使用損害金。大家からの通常賃貸の途中解約

Question

通常賃貸だったにもかかわらず大家が転勤で戻ってくるので2年の最初の更新も待たず、出て行ってくれと頼まれてしまいました。通常賃貸でも6ヶ月前に言ったからでていってくれるんだよな、という大家の無責任発言にも腹が立ちましたが気分が悪いので「損をしない金額を出してくれて、いい物件があれば出て行ってもいい」と答えました。

間に不動産屋が入っているのですが彼が作ってきた合意書の文面に「本合意終結日から受け渡し完了日まで賃料相当額の使用損害金の支払いがある」とあります。こちらが大家のわがままを飲み込んで頼まれて契約を変えてあげようかというのに損害金という響きは気持ちよくありません。不動産屋はこれ以外に言い方はないというのですがWebで探してもあまり同じ用途で使っているのをみません。何か他に適した用語はあるでしょうか。

それと家賃6ヶ月相当の支払いはするというのですが「ずっと住んでもらいたい。庭も自由にしてくれ」と契約時に言われたので庭などに植木、芝等投資をしてしまいました。こういった場合1ヶ月くらいの損害金というか迷惑料は別途追加で請求していいものでしょうか。

ご指南お願いいたします。

yachtman · Accepted Answer

定期借家契約ではないのですね。
家主から解約を申し出るのは「6ケ月前」は合法です。
但し、家主からの解約は正当事由がなければ、6ケ月前の解約予告の申し出があっても無効です。
正当事由とは、建物の老朽により住民の人命に危急に危険が及ぶ可能性が大きい、行政の収用を受ける、etcです。
家主の転勤を理由にした解約は正当事由に該当しません。

この場合、家主の自己都合により解約することとなるので、家主は立退料で立退交渉するものなのです。

消費生活センターなら無償で仲裁に入ってくれますので、消費生活センターを利用しましょう。
なお、不動産業界団体の相談窓口や行政の宅地建物取引業担当に相談しても応じてくれません。
不動産業界団体の相談窓口や行政の宅地建物取引業担当は、宅地建物取引業のトラブルなら相談に応じますが、本件質問の不動産管理業は管轄外なのです。

j-jpap3029 · Answer

先日立ち退きをした経験者です。
もちろん定期借家契約ではありませんでしたが、
転勤から戻ってくる大家が住むという事で
明け渡しを請求されました。
こちらの条件です。

1.敷金全額返金
2.退去後の修繕費を請求しない
3.代替物件にかかる仲介手数料、及び礼金の負担
4.引っ越し代負担（お任せパック）
5.退去時期を6ヶ月以内としない（6ヶ月の間に代替物件が見つからなかった時の事を考えて）

本来ですと、上記以外に代替物件により使用出来なくなったカーテン代や
コンセントの位置により必要となった延長コード、住所変更にかかる
費用などなど細々とかかる費用も請求は可能でしたが、私自身、大家業
をやっており、大家さんの気持ちも十分わかっているので
上記の内容で和解してあげました。
上記の内容通り退去しましたが、やはり引越しは金銭がかかるもので
自己負担もいくらかでました。

yachtman · Answer

回答1・4です

民法に「期間の定めのある契約は解約に関する取り決めがなければ途中で解約できない」とあるものの、これは「期間の定めのある契約は更新の拒絶をする場合借地借家法により６ヶ月～１年の間に申し出をすることが必要である」および、「期間の定めのない場合は借地借家法により解除する６ヶ月前に申し出ることが必要である」が準用されているのでないうえ、商慣習で６ヶ月前ということを契約に盛り込んでいるのではありません。
最高裁は、「期間の定めのある契約は解約に関する取り決めがなければ途中で解約できない」の「途中解約できない」を無効とし、且つ、回答4記載のとおり解約する日の6ヶ月前までに通知するものとしました。（最高裁S45.5.19判決）

PS 、スナイプはブームの位置が高いので視野が良く操艇しやすいですね。
かつてヴァレオCでしたが、今はミラクルの自作に凝り3艇目を造船中です。
http://www.kaiwo.com/0420/menu-new-dinghy.html

semi-zzz · Answer

＃３，５です。

大家側から契約の解除を行う場合、正当な理由がなければなりません。
その他解除の意思を表示（申し出）が必要で、この２つが成立しなければ、解除することができません。

関連するものとしては、
１）民法により期間の定めのある契約は、解約に関する取り決めがなければ途中で解約できない
２）期間の定めのある契約では、更新の拒絶をする場合、借地借家法により６ヶ月～１年の間に申し出をすることが必要
３）期間の定めのない場合は、借地借家法により解除する６ヶ月前に申し出ることが必要

＃３で書いた
＞但しこれが準用されて、慣例的に６ヶ月前ということを契約に盛り込んでいることがよくあるようですが、
というのは、１）により解約条件を付けておかないと、期間の定めのある場合、途中解約をすることができなくなりますので、万が一に備えて条件を設定して契約していることがあります。
この条件を設定する際に２，３を準用して期間を定めていることが多いということを述べています。

なお、大家側からの解除については、消費者契約法などにより、借り手に一方的に不利な契約として無効だという考えもあるようです。
http://www.asahi.com/housing/soudan/030515.html

というわけで、解約条件は一概に有効かどうかわからないので、以下は解約条件がない場合についての回答です。

＞2年の最初の更新も待たず、

質問のケースでは２年の契約間が定められた契約のようですから、申し出の時期と、契約期間の関係を整理すると次の３つに分類されます。
CASE1 契約期限の半年前を過ぎてから申し出た
CASE2 契約期限の６ヶ月～１年の間に申し出た
CASE3 契約期限の１年よりも前に申し出た

CASE1では２の条件を満たしていないので、更新を拒絶することができませんので、賃貸契約は法定更新されます。法定更新した場合は期間の定めのない契約となりますので、３に該当します。
３の場合６ヶ月の申し出が有効であり、また解除をできるのも６ヶ月後となります。

CASE2では２の条件を満たしていますので、更新拒絶の申し出は有効です。ただし１の条件を満たしていないので、解除するには契約期限切れを待つ必要があります。

CASE3では２の条件を満たしていないので、更新拒絶の申し出としては有効ではありません。また１により途中解約はできないことになっていますので、途中解約することもできません。

以上のように申し出の有効性と解約できる日は契約期間との関連で状況が変わります。

＞ただし明け渡しの猶予期限というのがもともとの契約から2年目になっているので（まだ半年ちょっとあります）
そこまでは住んでいたければ住めるようです。

質問のケースはおそらくCASE2に当てはまるのだと思います。だから申し出は有効ですが、解除できるのは契約期限を待つ必要がありますので、上記のようになったものと思います。なお、申し出は有効でも、正当な事由が揃わなければ、退去を強制させることはできません。

＞下にも記載しましたが「合意締結日」でした。。。全然意味が変わってしまいました。つまり合意書に印を押した日だと思います。そして受け渡し完了日まで使用損害金という話の流れです。

合意締結日から引き渡しまでの損害金を取るというのはおかしくないでしょうか？　２のケースだと引き渡し日と設定された日が解約できる日が同じなので、期限切れまで契約が続くだけのことです。だから、使用料ではなく、通常の家賃でかまわないと思いますが。

引き渡し日、解約日より引き渡しが遅れた場合についての使用料については、家賃として受け取ると契約が継続することを了承したと見なされて、大家側は立ち退かせることが困難になるという重大な問題が生じてしまいますので、家賃以外の名称（損害金など）としておく必要がありますが。

mu128 · Answer

ＮＯ２です。ＮＯ３さんも誤解してしまうような「合意終結日」という書き方は少し変かもしれませんね。私は、「合意終結日」＝「契約解除日」つまり、貸主と合意によって約束した退去予定日であると読みました。もしかすると、質問者の方もＮＯ３さんのように誤解していたかもしれませんから、その言葉を「契約解除予定日」や「明け渡し予定日」などの言葉に変更してもらえば良いかもしれません。

「使用損害金」という言葉は、おそらくほとんどの契約書に記載されていると思います。契約解除や明け渡しのことが書かれているところに、「契約解除後、借主が占有を解かない時は、契約終了の日から明け渡しした日までの賃料相当額を使用損害金として請求する」というような規定があると思いますが、そのことと同じ意味です。結局は、借主から見れば、もし、最初に合意によって４月１０日までに退去することを約束したのに、借主の都合で期限までに退去できなくなったことを考えてみて下さい。４月末に最終的に退去したとしても、当然、４月末までの家賃は支払いますよね？　その時、貸主から見れば、４月１０日までは「家賃」として受け取り、それ以降のお金は「損害金」として受け取らなければならないのです。そのようにしないと、ＮＯ３さんの参考ＵＲＬのようになってしまうのです。（特に実害があるわけではないのですけどね）なんにしても、気にする必要はありませんよ。どうしてもということであれば、「使用料」にしてもらうとか・・・。でも、それよりは「合意終結日」を他の言葉にしてもらった方がいいと思います。

semi-zzz · Answer

＃３です。回答を書き込んでいる間に、＃２さんの回答がなされたようですが、＃２さんの回答を見て自分の回答が間違っていたようなので、訂正しておきます。

＞合意終結日というのはその合意書によって定められた半年後の日時です

合意終結日というのがそういう意味で使われていることを知らずに回答していました（合意終結日＝合意契約をしていた日と勘違いしていました）。

＞Webで探してもあまり同じ用途で使っているのをみません。
ネットで探したら以下のようなものがありました。契約が終わっても使用している場合に支払うお金を指す用語のようです（合意終結日の方は見あたりませんでした）。多分遅延損害金と同じような意味合いだと思います。

http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent0310.html
http://www.erajapan.co.jp/advice/rent/06-05/index.html

yachtman · Answer

回答1です。

回答1記載の「家主から解約を申し出るのは6ケ月前」は、契約期間が終わるときの更新拒絶や契約期間を定めていない場合を、準用しているものではありません。

賃貸借契約の更新を拒絶したい場合は、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに通知しなければならないのは正しいです。
しかし、賃貸借契約を解約したい場合は、賃貸借期間満了の何ヶ月前という縛りはなく、解約する日の６ヶ月前までに通知することとなります。（最高裁S45.5.19判決）
更新拒絶の予告と、解約の予告は、似て非なるものです。

なお、賃貸借契約の更新を拒絶したい場合も、賃貸借契約を解約したい場合も、正当事由が不可欠です。

semi-zzz · Answer

＃１さんの書かれているのが一般的な大家側からの解除条件ですが、これは、本来、契約期間が終わるときの更新拒絶や契約期間を定めていない場合のものです。但しこれが準用されて、慣例的に６ヶ月前ということを契約に盛り込んでいることがよくあるようですが、原則として契約期間のあるものは期間中の解除はできないことになっています。だから、契約書にそのような条件が記載されていなければ、契約期間中は引っ越す必要はないと思います。
http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/B.lent/B.lent5.html

ただ条件次第で出るつもりでいるので、以下の点は修正した方がよいと思います。

＞本合意終結日から受け渡し完了日まで賃料相当額の使用損害金の支払いがある

業界の人間でないので私もこの言葉はピンとこないのですが、合意終結日から引き渡すまでの期間の家賃相当の使用料は頂くということを意味しているものと思います。
これは少し変な内容だと思います。

合意終結日＝引き渡し日ではないでしょう。
一般的に入居する際も、合意契約日＝入居日＝家賃の支払い発生日ではないのと同じです。

まず、合意日と引き渡し日は異なるように契約するとよいのではないでしょうか？そうすれば使用損害金は支払わないで良くなります。
大家の一方的な退去要求であり、質問者は契約期間中は原則住む権利を持っていますので、この点は強気でいっていいと思います。

それが了承されなければ、申し出から６ヶ月の期間が来るギリギリまで合意をしなければよいと思います。
合意がなければ、正当な事由が弱いので、立ち退きが困難になるのは大家が困ることなので、うまく話せばできると思います。


＞「ずっと住んでもらいたい。庭も自由にしてくれ」と契約時に言われたので庭などに植木、芝等投資をしてしまいました。

大家の了承を得て建物につけた設備や建具などには、造作買い取り請求というのがあるのですが、残念ながら庭につけた庭石や植木は造作に該当しないということになっています。

後は交渉次第です。

mu128 · Answer

ＮＯ１さんのとおり、大家さんは立ち退き料を支払うことで解決することになります。立ち退き料として移転先の契約費用や引越し代などがありますが、その中に庭の整備にかかった費用を追加すればいいと思います。いくら立ち退き料をいただけるのかを大家さんや不動産屋と交渉して下さい。立ち退き料の目安としては、地域によって違いますが、家賃の６ヵ月分から８ヵ月分くらいだと思いますので、それに庭の投資分を追加して下さい。
 「使用損害金」という言葉は適しています。合意終結日というのはその合意書によって定められた半年後の日時です。平成１９年４月１０日が合意された契約解除日だとすると、その日を過ぎてもまだ退去しない場合は、その過ぎた分は「家賃」として受け取る訳にはいきません。家賃として受け取ると契約解除したことにならないのです。だから、もし、退去したのが４月末だったとすると、２０日分の日割りの「家賃」ということではなく「使用損害金」という言い方になるわけです。響きは良くないですが気にすることないです。
 そういった合意書への署名捺印は、立ち退き料の話がまとまった後にして下さい。理想は、その合意書の中に立ち退き料の金額といつまでに・どのように支払われるのかと、今住んでいる所の敷金精算についても具体的な約束があればベターです。立ち退き料を貰ったのに、敷金精算でおもいっきり差し引かれたということにならないためにも。

使用損害金。大家からの通常賃貸の途中解約

定期借家契約ではないのですね。

先日立ち退きをした経験者です。

回答1・4です

＃３，５です。

ＮＯ２です。

＃３です。

回答1です。

＃１さんの書かれているのが一般的な大家側からの解除条件ですが、これは、本来、契約期間が終わるときの更新拒絶や契約期間を定めていない場合のものです。

ＮＯ１さんのとおり、大家さんは立ち退き料を支払うことで解決することになります。

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