借地権はどうなるのでしょうか

借地上の建物が父と共有で所有しているのですが、今度売買をして自分名義に完全に移すことになりました。
借地も父と共有して契約を結んでいたのですが、この場合借地権はどうなるのでしょうか。
建物は自分名義、借地は父と私の共有。
上記のような状態でも問題はないのでしょうか。
また、土地の所有者の承諾を取る必要はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： 17891917 回答日時： 2008/08/08 22:42

１　あなたが独占的に借地を使用収益する点について

　借地人は，賃借りした土地を使用・収益することができ(民法601条），土地賃借権の共有(正確には「準共有」）をしている場合，賃借物たる土地の全部について持分に応じた使用をすることができます(民法249条）。借地権の内容が，地上権(民法265条）の場合も同様です。
　本件において，建物をあなたの単独名義とすることにより，あなたは，借地を独占的に使用収益することになりますが，借地権の共有者たる父上の承諾をもって行うことになるのだから，独占的用益の点，父上との関係ではなんら問題はありません。

２　借地権の対抗要件について
　借地権の対抗要件は，賃借人名義の建物所有です(借地借家法10条）。よって，別途，父上名義の建物を借地上に建造しない限り，父上はその賃借権を第三者に対抗できないことになります。
　ただ，これは，あなたが建物に抵当権を設定した後，債務不履行により抵当権を実行された場合，賃借権も建物に従たる権利として競売の対象となるところ，父上は，賃借人の準共有者としてその配当を受けることを主張できない，等の限られた場合にしか問題にならないと思われます。

３　土地の所有権者の承諾について
　土地賃借権の譲渡や転貸については，賃貸人の承諾が必要です(民法612条）。しかし，１で述べたとおり，借地人は，賃借りした土地を使用・収益することができ，借地上建物の所有権の移転は，借地権自体の譲渡等にはあたりません。
　また，地上権の譲渡については，土地所有者の承諾は不要です。
　よって，本件においては，賃貸人の承諾は不要です。
　

No.2 回答者： un_chan 回答日時： 2008/08/09 08:16

　契約による借地ということなので，地上権ではなく，賃借権であるという前提で考えます。

　借地上の建物の所有権の譲渡については，借地権がないと，その土地上に建物を設置する権限がないことになってしまうので，特段の事情がない限り，建物の譲渡には借地権の譲渡又は転貸を伴うのが当事者の合理的な意思であると推定されます(最判昭和47年3月9日。また最判平成9年7月17日など参照)。
　すると，民法612条により，賃貸人の承諾が必要なのが原則となります。
（この点，No.1の方の３の見解とは逆です）
　もっとも，今回の場合，もともと賃借権を共有している相手に対する譲渡ですから，全く無関係な第三者に対する譲渡とは異なり，もともとの賃貸借契約の基礎となっている信用を毀損するものではありません。また，地権者に不利になる恐れがないと言え，地権者が反対したとしても，譲渡は問題なくできる（借地借家法19条1項参照）可能性が高く，地権者の承諾なく行ったとしても，借地契約の解除(民法612条2項)をされることはないでしょう。

　ただ，将来の相続などの問題もありますし，無用なトラブルを避けるためにも，事前に地権者に相談して，ringo20088さん単独での賃貸借契約に明示的に変更された方がよろしいかと思います。