宅建業法違反物件について

ある土地物件が気になり、問い合わせて検討しているのですが。
個人の売り主さん（非宅建）
が３区画に分譲して売却している物件でした。

詳しくはわかりませんが
宅建業法の反復継続にあたり売り主さんは宅建業法違反って事で
あっていますでしょうか？
その場合、仲介している不動産屋（確信犯と思われ）も
宅建業法違反になるのですか？　又買主も違反になるのでしょうか。
もし違反となればどんな刑罰になるのでしょうか。

知ってしまった以上、買う気は無いのですが
知らずに買っていたらと思うとガクガクブルブルなので
詳しい方、教えて下さい。

No.8 回答者： whitemayo 回答日時： 2009/06/19 09:28

基本的に仲介ですと、不動産屋には仲介料しか払わないため、責任をとらす事が出来ない為（行政指導のみで損害賠償の対象となるケースは少ない）不動産業者を売主（損害賠償などの責任が発生する為）にする為に、国がいわゆる網をかけている訳です

現在、売られている土地の売主は個人の方であれば、なにかあった場合に、その個人に対して損害賠償請求することはできないケースが多いです　なぜならば、売った本人も「素人だから分からなかった」と逃げられてしまうからです
よくあるケースが不動産屋さんが「ここの土地は大丈夫です」という言葉にだまされてしまうケース。だって不動産屋は基本的に仲介で何の責任も無いので、適当でいいからです
その個人が、大地主や大きな会社で、なにかあったときにきっちり損害賠償に対応してくれるようなところであれば良いでしょうが、個人であれば、慎重になった方がよいと思います
不動産屋はその会社の多さから、ろくな知識もない会社が多くあるのが実情です　大手でも仲介業はアテになりません（責任がないからです）
たまたま、しっかりとした知識を持っている不動産屋にあたればよいでしょうが、不動産屋にはあまり期待しない方がよいでしょう
明らかに相場よりも安く、そのようなリスクを負ってもよいと判断されるならば、購入してもよいと思います
基本的には、そんな瑕疵などの問題のある土地は少ないですからね

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/03 18:31

>なんだか業者の為の法律なんかいって感じです。

＃１，６です。
質問とは関係のない、余談となりますが、私は逆と考えています。

宅建業法はもともとこの種の業者が消費者などをだましたりすることが多かったため、業者を取り締まるために作られた法律です。

一般に不動産取引では、金銭と不動産が交換で行われます。
金銭については金額さえ確かめれば、ほとんど問題ないですが、不動産には様々な法律上の制限や権利関係（土地の境界など）・瑕疵が隠れています。これらは専門的な知識を要します。
不動産を手に入れようとするには専門的な知識が必要で、購入者ほどだまされやすいのです。

そこで、できるだけ広い範囲に対して宅建業法が適用になり、宅建業法により取り締まれるようにするために、区画分譲のような場合でも、宅建の免許が必要としているのでしょう。

そういう大きなあみがけをしないと、個人のふりして、無免許で営業するものが出てくるでしょうから。

消費者保護の観点からすれば、できるだけ宅建業法が適用になる対象を大きくして考えるのが妥当だと思います。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/02 12:15

＃１です。

意見が分かれているようですが。

区画割りによる分譲は業と考えられています。
http://irie-office.gyosei.or.jp/takken/estate.html
http://in-pri.com/sample19.html

先に紹介したサイトによると、２区画でも該当すると考えられるようですが、何区画だと反復継続になるか、はっきりとした規定がないので、意見が分かれているのではないかと思います。

なお、、過去の宅建の問題などから少なくとも１０区画であれば、宅建業に該当すると考えられています。
http://ss-up.net/teigi.html

検索したら２区画は宅建業法に該当するかどうかに関する質問が過去にもありました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3493485.html
これを読んだ限りでも該当するのではないかと思います。

この回答へのお礼

やはり厳密にいうと違反みたいですね。

それにしても不動産屋によって、
違反だから駄目、扱えないって会社と
まったく問題ありません、扱えますよって会社がありました。
こちら板でも意見が分かれてますし
正直、なんじゃそりゃー　って感じですよ
はっきりしてくれー（笑

警察に密告して売主捕まったら違反、捕まらなかったら無違反
って事でハッキリします？
いや、しませんけどね（笑

皆様から教えて頂き、とりあえず「買主はお咎め無し」
のようで、それだけでもホント安心致しました。
有難う御座いました。

お礼日時：2007/12/03 17:56

No.5 回答者： katyan1234 回答日時： 2007/12/01 23:45

・宅地の分譲やマンションの分譲の媒介や代理を宅建業者に頼んだ場合でも、自ら売主として取引する以上、宅建業の取引にあたります。

　但し、取引に当たる行為でも、業に当たらなければ免許は不要です。

では、業とは？

業とは
(1)　不特定多数の相手に対して取引を行うこと
(2)　何回も繰り返して取引すること（反復継続）

この回答へのお礼

有難う御座います。

> 業とは
> (1)　不特定多数の相手に対して取引を行うこと
> (2)　何回も繰り返して取引すること（反復継続）

上記からすると、この物件確実にアウトですね。
でも期間やら、何回以上とか具体的にないと
地主さんとかは殆ど違反者になってしまいそうですよね
実際は悪質なケースでなければなかなか検挙とかまでは
いかないのでしょうか。

お礼日時：2007/12/03 17:36

No.4 回答者： bita333 回答日時： 2007/12/01 13:28

こんにちは。

私ならいい物件だったら買うかも。

詳しくは分かりまんが、不動産屋さんが話してたことを書きます。

宅建業法が厳しくなったため、自己所有でないと分譲できなくなったとか。
なので、地主　→　不動産屋　→　買主　となり、
不動産屋は地主から土地を買って、お客さんに売る。
売れなかったときのリスクは、全て被ってしまいます。
全ての区画がすぐ完売なんてことは、なかなかありません。

ということは、分譲できる不動産屋は、
すごく体力・資金のある不動産屋さんしかできません。
質問者さまの町には　資金力のある不動産屋さんがどれくらいいますか？
私の町では、1件あるかないか、、、。

ということで、
売主は地主さん、お手伝いに不動産屋という形をとっているのかな。

地主分譲もできないとなると、これからは、
・アパート、中古分譲地・・・不動産屋さん
・新規の分譲地　　　　・・・ハウスメーカー（建築条件付き）
になってしまうのかな？っと思ったりもします。
好きなところに、好きなメーカーの家を建てられなくなる。

一般人の考えですので、参考までに♪

　

この回答へのお礼

わたしもそう思います。

私の住む町は建売業者がかなり力を持っているようで
いい土地はみんな持っていかれ貧相な建売ばかり
たまにまともな土地があっても建築条件付き・・
不動産屋も言ってましたが、地主さんは
まとまった土地を売却したくても反復継続があるので
分譲出来ず建売業者に叩き売りするしかないと
土地を探してる人は自分の様に結構苦労するよー
と言われました。
なんだか業者の為の法律なんかいって感じです。

今回凄くグレーな物件ですが、買い主には処分が無さそうなので
検討してみてもいいかなっと思っています。
有難う御座いました。

お礼日時：2007/12/03 17:27

No.3 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/11/30 22:30

個人が仲介で不動産屋を介し、分筆した所有地を売却しても違反ではありません。

売り主が媒介を結び不動産屋が土地を売買仲介しても問題ではありませんが…
何か違反になるような不動産屋や分譲地なのでしょうか？
もう少し詳しく状況が分かればと思います。
売買物件チラシなどに小さく物件の記載が有るはずです。
確認してみましょう。

この回答へのお礼

土日に幾つかの不動産屋にも確認したのですが
不動産屋によっても意見が分かれているようですね
個人の方が分譲して複数の人（会社？）に売れば
駄目ってところもあるし、まったく問題無いですよ
という会社もありました。
結局グレーなのでしょうか？
違反でも検挙されないからＯＫなのか

どうなんでしょうね。

お礼日時：2007/12/03 17:15

No.2 回答者： biyadoo 回答日時： 2007/11/30 22:26

元不動産会社です

この件のみ分譲ならば、業法違反にはなりません。
「業」としてみるか。ですので
繰り返し分譲をしているようですと違反になる可能性があります。

買主も違反にはなりません。
もちろん刑罰もありません。

この回答へのお礼

有難う御座います。
売主側は、違反になるのか意見が分かれていますね。

とりあえず、買主は違反にならないようなので
安心しました。

お礼日時：2007/12/03 17:07

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/11/30 22:25

＞宅建業法違反になるのですか？　又買主も違反になるのでしょうか。

買い主は反復継続していないので宅建業法違反を犯していません。
宅建業法は基もと消費者を保護するため、高価な取引またはその代理・仲介を行う業者にだまされたりしないように業者を取り締まる法律ですので、購入者自体は処分はされません。

宅建業法は不特定の人に対して不動産取引を反復継続を行うと業として判断されます。
以下のサイトによると、年に２つ以上でも宅建業の免許が必要らしいです。
http://www.geocities.jp/miyakozi81/takkenngyousy …

無免許の宅建業は第１２条で禁止されています。第１２条に違反すると、「三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」（第７９条）となっています。

この回答へのお礼

回答有難う御座います。勉強になります。
とりあえず、購入者は処分されないのですね。
安心しました。

お礼日時：2007/12/03 17:02