退去時のハウスクリーニングは誰の負担

Question

この度、新居を見つけていざ契約という時に、契約書及び重要事項説明書に
「退去時のハウスクリーニング代は乙（借り主）の負担とする」
という文言を発見してしまいました。

ネットで検索したところ、ハウスクリーニングは貸し主負担と書いてあるのですが、契約書に押印してしまうと必ず借り主が払わなければならないのでしょうか？

ちなみに
畳の張り替え
エアコン洗浄
クロスの張り替え
等も同様に書かれています。

mu128 · Accepted Answer

このような質問は多いのですが、皆さん、なぜかネットで「クリーニング代は貸主が負担するもの」というところまでは検索するのですが、特約のことまでは確認していないようですね。仕方がないかもしれませんが。

確かに、おっしゃるように、原則は貸主負担です。しかし、例外として、特約としてクリーニング代を借主に負担させるようにすることはできます。そして、その例外の方が、実務上では多いように思われます。（原則と例外が逆になってしまっている）
契約は自由ですから、よほど、借主に一方的に不利な特約でなければ許されます。ハウスクリーニング・たたみ・ふすまなどはよくある規定です。これで、納得しなければ、その物件は諦めるしかありません。（まれに、交渉に応じてくれる場合もあるが、期待はできない）

ただ、その部屋にどうしても決めたいので仕方がない、押印しようか、と考えているのでしたら、ちょっと待ってください。その前に、それぞれの金額を確認して、その金額を契約書等に記載してもらって下さい。また、クリーニングやエアコンクリーニングと畳や絶対条件だと思われますが、クロスは本当に張り替えするのかは、その状況次第です。なので、絶対に退去時にかかるものかどうかを確認し、それも書面に記載してもらって下さい。そうしないと、予想外の金額を請求されることになってしまいます。

mu128 · Answer

ＮＯ１です。私もＮＯ４さんの意見に賛成です。

そのような借主負担という特約は無効と判断され貸主が負けることが多いですが、具体的にそれを借主負担とすることを示し、予定金額（正当とも言える金額である必要あり）も提示し、その書面に借主の署名捺印があったのであれば、それは貸主が勝つ可能性の方が高いです。
そして、貸主や不動産業者は、最近の敷金精算によるトラブルを防止するために、募集時にそのことを説明し、書面を作成し署名捺印をさせるようにし、それに同意しなければ契約しないという方法がとられるようになりました。（その他、敷金でなく、礼金として取るという方法も多くなってきました）
ある意味、権利の乱用ですが、法律によってそれを禁止ということに改正されない以上、後で争うから今は契約してしまえということはお勧めできません。

今までは、そういった畳や襖・ハウスクリーニングは敷金から差し引くようにしていました。しかし、今では、そういったことは無効とする借主が増えてきたので、貸主側としては、その分を借主負担にさせる方法を考えるのです。借主負担にさせるためには、質問内容のように募集時にそのことを納得させて契約させるか、礼金を多く取るか、又は家賃を上げるか、などが考えられます。礼金をとるということもありますが、今まで礼金をとっていなかったり、１ヵ月分しかとっていなかったものを２ヵ月にしたとしても、募集してもなかなか決まりません。家賃を上げることは、もっと募集が辛くなります。その地域の相場の家賃を上げれればいいのですが、まず、不可能なことです。なので、残った方法の特約により借主負担にさせるということが最も現実的なのです。（個人的な意見ですが、もし、そのような借主負担の特約をつけることと礼金をとることを禁止されてしまえば、全国的に家賃の相場はかなり上がると思います。）

なので、私としては、負担すること・予定される金額に納得されてから契約されることをお勧めします。大家さんは、すごく金持ちという訳ではないのです。築２０年以上経っているアパートやマンションでも、まだ借金が残っていて経済的に裕福でない人が多いのです。家賃がそのまま丸儲けということではないので、今まで借主負担だったものが、貸主負担にされてしまっては辛いところがあるのです。

noname9900 · Answer

退去時の原状回復及びクリーニングの問題は幾度と質問が出ていますが、
ガイドラインでも東京ルールでも特約は認めています。
よく「特約は無効だから裁判すれば勝てる！」と断言される方が居ますが危険です。

無効とされるのは契約書ではあいまいな記載になっていて、
後でいくらでも過剰請求が可能な特約となっているようなケースで、
「実際に過剰請求をされた」場合においては、
裁判にて特約を無効とされるケースが多いようです。

すなわち「ハウスクリーニングは賃借人の負担とする」も、
「畳の張替え、クロスの張替えは賃借人の負担とする」という特約も、
賃借人が了承しサインをすれば契約として成り立つのです。

特に個々の金額や内容まで細かく明記されている特約については、
無効にするのはほぼ無理ではないかと思います。

またガイドラインや東京ルールには法的拘束力はあまりありません。
あくまで契約の方が優先されます。
ただし契約に無い事項についてはガイドライン等に沿うのがいいかと思います。

最後に・・・後で「契約時によく契約書を読んでいなかった」という事で、
無効を訴える方もいますが、正直契約書を熟読しないでサインする方がどうかと思います。
次回からは契約前に不明点は全て確認をし、
納得いく場合だけ契約する事をお勧めいたします。

sapporo30 · Answer

> 契約書に押印してしまうと必ず借り主が払わなければならないの
> でしょうか？
ここが、微妙な所です。

裁判までいくと、違う判断がでることが多いです。
No1さんの言われるとおり、この場合はこうするとまで
決めると、その特約はすべて有効とされる可能性が高いです。
これは、契約というのは、公序良俗に反しない限り、
双方が合意すれば、有効であるからです。

原則というのは、なにも決めなかったときに、第三者が
こうしなさいというもので、契約が優先するのがあたりまえだから
です。

一方、畳の張り替えは借主の負担とする　だけかかれていた場合
畳の張替えの基準は？　費用は？　最高級品でもいいの？
など　争うとこ満載です。
あいまいな状態であれば、原則がまた出てきます。
なので、裁判になった場合　あいまいな方が　現在は
借主に有利になります。
一方的に消費者に不利益な事項、説明が不十分で消費者に
不利益な事項は、消費者契約法に照らして無効になるという
のが、敷金返還訴訟の流れだからです。
（朝日新聞は、先月くらい、読売は　この間　そのような記事を
　乗せていたらしいです。）

一般常識から言って、借りたものですから、綺麗につかう
返すときは、掃除して返すのはあたりまえですが、
それを超えて　という場合は、きちんと決めておかないと
裁判になった場合、借主に有利な判決になる場合が多いです。

特約をはずしてもらうことができればいいですが、
はずしてもらえない場合、そのまま契約して、
退去時に　これらは、詳細な事項がかかれておらず、
消費者契約法に照らして、無効だ、借りに有効だとしても
減価償却分を超えてと　いう分は認められない。
と主張する方が　有利になる場合があります。

現実的に、「退去時のハウスクリーニング代は乙（借り主）の負担とする」、「畳の張り替え・・・」　という物件は皆無に等しいですから

最終的な手段としては、No2 の方の回答に反しますが、
退去時に、消費者契約法、ガイドラインを持ち出す覚悟で
契約するしかないのでは？　というのが現状　借りる方の
できる最大現のことだと思います。

なぜ、契約の原則があるのに、ガイドラインなるものが
行政によって作成されたのか？
東京ルールと言われる、この手の特約をつける場合に、
本来借主が負担すべきではないということを不動産屋に説明
させるような条例ができたのか？
を　プロである不動産屋業界はよく認識すべきですし、
自助努力を行ってるとはいいがたい現状ですから
それに対抗するには、致し方ないかなと思っております。

No2さんの言うように、納得いかなければ契約しないで
他の物件が見つかるといいですが、
そんな条件だと、見つかりませんよ　と不動産屋に言われる
のが落ちだ　ということが現実だと思います。

新聞も社会面や生活面の一面をつかって、
この問題を取り上げてきたという現実があるので、
もう少しで、このあたりのことが　きちんとしてくると
思いますけどね。

poiko3 · Answer

参考URLをご確認ください。
また「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で検索すると結構ヒットします。

基本的な考え方としては通常損耗は貸主負担（長期にわたって借りていた為、畳が日焼けしたなど）
それ以外の過失または故意による損耗は借主負担です。

これから考えるとハウスクリーニングは貸主が負担すべきと考えられます。

約款の条文は消費者契約法で無効ということができます。
しかし「この条文は無効だろう」と思って契約するのはお勧めしません。また約定に書いてあると実際問題返金（敷金から引かれるんですよね）も困難です。

私も納得いかなければ契約しない、というのをお勧めします。
もしくは可能なら「これを外してください」とあらかじめ交渉することです。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

退去時のハウスクリーニングは誰の負担

ＮＯ１です。

この回答への補足

退去時の原状回復及びクリーニングの問題は幾度と質問が出ていますが、

> 契約書に押印してしまうと必ず借り主が払わなければならないの

参考URLをご確認ください。

このような質問は多いのですが、皆さん、なぜかネットで「クリーニング代は貸主が負担するもの」というところまでは検索するのですが、特約のことまでは確認していないようですね。

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