アパートの夜逃げについて

私の家の２Ｆは賃貸アパートで、そのうち２部屋が近くの料理屋さんの寮として従業員さんが住み込んでます。部屋の借主は近くの料理屋の店主で、家賃の支払いは住んでる従業員です。
ところがそのうちの１人が家賃を１年以上滞納したまま夜逃げをしてしまいました。お店側も仕事を勝手に辞められ、滞納した家賃も店払いになるので、困って夜逃げした人の父親に連絡をし、その父親からうちへ連絡がありました。その父親も息子のサラ金の請求などがきていて大変困っていましたが、少しづつでも支払っていく、とのことでした。
大家の母が同情して最低光熱費だけでもいいですからと言うと、それを聞いてか向こうも調子に乗ってあまり払えない、といったような感じで、私が話を聞いた感じ返す意思がないように思います。
もともと個人で貸しているだけなので（賃貸契約はちゃんと結んでいます）母は不動産や法律といった知識もあまりなく、本来なら住人が３ヶ月も滞納した時点で請求して、出て行ってもらう権利がありますし、借主に報告すべきだったのですが、住人がお店をクビになってしまうし、「ちょっとずつでも支払っていきます」と言ってたので母もその人を気遣って家賃を払うようには言っていても、追い出したりはしなかったようです。
借主はお店側だし、請求の仕方もどうしていいのか分かりません。また、支払うお金がない、と言われてしまえばどう取り立てていいものやら・・・
ただやっぱり家賃、光熱費の請求をどうしたらいいかが大変むつかしいので、誰に・どういう風に・最低言わなければならない事・請求書に書く内容や明細・確実に支払ってもらえる金額などがわからないので、そういう情報や法律をご存知の方、詳しい方がもしいらっしゃいましたら、分かりやすく教えて頂けると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします！

No.5 ベストアンサー 回答者： yohsshi 回答日時： 2002/04/01 19:53

途中から参加で申し訳ありませんが、読んでいてわからなくなりました。

少し整理をした方が良いと思いましたので、順を追って回答いたします。

＞部屋の借主は近くの料理屋の店主で、家賃の支払いは住んでる従業員です
＞賃貸契約した借主が第３者に貸してる

家賃支払の最終義務者は従業員です。この点から考慮すると、当該従業員が支払ってくれれば問題ありませんが、その期待はほとんどできません。契約相手が借主（お店）であることから、法的措置などを取る場合は借主に対して行うしかないと思います。借主は当該従業員から取りたてるという形式（この両者間で別途契約があるということです）になると考えられます。
請求先は借主（お店）と考えます。

＞本来なら住人が３ヶ月も滞納した時点で請求して、出て行ってもらう権利がありますし

現行の法令において、3ヶ月の滞納で即、出ていってもらうことは仮に契約書に書いてあったとしても強制力のあるものではありません。当該従業員の「ちょっとずつでも支払っていきます」ということで留保したことは善意から出たことでしようが、出ていってもらうことを前提としてもこのような対応がなされたものと考えます（譲歩した上で約束を守らなかった場合は正当な理由として退去を命じることができる）

＞改めて賃貸借契約書を探してみるとどこにもないんですね。これって賃貸契約を交わしたあとは、誰が持っているべきなんでしょう？？
＞お店で従業員の給料から直接家賃を天引きしてもらって、それをお店側からうちへ振り込み又は支払ってもらう様にしようと考えてるのですが

借主と家主のそれぞれが1葉ずつ持つことになります。
当該ケースのような場合は、賃貸契約を家主と貸主の間で結び、従業員が連帯保証人となるというパターンが一般的です。このような契約の場合、借主が家主に家賃の支払義務が生じることとなり、給与天引きなどで支払うことは借主側にもメリットがあると思います。

＞家賃を１年以上滞納したまま夜逃げをしてしまいました
＞始めのうちに借主さんに連絡もしないで、これだけ延滞してから請求するのは理不尽だ

滞納を放置したことに責任を感じる必要はないと思いますが、話し合いを円満にするために多少の譲歩なされることも必要だと思います。例えば『1年滞納されて私も困っていますので、光熱費全額と家賃の半分を借主さんが支払ってください。それ以上の債権に関しては放棄いたしますので、この条件で合意してください』というような足して二で割る交渉もありだと思います。借主にとっては全額払う義務があるにもかかわらず、半額で良いとすれば合意するメリットはあると思いますし、お母様にとっても相手に配慮しかつ早期に解決できるということは悪くないと思います。借主に幾らかは支払っていただかないと、責任関係が曖昧で解決しないまま気まずい思いをするような気がいたします。

法的措置を取ることも考えられますが、今後の契約を考えれば任意の話し合いによる解決を計った方が良いと考えました。また、契約書をもう一度結び直し、きちんと整理した方が良いと思います。

非常に甘い解決方法ですが、契約書の所在がない為に事を荒立てない方が良いと思っただけで、一つの案ということでご検討いただければ幸いです。

この回答へのお礼

すみません、だらだらと書いてしまったので・・・(^_^;)
大変ご丁寧にご回答頂き、ありがとうございます！
不動産のいろはも分からない私なので、とてもわかりやすく回答して頂き、もやもやも大分晴れてきました！
yohsshiさんのおっしゃる通り、借主さんと話し合いすることに決めました。契約書も見つかり、住居人が連帯保証人となっている事も分かりましたが、住居人が替わる度に更新しなければいけないのが、寮としてずっと借りてるので面倒だからとそのままにしているようです！もうびっくり(￣Д￣;)
これを機に契約の結び直しをして、今後トラブルがおきてもきちんと対処できるよう、がんばります！
どうもありがとうございました！！！

お礼日時：2002/04/02 02:30

No.4 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/04/01 16:52

　夜逃げした入居者に貸したと信じていたとしても、その父親が保証人となっていない限り法的には請求根拠なしとなってしまいます。

道義的責任として任意に代弁してもらうことも考えられますが、債務者の意思に反する弁済の可能性があり、法的に問題が残ってしまうものと思います。

この回答へのお礼

そうですよね～やっぱり。
最終的にお店側と相談して解決することにしました。
これからもお付き合いしていくので、しこりの残らないようにしたいと思います。
どうもいろいろとご指導いただき大変勉強になりました！ありがとうございました！！

お礼日時：2002/04/02 02:18

No.3 回答者： shoyosi 回答日時： 2002/03/31 01:22

　＃２の方が書いていられるように、まず、請求する相手は、借主であるお店です。

お店は、社宅代りとして使用して、賃料は入居人から払ってもらっていたに過ぎません。ただ、1年も店に報告しなかったのでしから、店側も本人に請求する機会が奪われたことになりますので、いくらかの免除も必要でしょう。まず、内容証明で全額、店に請求して、後で交渉されたらどうでしょうか。店が応じてももらえなければ、調停や裁判というこになります。内容証明につきましては、今までも、質問でたくさん出てきていますので、そちらを見てください。

この回答への補足

さっそく回答ありがとうございます！
そうなんです、私も賃貸契約を交わしてる借主さんに請求するべきだと思うのですが、ただ母が家賃の滞納がそこまで溜まるまでに借主さんに黙ってたっていうのがそもそもいけなかったと思うのです。始めのうちに借主さんに連絡もしないで、これだけ延滞してから請求するのは理不尽だ、と思われるに違いないからです。
母は夜逃げした人が（クビになるから）借主に黙っててくれと言われて黙ってたようですが、なんの罪もない借主さんが借金を背負うはもっとかわいそうですよね(^_^;)
今までは住んでる人から直接家賃を手渡しで頂いてたのですが、今後このようなトラブルがでないように、お店で従業員の給料から直接家賃を天引きしてもらって、それをお店側からうちへ振り込み又は支払ってもらう様にしようと考えてるのですが、そういうことは借主さんとの話し合いすればOKなんでしょうか？

補足日時：2002/04/01 05:57

No.2 回答者： legalmindcojp 回答日時： 2002/03/30 08:13

　キャラクターというものもありまずか、役割というものもあります。

社会的に貴建物のローンや租税などの管理維持費の支払はそのような事情があろうと待ってはくれません。その意味、役割としてすべきことは好むこと好まざるとを問わずしなければならないことがあり、請求しずらいとしても請求しなければ道理が通らないものといわなればならないように思います。
　第一には借主、第二にはいれば借主の連帯保証人、第三には道義的責任を追求しての入居者の親に対しても、請求、あるいは法的手続により請求していかなければならないと思います。第三の親への請求については、当初のように代弁済の表意があればそれも立派な代弁済契約といえ、これは事実上書面化することによって法的な請求権に変える可能性もなくはなりません。
　具体的には、第一第二の人的担保に対しては内容証明で1～2週間期限を決め請求、応答が見られなければ支払命令または調停を申立、あるいは訴訟を提起、親に対しては、代弁をお願いしそれを念書や録取によって証拠化し、それに基づいて実行されなければ同様の方法を取られることです。
　筋の通ったことは、できるだけ積極的に実行されることが真理だと思います。

この回答への補足

さっそく丁寧な回答ありがとうございます！
私が大家をやっていれば、早めにちゃんと催促して借主さんにも連絡していたのですが（住人を追い出すのがかわいそうというより借主さんが滞納金を払う方が理不尽ですからね）母はやさしいので、その人の事情があれば家賃はもらえなくてもいい、というような感じなんですね・・私としては大家としてやるべき事と法的な事を理解していないと後々こっちが痛い目にあうような気がするので、きっちりしときたいのですが(^_^;)
改めて賃貸借契約書を探してみるとどこにもないんですね。これって賃貸契約を交わしたあとは、誰が持っているべきなんでしょう？？更新とかがあるのならそれも期限を知っておかないと、と思っていたのですが。
何しろ父が亡くなって母もその後すぐに脳障害になったので、聞いても忘れてしまってたり、答えられないことがあるので、ほんと困ってます（涙）
契約書を見てみない事には分からないですが、もし夜逃げした人とは賃貸契約してなくて、借主さんだけとの賃貸契約なら、夜逃げした人の父親に催促するっていうのはおかしいことなんでしょうか？

補足日時：2002/04/01 05:27

No.1 回答者： tomochan25 回答日時： 2002/03/30 06:59

うちの父親もワンルームマンションの１室を貸している（マンション全部を持っているわけではありません）のですが、以前、家賃を数ヶ月分踏み倒されて逃げられました。

本人は行方不明で取り立てようがなかったので、弁護士に相談して、その人の親に全額払わせました。
　この場合、相手の父親から取ったというのは、そもそも「親」だからといってその人の支払う義務があるのではなく、相手の親が「連帯保証人」になっているからこちらが取り立てる権利があったわけです。
　まずは、本人の行方を徹底的に調べること、そして見つからないかまたは見つかっても支払い能力がなければ連帯保証人から取ることです。
　相手に気を遣うことはありません。徹底的にむしり取りましょう。こちらはあくまで「被害者」という立場を忘れてはいけません。
　いずれにしても、早いうちに弁護士に相談された方が賢明です。

この回答へのお礼

さっそくの回答ありがとうございます！
母は感情的なのですが、私は徹底的に支払ってもらう気マンマンです（笑）
ただ今まで母のやり方でやってきたのが、私になってから「前と言ってることが違う」と指摘されるかと思うとやっかいなので、下手に言えないんですよね。始めから私だったらぬかりなく事を進めるつもりなんですが。。。ただ今回は賃貸契約した借主が第３者に貸してるので、ややこしいんですよね～
でもなんとか頑張ってみます（^-^）

お礼日時：2002/04/01 05:57