■マンションのエレベーターの保守、点検について

160戸の分譲マンションのエレベーター保守点検ですが、現在メーカー系列のメーカー直系のメンテナンス会社と契約していますがどうも保守料が高いように思いますので独立系の保守会社への変更と言う声が出ています。人づてに聞いた話ですが独立系は部品の入手が難しいのと、メーカー系列のメンテナンス会社でないと修理できない場合がある。と言う事も聞きます。今現に独立系のメンテナンス会社と契約されておられるマンションにお住まいの方にお伺いしたいのですが、やはり具合の悪い事はありましたでしょうか?又保守点検の契約は一基あたり年間どれくらいの費用が掛かるものでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： moonbounds 回答日時： 2007/10/15 12:00

2年前に同様の問題にあたったときの（私の偏見！！）まとめ、

(1)独立系はメンテナンス用の小型コンピュータを入手できないことがある。
(2)独立系は会社によって、技術・部品保管量・緊急事対応等の差が大きい。・・・・重要！！！
(3)独立系も部品が入手できないことはまずない（時間がかかることはある）
(4)どちらの技術力が大きいかは一概にいえないが、独立系で直せない時だけメーカー系列に修理依頼することもできる。
(5)独立系は同様の契約内容であれば、とても安い。
(6)メーカー直系はPOG契約のほうが断然安い場合もフルメンテ契約を勧めることが多い。
(6)メーカー直系の料金は同様の条件・同様の契約内容でもマンションによって数倍差がある（高すぎる契約でも、管理会社は普通お仲間ですから、委託内・外を問わずアドバイスなどしません）
(7)メーカー直系に対して（根拠がなくとも）信頼感をもつ区分所有者が多い。・・・・重要！！！
(8)民間のマンション管理の支援団等で相談すると、さまざまな生の情報を得られる。・・・・重要！！！

この回答へのお礼

早速にアドバイスいただき有難うございました。とても参考になりました。ただメーカー系の会社の見積をこちらが見る目を持っていないので提示された見積が安いのか高いのかは判断が付かないのが一番困ったことなのです。無茶苦茶を言って値切ろうと言う気持ちはありませんが、業界標準を知る方法はありますでしょうか?

お礼日時：2007/10/15 12:49

No.6 回答者： st_tail 回答日時： 2007/10/16 21:32

＃４です。

保守点検の回数ですが、最近のエレベーターでは遠隔監視装置を付けることにより、現地に行く回数を３ヶ月１回程度にしています。先の月３万５千円もこの条件によるものです。
ただ、古いエレベーターでは、現在の遠隔監視装置を取り付ける事ができず、月１～２回の現地での点検が必要です。この場合、やっぱり費用は上がりますね。その辺りも考えてください。

この回答へのお礼

重ねてアドバイス有難うございます。3万5千円/1回というのが下限のようですね。なんとなく分ってきました。大変参考になりました。

お礼日時：2007/10/16 22:06

No.5 回答者： maikuro3 回答日時： 2007/10/16 00:03

関西圏マンションの理事長をしています。

「ＰＯＧ」と「ＦＭ」の利点欠点は、ＡＮｏ１，さん、２さん、４さん
が書かれていますので、ご判断にお任せします。
毎月の保守費用について書かせて頂きます。
新築マンションに入居し、２０年以上です。
当初より、「ＦＭ」です。月々の金額を比較すると確かに「ＰＯＧ」は
安いです。
私も「ＰＯＧ」を考えましたが、色々な面でデメリットが多いと感じ
ました。１昨年まで「月２回点検」を「月１回点検」にしました。
９階層のエレベーターで、費用は、１機　５．８万円から５万円に
なりました。
交渉すれば、もう少し下がるとは思いますが、現状でも、年約１０万円
の削減が出来ました。
もし、「ＦＭ」から「ＰＯＧ」に保守契約変更された場合、
エレベーターの使用年数が増えると「ＦＭ」に契約を戻す事が不可能と
思われます。
可能で有っても、保守費が割高になり、費用的にメリットのない物に
なると思われます。
ご参考まで。

この回答へのお礼

実体験からのアドバイスで本当に助かります。有難うございました。私のマンションも築13年目の関西圏です。月2回というのは少し贅沢なような気もしますが最初から月2回やって折られたのでしょうか。

お礼日時：2007/10/16 11:22

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2007/10/15 21:23

マンション管理会社の社員です。

当社では、エレベーターの保守は管理組合様との直接契約になっており、たまに保守会社変更のお手伝いをしております。

で、メーカー系と独立系のメリット、デメリットは、先の回答者の皆様が書かれた通りです。

問題は、「フルメンテナンス」と「POG」の違いです。
毎月の安さだけで言えば、断然POGが安く、フルメンテナンスではある程度高くなります。しかし、POGにしてしまうと、ワイヤーロープの交換や、停電時着床装置のバッテリー交換など、数年に１回、多大な費用がかかる工事を提案されます。分譲マンションであれば、その都度総会で承認を取ることにもなりかねません。また、これらの出費を計算に入れておかないと、積立金を取り崩す必要も出てきます。フルメンテナンスであれば、これらの工事は全部含まれていますから、毎月の費用を払うだけで、これらの工事もしてくれます。

分譲マンションの場合、できればフルメンテナンス契約にする事をお勧めします。

ちなみに「相場」ですが、私の担当物件では、独立系のフルメンテナンスで月３万５千円＋税辺りが底値です。ある独立系の営業マンは、これ以下の会社は注意した方がいい、と言っていましたね。フルメンテナンスを謳っていても、実際は部品の交換を全然しなかったり、と言うようなこともあるとか・・・。この営業マンは、独立系の某社がメンテナンスをしていたエレベーターは絶対に保守を請け負わない、と言っていましたから、あながちでたらめでもないのでしょう。

値引きの交渉ですが、まずは独立系で見積をいくつか取り、それから今のメーカー系の営業マンに、「値下げしないと保守会社変えるよ」と圧力をかけてください。メーカー系でも４万５千円くらいまでは下げてくると思いますよ。また、日立ビルシステムが保守をしている場合、同じく日立グループでサイタ工業というエレベーターの保守会社があり、こちらだとかなりお安くなります。これは、日立ビルシステムでは値段は下げられないが、独立系に取られるくらいなら系列内に取り込もう、と言う戦略のようです。実際、独立系とあまり変わらない値段を出してきます。

たいした内容ではありませんが、ご参考まで。

この回答へのお礼

実際にマンションを管理されているお立場の方のアドバイスで大変参考になりました。有難うございました。

お礼日時：2007/10/15 22:19

No.3 回答者： moonbounds 回答日時： 2007/10/15 18:45

No2です。

１０階建てで２機設置で、メーカー系列会社でフルメンテ契約で１機8.5万円／月でした。２年前から契約見直し同じ会社で、POG契約で１機3万円／月になりました。“相場”は分かりませんが、もう少し下なのではないでしょうか。同額でフルメンテ契約をしているマンションもいくつもあるようです。値段によっては“本気”で独立系に変える気があれば、もっと下がるはずです。わたしらは（８）で相談や情報をいただきました。

この回答へのお礼

moonboundsさん重ねてアドバイスいただき本当に有難うございます。とても具体的な目安を教えていただき助かります。moonboundsさんのアドバイスを管理組合の役員全員に見せて会議をしたいと思います。
有難うございました。

お礼日時：2007/10/15 19:28

No.1 回答者： NAZORA 回答日時： 2007/10/15 10:03

価格だけで独立系に変更するのはどうでしょうかね。

現在の契約形態にもよるでしょう。（フルメンテナンスか否か）

東京であった事故（覚えていますか）あれも独立系のメンテナンスです。(メーカー系だから事故がないというわけではありません）
あれは○ンドラーばかりメディアに取り上げられていますが、
メンテナンスも問題があると業界ではいわれています。

＞メーカー系列のメンテナンス会社でないと修理できない場合がある。と言う事も聞きます

これはＹＥＳです。
そんなに情報はメーカーとして提供できないのです。
どの企業でも自社の情報を他社（競合）へ提供しないですよね。

独立系に勤めている人の中にメーカーからの人材は多いと聞きますが
エレベーターだって機種によっては部品や修理方法もかわるでしょう。

替えることに対して組合が決めるのでしたら仕方ないでしょうが
まずは現状で価格を抑えることが出来るか否かも検討してみては
どうでしょうか。

この回答へのお礼

参考になるアドバイス有難うございました。現状で価格を抑えることが出来るか否を検討する方法が分らないのですが・・・・・

お礼日時：2007/10/15 12:51