マンション購入時の担保について

ワンルームマンションを他人に貸すことを目的に購入するという話はよく電話なでど来る話ですが、そこでわからないことがあるので教えてください。購入資金を銀行などからローンを組んで借りるわけですが、その際に、購入したマンションを担保にしますよね。ということは、借り主がいなくなって、ローンが払えなくなったら、自分の貯金から穴埋めをしてローンを払えばそのマンションを所有し続けることができるわけですが、例えば、そのマンションを手放してしまえば（銀行に担保として取りあげられる）、それで済むことなのでしょうか？　評価額が足りないから、あと残り何百万円か払ってくださいとか言われないのでしょうか？　勿論、ローンを組む際の頭金、マンション購入時にかかった諸費用は捨てることになりますけど・・・。つまり、3000万円のローンを組んで賃貸用のマンションを購入した場合のリスクは、頭金と諸費用のみという考えはあたりなのでしょうか？　今までの質問を読んでみてもそのような質問がないようですので、どなたか教えてくださると幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/11 23:45

勘違いされているのだと思いますが、賃貸用でも

自己居住でも、ローンの仕組みは同じです。
銀行がお金を貸すのは、借主に返済能力がある場合に
融資するのであって、マンションの担保だけでローンは
組めません。
家賃収入のように不確定なものは、収入とはみなされ
ません。
つまり、本人に安定した収入がなければなりません。
この勤続年数などの審査基準は、居住用よりも投資用の
方がずっと厳しくなります。
自己居住用はあくまでも本人が住む家という意味で
住宅ローンが適用になり、低金利で期間も長く借りる
ことができますが、投資用の場合は住宅ローンは使え
ません。事業用となりますから、もっと金利も高くなり
ます。

つまり、質問者さまが勤続年数や年収などの審査を
クリアして、投資用マンションを購入した場合、
家賃収入があればそれで稼ぐことはできます。
けれど賃借人がない場合など理由はどうあれ、ローン
支払いが困難になれば、任意売却あるいは競売にかける
などしなければなりません。
当然ですが、売値がローン残債を下回れば、借金を
残すことになります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。担保というのは、それだけでは済まないのですね。つまり、マンションを手放した上でさらに支払いを要求されてしまう。
販売会社は頭金と諸費用の合計が損得のポイントだと言っていましたが、嘘ということになりますね。だまされるところでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/12 00:07

No.4 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/12 19:58

普通のワンルームの区分所有程度であれば、他の方の回答通りです。

ただ参考程度のお話ですが、規模が大きくなると担保物権の処分だけで債権がなくなってしまうローン(ノンリコースローン)もあります。
ただし、個人にはそんなに普及して内容ですけれど。
ゴールドマンサックスが大京物件の買い上げをした時に使われた手法だったかと思います。
参考はこの辺りを見てください。
http://www.spc-reit.com/kouza/nonreco.html

参考URL：http://www.orix.co.jp/grp/bs/rel_noloan.htm

No.3 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/12 19:58

普通のワンルームの区分所有程度であれば、他の方の回答通りです。

ただ参考程度のお話ですが、規模が大きくなると担保物権の処分だけで債権がなくなってしまうローン(ノンリコースローン)もあります。
ただし、個人にはそんなに普及して内容ですけれど。
ゴールドマンサックスが大京物件の買い上げをした時に使われた手法だったかと思います。
参考はこの辺りを見てください。
http://www.spc-reit.com/kouza/nonreco.html

参考URL：http://www.orix.co.jp/grp/bs/rel_noloan.htm

No.2 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/11/12 00:02

>>つまり、3000万円のローンを組んで賃貸用のマンションを購入した場合のリスクは、頭金と諸費用のみという考えはあたりなのでしょうか？

そんな美味しい話あるわけないですよね（笑）
マンションを買うっていうのは、マンションの所有権を
持つことなんです。
もちろん、購入代金は全額自分が払わなければなりません
よ（笑）
その購入代金のローンを組むのだから、ローンは最後まで
払いましょう。それが「投資」なんですよ。
担保に取るっていうのは、債務者が返済しなくなった
時に銀行が差し押さえるためですよ。
放っておいても担保が相殺してくれるなんて、そんな
うまい話があれば、資金もない無職の人が全額ローン
組んで投資用マンション買いますよね。

だから、借り手がつきやすいマンションかどうか
見極めて購入するのが、投資なんですよ。

この回答へのお礼

そうですよね。目が覚めました。お金を借りるのがそんなに簡単にできるわけがないです。本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/11/12 00:17