減らしたいと、焦ってしまいました。
長期国債はバブル以降３％を超えてないのでこれから５年位は大丈夫かなぁと思っておりましたが、今年始めの予想は、そうだったんですね。景気回復を自分の肌で感じていないもので、・・。
「期間短縮ではなく返済額圧縮というやり方も検討下さい。」全く考えていなかったので目からうろこです。検討してみます。

お礼日時：2005/08/01 19:55