不動産の仲介について

質問させてください。
あるハウスメーカーさんの建売住宅を見に行ったことから、ハウスメーカーの方とのお付き合いが始まりました。
近いうちに希望の物件が出るとのことで、だいたいの場所・坪数・金額を教えてもらっています。
間取りの詳細は9月初旬の予定です。

現在の居住地の近くに土地があり、違う不動産屋さんに詳細を聞くために電話をしました。
（結局この土地は売約済みでした）
「土地をお探しですか？それでしたらお探ししますよ」と言われたので「近くで建売の物件を見つけているので、土地探しに時間がかかるようでしたら結構です」と言いました。
その不動産屋さんの話では、「その物件（上に記載させていただいた建売の物件です）うちに仲介させてください。仲介料をお安くさせていただきます。場合によっては無料にもできます」とのことでした。
この不動産屋さんには詳しいことは何も話していません。

ハウスメーカーさんの物件でも仲介料を安くできるのでしょうか？
それとも、私がお願いしている相手が「不動産屋さん」だと思っているからこその発言なのでしょうか？

ご存知の方、宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/21 11:36

この業界ではよくあることです。

例を挙げてみましょう。

3000万円の建売住宅があったとします。

3000＝土地・家本体2000万円＋メーカーの人件費500万円（手続きやクレーム処理）＋利益500万円、とします。

これを不動産屋に仲介させると、
3000＝土地・家本体2000万円＋メーカーの人件費300万円＋不動産屋の人件費150万円＋利益550万円（メーカー450万円＋不動産屋100万円）

という具合に人件費（人を使う手間）と利益を配分して調整するのです。メーカーの利益が減るように見えますが、その分不動産屋に肩代わりさせた分の人手を減らして、人手を他の物件にまわすのです。面倒なことを不動産屋に丸投げすることでメーカーにもメリットはあります。

問題は、不動産屋が仲介業務として引き受けるクレーム処理やメーカーとの連絡、サービスが同じであるかどうか、が問題なのです。

一概には言えませんが、メーカーは買手が直接の顧客ではなくなるので「手抜き度（お気楽度）」が大きくなる可能性はあります。メーカーよりも不動産屋が手続きに慣れていれば、仲介させるメリットがあるかもしれません。

また、一般に仲介が入ると、ごまかされたり曖昧に済まされたり、連絡が不十分だったりで、トラブルが目立つこともあります。

この点を念を押しつつ、信頼できる不動産屋であれば、マメにいろいろ手を打ってくれるでしょうし、「お手伝い」をしてくれるでしょう。うまく利用すればメーカーとの交渉もしてくれるでしょうし買手にもメリットはあるかもしれません。

この回答への補足

ありがとうございます。

ハウスメーカーさんの方は、県内では大手になります。
不動産屋さんの方は、地元の小さな会社です。
（信頼性はありません。地元でもあまり良いうわさはないようです）

ponsuke04さんがおっしゃるとおり、手抜き工事になることが心配です。
そういうことも考えられますよね。

やはり、そのままハウスメーカーさんに全てお願いすることにします。

ご丁寧にありがとうございました。

補足日時：2006/08/21 12:05

No.2 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/08/21 18:15

そのハウスメーカーというのは、今回の物件の「売主」ということでしょうか？それでしたら、そのハウスメーカーとの話では仲介手数料はどういう話になっていたのでしょうか？売主から直接買うということで手数料はなし、ということではなかったのでしょうか？

手数料なしだった話に、不動産屋が入ることで手数料が発生するなら無駄な話ですよね。手数料無料で仲介に入ってくれるならいいかもしれませんね。
もっと突っ込んだ話をすれば、その不動産屋があなたからの手数料なしで仲介に入ってくれるなら、ハウスメーカーの売値にはハウスメーカーが仲介業者に支払う手数料分も含まれているということのはずですよね。そうであればメーカーから直接買うのだからその分は値下げしろ、という話もあり得ますよね。
そのあたりをもう一度確認してからよく考えてみてください。

この回答への補足

ありがとうございます。
売主さんが誰なのかは不明ですが、元々は市有地でして、ハウスメーカーさんが売主さんではありません。
市有地をどなたかが購入され、その土地（70坪くらい）に2棟建ちます。
私達もその土地に興味はありましたが、希望物件が「30坪くらいの土地に3階建て」でしたので、今回のお話は希望どうりでとても有難いお話です。

「仲介させてください」と言われた不動産屋さんを調べてみましたが、社員がコロコロとかわる業者ということと、少々悪質だということがわかりましたので、そのままハウスメーカーの方にお願いしようと思っています。

貴重なご意見ありがとうございました。

補足日時：2006/08/21 18:53