戸建を購入したいのですが、、、

こんにちは。私は東京都内の借り上げ社宅に住んでいる３０歳の会社員です。最近、子供が生まれたこともあり、一戸建てを購入しようかと思っています。候補としては、勤務地の青山一丁目まで１時間以内で通勤できる練馬区、和光市、多摩地区で探そうと思っていますが、年収700万円、自己資金300万円の私の場合、どの程度の家（建売？セミオーダー？）が無理なく購入できるかをアドバイスいただければ幸いです。また、参考になるサイトがあればお教えいいただきたく。よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： alias3 回答日時： 2006/01/14 17:20

無理無くご購入をお考えのこと、逆引きで検討してみましょうか。

自己資金300万とのこと。
ご家族は3人でしょうか？
家を購入する際、全ての資金を投入することは非常に危険な行為です。
特に、お子様がご誕生されたタイミングで住宅購入される場合はなお更です。
3ヶ月程度、生活できる資金はキャッシュで手元に残す必要があります。
賞与と給与の割合がわかりませんので、単純計算で年収の3/12とみれば200万程度でしょうか。
自己資金から200万を引くと残り100万となります。
戸建の場合、現在のお住まいの場所にもよりますが、引越し代が発生します。
取り敢えず10万とみましょうか。
家具や家電はは新規に購入せず全て現在ご使用のものを持ち込みとしても、照明＋カーテン＋空調代は現金で必要です。
間取りにもよりますが、4LDKであまり大きな建物をそうていしないとしても100万はかかります。
この時点で、手持ちの資金はゼロとなってしまいます。
この時点で残念ながら住宅取得は破綻です。

が、無理して住宅ローンを組もうと考えます。
3,500万程度の物件を購入するとしましょう。
金融機関から融資を受ける場合、保証料、手数料、各種税金等のいわゆる諸費用というものが発生します。
これも基本は現金で準備です。
3,500万の借入れであれば民間金融機関であれば200万程度必要になると思います。
諸費用ローンも組めますが、住宅ローンに比べかなり高い金利と短期の返済が求められます。

3,500万の借入＋諸費用ローンを組もうとするのは、年収700万であれば、言葉は悪いですが破綻に向かい一直線となります。

ここまで書けばある程度お分かりになったかと思います。
自己資金が足りません。

まず、向こう3ヶ月程度の生活費、引越し代、照明、空調、カーテン代、ローン諸費用を現金で確保しましょう。
合計で500万程度です。

これで、頭金ゼロローンが組める土俵に乗れることになります。

で、年収700万で生活に窮することなくローン返済が可能な額となりますが、細かい計算は置いておき、3000万以下と考えましょう。
ご質問者様の勤続状況や信用に問題無ければ銀行はそれ以上の融資はしてくれます。
が、間違ってはいけないのは、借りられる額と返せる額は別物と言うことです。

上記の意味での頭金ゼロは可能です。
しかし、今後、家を手放さなければならなくなった場合は頭金が少なければ少ないほど売却損が大きくなり（オーバーローン状態となり）、家を手放したくても借金だけが残る可能性が非常に高くなります。

正直申し上げて、まだ物件をチェックする段階には無いと考えます。

少なくとも、上記資金をまずは貯蓄することです。

貯蓄額が増えるに従い、物件のターゲットが決まってこようかと思いますが、戸建の場合はまず価格的に建売住宅が候補に上がってこようかと思います。
が、建売住宅は購入の際、慎重に慎重を重ねなければ後で後悔する事柄が非常に多いのが現状です。
これは、また具体的に検討される頃にここでもいですからご質問することです。

厳しいことばかり申し上げているように見られるかもしれませんが、安心して家を購入するためには上記のような営みが必要なのです。

No.3 回答者： Chuck_GOO 回答日時： 2006/01/30 11:14

まず仰る地域（特に練馬・和光近辺）ですと、

新築一戸建ては最低4000万円します。（３階建て、土地15坪、床面積30坪程度）
２階建てとなると、6000万円程度見る必要があるかと思います。

No.1/2さんが逆引きされて示していらっしゃるラインをいずれも超えるレベルですが、

「いやいや、どうしても一戸建てを！」と考えたときに、策がないか、ということになると、以下の２つはありうるかもしれません。

１）中古住宅の購入
２）定期借地権つき一戸建ての購入

特に２）については、4000万円を下回る金額で可能なケースがありますので、
物件自体は少ないですが、力を入れて探されると、お望みのものにあたるかもしれません。
（とはいえ、考え方としては"土地代の一部を借り賃として、爾後支払っていく”、ということになりますので、ローン返済＋土地借り賃　が、今後のsuzuskaさんの収入にてカバーできるかどうか、がポイントになってくるかと思います）


以上、あわせてご参考いただける部分あれば幸いです。

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/01/14 20:26

■まだ家をもつには５年早いと考えます。

■年収800万円、家建築のための貯金800-1000万というのが実現可能な資金計画です。

■借り入れは3000万円、家は4000万円程度の物件です。
■金利2.5％で30年返済で月々12万円の返済です。

■建坪40坪、床面積40坪（4ＬＤＫ）程度の家が建てられますが、その大きさでは青山１丁目まで１時間以内は100％不可能です。

■通勤１時間であれば、建坪20-30坪、狭小住宅地に3階建てをやっと建てるくらいでしょう。

■家は建つでしょうが、敷地が40坪程度「青山一丁目まで１時間以内で通勤できる練馬区、和光市、多摩地区」の条件を満たすには総額で6000万円ほどかかるでしょう。その場合、貯金は2000万円、年収は1000万円が目安です。

■私は渋谷まで1時間ですが、敷地面積80坪、床面積60坪の８ＬＤＫをローコスト住宅で建て、それでも、土地代が高いので１億1千万円かかっています（貯金6000万、年収2000万、ローン5000万円）。残念ながら今の年収では青山１丁目まで１時間以内の常識的な大きさ（40坪程度）の一戸建ては夢のまた夢です。