妻名義で不動産を購入したい

私は企業に勤めるサラリーマンです。妻はパート。
給料は全て妻に渡しています。
マンションを一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか。
ちなみに私の年収は1000万。妻は130万。
購入マンションは約3000万です。

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/04/25 08:25

＞一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか…

できなくはありませんが、多額の贈与税が発生するおそれが多分にあります。
ただ、あなた方が結婚後20年を経ているなら、
「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
が適用されますのでご一考ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

＞給料は全て妻に渡しています…

日々の生活費として給料を奥さんに渡しても、それは贈与とはなりません。
しかし、人並みの暮らしをして余る分を奥さん名義で貯金すると、それは「生活費」ではなく、夫から妻への贈与と見なされます。

＞私の年収は1000万。妻は130万…

持参金付きのお嫁さんをもらったとか、奥さんに遺産が転がり込んだとかならともかく、現在の収入を見る限り、全額奥さん名義でマンションを買ったりすれば、税務署は黙っていないでしょう。
登記をすれば、
「不動産の取得に関するお尋ね」
という書類が送られてきますから、正直に記入して返送する必要があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4411.htm

そのほか詳しいことは、国税庁の『タックスアンサー』をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo31.htm

No.13 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/26 17:49

奥様を社長にして不動産賃貸事業有限会社をつくります。

御主人が３０００万を出資して
会社名義でマンションを買います。帳簿をつけて確定申告してください。


もともと、質問には自分で住むマンションを買いたいとは書いていないので
おそらく事業用不動産のことでしょう。
年収１０００万でキャッシュで３０００万のマンションを自宅用に購入するのは
不自然です。おそらく遺産相続で得たお金と想像します。
持家はすでにお持ちなんでしょう。
家賃収入をあがるとご自身の税率があがるから、奥さん名義にしておきたい。
そういうことかと推察いたします。

わたしなら、その３０００万ふたつにわけて１５００万づつ頭金にして
ローン組んで二つ１ＬＤＫ買いますけどね。そのほうがレバレッジが
効いて資金効率がいいでしょう。

No.12 回答者： mahopie 回答日時： 2006/04/26 13:19

何だかヒートアップしてきましたが、観客席からチェンジアップを一球。

夫名義３０００万円の資産蓄積のプロセスに問題がないのであれば、夫→妻への金銭消費貸借契約を巻いて（金額は３０００万円なり、妻名義の預金額控除後でも）、当該物件へ夫を債権者とする抵当権（仮登記なら設定費用も安い）を設定する、という案は如何でしょうか？　「夫への返済」は、勿論パート収入からして、通帳記録に残して下さいよ。

回答．６にも有りますように、銀行は利用者側が都合の良い道具だとして使ったつもりでも、税務署・国税庁・警察関係の令状付捜査・調査に対しては協力義務がありますので、先方係官が２人で１日作業すれば１０年超分のマイクロフィルムから全取引履歴を持っていかれます。

No.11 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/26 09:39

＃３です

＞４人の孫に毎年１１０万づつお年玉出している世田谷のおばあちゃんはなぜ税務署から課税されないのでしょう。違法性がないからです。

その場合、総額が確定していませんね
しかし一人当たり１１０万円ですか？総額４４０万円、すごいですね
今後とも毎年お年玉を支払うかどうかは分かりませんし．．．。

わたしが心配しているのは、

ローン総額＝贈与金額が確定している

この事です

以前にも書きましたが、

「税務署によって見解が相違することにも問題があるように思いますが．．．。」

出来れば税務署に事前相談されたほうがより安全だと思います

税務署は理論的に言い訳しても「総合的判断」とかで容赦なく課税してきます

対抗するには裁判でもしないと無理ですし．．．。

本来の質問の、

「マンションを一括で購入したいのですが妻名義で購入出来ないでしょうか。」

に関しては「可能だが贈与税が発生する」以外の考えが浮かびません

後は、

http://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo32.htm

くらいのものでしょうか．．．。

No.10 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/26 08:20

×連帯債務ですから、債務者にかわって繰り上げ返済しても

代位弁済にあたりません。

〇連帯保証債務ですから債務者にかわって繰り上げ返済しても
代位弁済にあたりません。


すみません。書き間違えです。連帯債務なら代位弁済になり、求償権が発生しますか親族間で意図的に行使しないと贈与になりうるわけです。

No.9 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/26 08:15

しつこいですが、質問の主旨に答えるだけの意図で、脱税の指南の意図はないですから

他の回答者様の御意見を含めて斟酌願います。


というところで、どうしてもキャッシュで奥様名義で３０００万のマンションを買いたい
なら以下の方法があります。


(1)御主人名義でキャッシュで購入

(2)離婚。財産分与で贈与（値上がり分には課税されます）
　　公正証書で記載。移転登記もする。

(3)半年、出来れば数年後復縁。登記は奥様名義のままでかまいません。


奥様名義にしたいという意図が、質問者さまが御両親の借家に買う矢にお住まいで
新居に移ってからも会社から住宅手当の支給をうけたいとか
そういうセコイ理由だと、離婚してまではやりたくないという話しに
なりますかね。
または、別居中で、質問者さまは離婚したくないけど、奥様がマンションを買って
自分名義にしてくれたら籍をいれたまま別居してあげるとかいわれているとしたら
この手は逆効果ですね（＾＾）

私は、過去に今のカミサンの所有権のマンションで先夫がかかえたローンを連帯保証人になって肩代わりしたことがあります。当時は婚約者の立場ですが、年間の支払いは１１０万を超えていましたが、銀行の支店長がそうしろと言ってやったことで、なにも問題はなかったと記憶しています。

やむをえない理由があれば堂々とやればいいのです。
ひとから聞いたはなしとかでなく自分が経験で学んだことしか私は人に勧めないです。

No.8 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/25 16:23

それじゃ文句のないように、

35年ローンで３０００万のマンションをセカンドハウスローンで
奥様名義で買って御主人が連帯保証人になったとします。
月々の支払いは１０７千円ですから、奥様がパートで
返す計画とします。
年間１１０万の返済を旦那さんがおこなって２０万を
奥さんが出しても贈与課税なしですよね。
そうやって、結婚２０年めで２０００万繰上げ返済したら
どうですか？
３０００万のキャッシュは少しづつおろして奥さんｉわたします。これで大丈夫なんじゃないのかなぁ。

No.7 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/25 16:06

#4です。

連年贈与なら何でも贈与税ではありません。
有期定期金贈与にみなされないために、ローンを組んで連帯債務を
とするのです。
連帯債務ですから、債務者にかわって繰り上げ返済しても
代位弁済にあたりません。
ましてや夫婦ですから、２０年経てば贈与の特例があるでは
ないですか。そこまで細かい経年贈与を指摘する暇な税務担当官
がいたらぜひお会いしたいものです。

＞＃４さんの方法も理論的には正しいのですが、過去その方法で
＞贈与税を掛けられた方を知っております

額と、期間によるでしょう。
４人の孫に毎年１１０万づつお年玉出している世田谷の
おばあちゃんはなぜ税務署から課税されないのでしょう。
違法性がないからです。

もちろん所得隠しを前提にしていれば話は別です。
そりゃ脱税でそちらに違法性があるのです。
私も所得隠しに知恵を貸す気はないですよ。
質問者さまどうなんですかね？


＞私は企業に勤めるサラリーマンです。妻はパート。
・・・。
＞ちなみに私の年収は1000万。

この書き込みに違法性を感じないのですけど
３０００万株でもうけて所得隠ししたいのでしょうか？

No.6 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/04/25 14:08

■ご質問者の場合がどうかわかりませんが、世間で妻の名義にしたい理由は、ほとんどの場合は脱税か資産隠し、相続の操作、浮気問題に関係する相続などです。

通常の妻への相続では、自分が死んだ場合はこの程度の財産であればほぼ無税で相続がなされるからです。妻名義にする理由は「何か怪しいこと」以外にはまずありません。

■その点を税務署は十分に知っていますから、理論上できるとかできない、とか言うのではなく、実質上、贈与にあたるかどうかを税務署はかなり詳細に調べます。

■預金の出し入れは、預金の開設当時にさかのぼって容易に調べることができますし、妻の収入も簡単にわかってしまいます。

「連年贈与」の非課税はだれでも考え付きますが、3000万円が現金で箪笥に入っていたのでもなければ無理です（夫の銀行の預金に入っていた場合はバレバレです）。

■私は（やましいことではなく）ある理由から自分と妻の収入や銀行収支について税務署と警察から徹底的に調べられたことがあります。過去20年にわたり数千円単位まで税金の申告漏れまで指摘されました。

もちろん、私の場合は目的が摘発ではなかったので「指摘」だけで問題にはなりませんでしたが。私は「役所はよくまあこんなことまで調べる暇があったもんだ」と関心しましたし、目を付けられたら隠せないな、とも思いました。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/25 10:09

＃３です

＃４さんの方法も理論的には正しいのですが、過去その方法で贈与税を掛けられた方を知っております

「連年贈与」に充分な注意が必要です

http://123s.zei.ac/zouyo/rennennzouyo.html

ローンの場合、贈与総額が容易に確定します

その全額に対して贈与税が掛かる恐れが有ります

税務署によって見解が相違することにも問題があるように思いますが．．．。