揺れが大きいので、解約を申し入れましたが

７月２６日に転居しました。
建物は３階建ての３階で５２平米の１ＤＫで、片側３車線の道路に面し、エアコンは２台設置で、電気容量は４０Ａでした。

１．引越し当日エアコンを冷房で作動させましたが、温風しか出ませんでした。
２．引越し当日夕方５時頃震度３かな？と思われる揺れがありました。
原因は、面している道路は右から左に下っています。左方に信号がありますが、青信号のときに
大型のトラックなどが走行する度に揺れるのがわかりました。
震度２は、屋内にいる人の多くが、揺れを感じる。
震度３は、屋内にいる人のほとんどが、揺れを感じる。
私の体感ですが、震度２はたっぷり有りそうです。
これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか？また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。

３．前の前に住んでいたマンションは３０Ａで、電子レンジを使うとブレーカーが落ちました。
容量を上げたいと申し出ましたが、却下され、転居しました。
次のマンションでは５０Ａに対応できました。
今回も５０Ａにする了承を得ました。
３０日夕方に初めてレンジを使用したところ、ブレーカーが落ちました。
調べるとＤＫのコンセントが同一の子ブレーカーになっていました。

２．の揺れ。３．の電気容量は私には大問題です。
解約を申し出ましたが、通常の退去と同じで、敷金の返却のみと云われました。
１，２階の人からはそのような苦情はない。前に住んでいた人からも同様だとの返事です。
実際に部屋に来て揺れを体感してくれと申し出ましたが、未だ来てておりません。
以上の不具合が入居後に判ったのですが、契約を無効にし敷金だけでなく
解約し全額戻して貰えるでしょうか？また転居費用も負担して貰えるでしょうか？

No.8 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/04 11:42

電気容量についてはわかりませんので、１と２の問題ついてのみ回答します。

なお、賃貸契約の際には大家と直接契約ではなく、仲介業者を利用していることを前提に回答しています。

まず１については、賃貸契約を交わす際に宅地建物取引業者を利用しているのなら重要事項説明書というのが発行されているのでそれをご覧下さい。
そこに付帯施設についての説明部分があります。通常そこに空調設備の有無、使用の可否について記載することになっています。
そこに有りと記載されている事項なら、機械の故障については大家の責任になります。
書かれていなのでしたらエアコン自体は契約対象外ですので、質問者の負担になります。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2316985

次に２についてですが、先ず宅建業法上仲介業者は騒音や振動を発生する施設がある場合は重要事項として説明義務があります（これも重要事項説明書を確認下さい）。でもこれも契約書に記載するようなものではなく、重要説明書に記載する事項です。

３車線もあるような幹線道路は説明該当事項です。
説明がなかった場合、仲介業者の説明義務違反となります。


＞これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか？また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。

これは私の専門です。日本では振動に関する法律というのは振動規制法ぐらいしかなく、騒音だとわりとある条例も振動については制定されていないことも多いです。
振動規制法では道路振動については道路と他の敷地の境界での大きさについて規定しているだけであり、建物内部での振動についてはいっさい規定していません。

そのため幹線道路沿いではしばしば振動が問題になります。その調査などを私は行っているのですが、質問にあるような体感レベルの振動が建物内で発生している場合でも、実際測定すると振動規制法の要請限度以下であることがしばしばあります（特に木造や軽量鉄骨はよくあります）。
振動の受忍限度といえるかどうかはかなり微妙です。

また環境振動に関する裁判例は少ないのですが、環境騒音についての裁判例を参考にすると受忍限度を超していても、契約解除まで認める例は先ずないです。振動に至っては受忍限度を認めた例というのもほとんどありません。
騒音については受忍限度を認めた例でもせいぜい損害賠償程度を認めただけです。

少なくとも１のエアコンの故障については大家に対応するように求めるのが最初です。他の対応はその後の大家の対応次第ということになります。

つぎに、振動の問題については、先ず業者の説明責任の問題がありますが、これは大家の責任ではありませんので、賃貸契約に及ぼすほど大きなミスがあったと認められる可能性は低いと思います。
せいぜい仲介手数料の一部を損害賠償代わりに返金してもらう程度でしょう。

振動についての建物の瑕疵ですが、建物の揺れを規定するようなものがないので受忍限度を証明することはかなり困難です。
＃２さんの回答にあるように裁判となるとみずものですので実際はやってみなければ勝てるかどうかはわかりませんが、その場合証明責任は質問者側にあります。裁判となるとおそらく物理的な証明などが必要になり、業者を使って測定したりすると、引越代の方が安くすむと思います。他に弁護士費用などもかかりますし。おそらく費用倒れになるでしょう。

原則交渉次第ですが、一般論として裁判例を参考にする限りでは、契約無効と言うところまで持って行ける可能性は低いと思います。かなり努力して、これも損害賠償が認められるかどうかと言うところでしょう。


＞解約し全額戻して貰えるでしょうか？また転居費用も負担して貰えるでしょうか？

裁判などによらないのであれば、少なくとも、１と２の理由では、敷金返金に加えて仲介業者から何らかの保証を引き出せる程度だと思います（次の物件の仲介手数料なしとか）。

重要事項説明に違反については役所の宅建指導課に相談してみてください。

この回答へのお礼

早々に返答を戴き皆様にお礼申し上げます。
http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005121514. …
にて損害賠償が認められたことを知り、解約できるののではと考えました。
以前同じ道路沿いに住んでおり（距離５００ｍ）問題は無かったので
揺れに関心を払うことはなく、また、荷物がない状況下の下見では気付かず、確認はしませんでした。
２８日に退去する事を伝えており、先ほど次の転居先が決まったので、１０日に引っ越します。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/04 12:59

No.12 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/04 17:30

回答No.11に誤記がありました。

お詫びのうえ、訂正致します。

●誤
投稿することは回答No.10をもって最後と致します。
●正
投稿することは回答No.11をもって最後と致します。

No.11 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/04 17:27

行政相談に本件と似た事例がありますので紹介します。

相談物件(大阪市中央区)は、次のような環境であった。
●道頓堀川に面す。
●ヘリポートが150m先のビル屋上に有す。
●可動堰が10m先に位置す。
●バルコニーより60ｍ先の阪神高速道路が望め。
●バルコニーより110ｍ先の四つ橋筋(7車線)が望め。
宅地建物取引業者は、相談者(賃借人)に道頓堀川の動力船の騒音、ヘリコプターの離発着音、可動堰の作動時の振動と騒音、高速道の暴走取締まりのパトカーの騒音、四つ橋筋の通行車両の振動と騒音の影響を及ぼす可能性があるかもしれないと考え、重要事項説明書にその旨を記載した。
相談者は、重要事項説明書に倣い、防音カーテンを設置し、防音壁紙に張替え、サッシュを防音改造し、家具に防震材を装着した。
しかし、相談者はバルコニーの窓を全開にしても振動・騒音が尋常ではない環境だったため、宅地建物取引業者に対し重要事項説明書に過剰なまでの書き込みにより、防音・防振の対策費用を損害賠償として請求したいと相談した。
当相談員が、当該宅地建物取引業者に聴取したところ、判例・通達・指針・宅地建物取引業法・消費者契約法・宅地建物取引業界団体発刊の書籍を参考にして、不安に思えることを手当たり次第書き込んだとのこと。
当相談員は、大阪府住宅まちづくり部建築振興課の助言を仰いだうえ、当該宅地建物取引業者に対し、重要事項説明書は「常識の範囲外」の重要な事項を説明するための書面であり、自己の保身のために、不安に思えることを手当たり次第書き込んではならないと指導した。
防音・防振の対策費用については、当該宅地建物取引業者が全額負担することで解決した。
当該宅地建物取引業者は、「常識の範囲外」の基準を教授するよう求めたため、過去の他の相談事例を参考に次の一例を紹介した。
●高速道路や交通量の多い道路がある場合、内覧時に入居検討者は騒音・振動の影響があることを知り得る立場にあるので、重要な事項に該当しなくなるため、重要事項説明書に記載してはならない。
●判例・通達・指針・宅地建物取引業法・消費者契約法・宅地建物取引業界団体発刊の書籍があるため、すべてを網羅した重要事項説明書で消費者が誤解を招き社会問題化している。多種多様の事項を書くのではなく、強制されている事項以外は、一般常識に照らし合わせ必要最小限の書き込みに抑えなければならない。
●入居検討に影響を及ぼすか否かは一般常識にて考えるものであり、すべての入居検討者に影響を及ぼすか否か不確定要素があるため、一部の尋常ではない者に対してまでも宅地建物取引業者は負わない。
(有斐閣刊「行政Ｑ＆Ａと事例」より編集のうえ転載)

もうひとつ参考になる記事がありましたので紹介します。
線路沿いの中層賃貸マンションを借りたばかりの賃借人が、列車通過時に借戸が激しく揺れるため、賃貸人の違約による解約と宅地建物取引業者に損害賠償したと消費生活センターに相談した。
消費生活センターは、賃借人が建物を下見したとき借戸の隣に線路があることを知っていたため、賃貸人の違約にあたることなく、宅地建物取引業者に賠償請求も出来ないと回答を受けた。
しかし、賃借人は自己負担で非破壊検査を実施したところ、建築基準法を満たしていなかったことが判明して、賃貸人の瑕疵による違約解約となり、賃貸人が非破壊検査費も負担することとなった。
なお、宅地建物取引業者も被害者であるため賠償請求は困難と判断し、請求を断念した。
(北海道住宅新聞2001年10月版より抜粋)


本回答欄は、質問者様の質問に回答する場であり、他の回答者様に反論し合う場ではありません。
つきましては、本質問の回答欄に投稿することは回答No.10をもって最後と致します。

No.10 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/04 13:35

＃８です。

私が結構重要なポイントと思っている点について、ちょっと異なる回答が出てきたので、確認の意味も込めて補足します。

宅建業法では第３５条で具体的な説明事項を挙げているともに、宅建業法第４７条第１号で第３５条で規定した以外のものでも重要な事項については説明義務を課しています。

（業務に関する禁止事項）第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

そして、消費者契約法第４条１項で同じような定義、４項で重要な事項というのが定義されています。

第四条
１項
　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

４項
４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。
　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容
　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

これを受けて、不動産流通近代化センターなどが作成した資料によると、「周辺環境に影響を及ぼすおそれのある施設－騒音・振動・周期・心理的影響」は第４７条第１項の重要事項説明の事例としています。
そして上記施設の具体例として、「飛行場・工場・主要道路・飲食店など」を紹介しています。

車線による規定はないですが、３車線もあれば主要道路といって差し支えないと思いますし、「騒音に係わる環境基準について」という告示では、２車線以上ある道路を他の道路と区別して取り扱っていますので、２車線以上なら幹線道路として扱うべきだと思います。

飛行場は「航空機騒音に係わる環境基準について」という環境庁告示、工場と・主要道路については「騒音規制法」という法律、飲食店などは各種条例で制限になっていますので、環境問題については建築基準法以外の法令に該当するような施設についても、「環境に影響を及ぼす施設が近くにある」という説明義務があると私は思いますし、少なくともそう主張することはできると思います。

実際騒音問題の判例を検索していたらそのような裁判も見たことがありますし
http://www.geocities.com/tokyufubai/uls.htm
（これは売買契約における騒音発生施設としての作業場の事例）

なお、そういう説明があれば詳しい説明を求めたり、確認したりするのが普通でしょうから、説明があったのにかかわらずそれを怠ったら、借り手の過失といえると思いますし。

また、消費者契約法によれば無効にすることもできる可能性はあると思いますが、そのまでの契約の瑕疵にはならないと私は思います。

消費者契約法などについては消費者センターなどで相談にのってくれます。

なお、建築基準法については建物の耐震性については規定はありますが、揺れやすさ（振動に関する居住性）については全く規定はありません。だから建築基準法を遵守していてもよく揺れる建物は数多くあります。共同住宅だと構造計算を必要とする建物なので、少なくとも図面上では、法令違反はないと思われます。だから建築基準法による判断はあまり意味がないと思います。

No.9 回答者： yachtman 回答日時： 2006/08/04 12:18

１について

エアコンの故障は、引渡日より７日以内(１ケ月以内としている家主もあります)に家主へ言いましょう。
なお、契約書に修理費用は借主負担と記載されていたら、借主が負担する場合も少なくありません。

２について
内覧のとき、大型トラックが走行できる幅員の道路に接して建てていることを知ったことでしょう。
建物は、揺れに撓って耐える構造になっているため、大型トラックの振動が伝搬されることは不可思議ではありません。
建築基準法に反していることが原因で揺れが大きいなら苦情が言えます。
(既存不適格や建築基準法対象外は建築基準法違反ではありません)
建築基準法に反しない建物なら、契約書には揺れに関する記載がないことは不可思議ではありません。
家主に部屋へ来て揺れを体感してくれと言っても、建築基準法に反していないのなら来ないでしょう。

宅地建物取引業者には、重要事項説明書に振動防止対策指針・建築基準法などの指針・法律で合法であるなら物件が振動する場合でも説明義務はありませんので、説明責任の問題はありません。
さらに、物件に接する道路の幅員の大小および、車線数の本数は説明義務はありません。
揺れを原因として転居するなら、自己都合による解約になります。
但し、建築基準法に反していることが原因で揺れが大きいための転居なら、訴訟で損害賠償を得られるかもしれません。

３について
賃貸マンションの５０Ａは、多すぎると云っても大袈裟ではありません。
同一の子ブレーカーになっているなら、他の子ブレーカーのコンセントに接続すれば済むことです。
内覧のとき、子ブレーカーの系統を照会しなかったのなら苦情は言えません。
子ブレーカーの系統を原因として転居するなら、自己都合による解約になります。


契約無効にし、敷金全額戻し、転居費用負担を求めるなら、家主から公序良俗による要求を受けたとして反訴される覚悟が必要です。

No.7 回答者： chirashizushi 回答日時： 2006/08/04 10:55

３．電子レンジコンセントは別の所にさしてください

３０Ａあれば充分です。

No.6 回答者： dexi 回答日時： 2006/08/04 10:53

素人回答で申し訳ありませんが……

最近、引っ越すためにいろいろ見てまわっているので

１．エアコンを冷房で…温風しか出ませんでした。

これは直してもらえると思います。

２．これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか？また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。

これは下見に行った時に、自分でもまわりを確認すれば、予想できるものなのでは？
家賃にもそういう意味で金額は反映されていると思います。

３．今回も５０Ａにする了承を得ました…ＤＫのコンセントが同一の子ブレーカーになっていました。

これも、事前に確認できることだと思います。今までの人が文句を言わなかったのであれば、常識範囲内のアンペアなのではないでしょうか

以上のことで、解約しての全額戻しはできないと思います。専門家の意見は違うのかもしれませんが、いま引越し先をさがしている自分から見ると、下見が甘すぎたのではないかと思います。

No.5 回答者： X-trail_00 回答日時： 2006/08/04 10:49

>私の体感ですが、震度２はたっぷり有りそうです。

>これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか？また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。
入居前に確認しましたよね
近くに大きい道路があれば、振動騒音については確認すべきです。
相談はお住まいの居住地役所へするべきです。

電子レンジを使用してブレーカーが落ちるとは
業務用の電子レンジですか？
1000Wの電子レンジで10Aですよ
電子レンジが漏電してたりしないでしょうか？

>今回も５０Ａにする了承を得ました。
>３０日夕方に初めてレンジを使用したところ、ブレーカーが落ちました。
>調べるとＤＫのコンセントが同一の子ブレーカーになっていました。
でも50Aで契約してるんですよね
不具合ではないですよね。
子ブレーカの組み合わせは、入居前に確認できましたよね
してないんですよね。


>以上の不具合が入居後に判ったのですが、契約を無効にし敷金だけでなく
>解約し全額戻して貰えるでしょうか？また転居費用も負担して貰えるでしょうか？
不可能でしょう。　逆に短期解約金を請求されたりするでしょう

参考URL：http://www.tempearl.co.jp/support/learn/cb/002.htm

No.4 回答者： s-_- 回答日時： 2006/08/04 10:39

厳しいですがあなたの確認ミスですので通常解約と同じように扱われます。

ですから契約は無効にはできませんし通常解約ですので敷金から敷引き分を引かれた分は戻ります。もちろん転居費用は自腹ですので負担してもらうことはできません。

No.3 回答者： ossan2006 回答日時： 2006/08/04 10:39

一度も物件を訪れずにご契約なさったのでしょうか？

別に相手方が嘘をついて契約させたわけでも強制して契約させたわけでもないのなら、契約自体を無効にすることは難しいと思います。