賃貸マンションの上手な探し方教えてください！

Question

来年の2月頃に千葉県西船橋あたりの賃貸マンションに
息子2人（長男は就職、次男は大学生）で住むことになっています。
親としては、事前に土地柄とか、マンションの賃貸状況などを
リサーチしてからの方がいいと思っているのですが、
子どもたちはなかなか時間がとれない状況です。
来月にでも変わりに現地に行って、不動産屋さんに何点か物件を見せてもらい、環境などを確認して来ようと思うのですが、どんなもんでしょうか？
あまりにも、気が早すぎますかね～？

どなたか、上手な借り方・上手な不動産屋さんの選び方・又リサーチのタイミングなど教えていただけませんか？

bugyou · Accepted Answer

「５」の回答者です。

インターネット経由のでの問い合わせは、現在、不動産仲介においては一番の王道です。なので、それ自体については特に問題はありませんし、そこから不動産屋さんとのお付き合いを始めるのも別に悪いことは何もありません。ただ、春の時期は特に、不動産屋自体がバタバタしているので、この更新作業が追いついていない場合が見受けられますので、興味のある物件が問い合わせを入れたら、既にうまってしまっていたなんてこともありますので、そこらへんはご注意を。


基本的に、賃貸物件を建築する際は、完成が春になるように逆算して建築を開始するケースが多いです。なので、まだ募集に出ていない春に完成する物件も、これから募集が出てくると思います。時期についてですが、春に入居される場合は、実際に住み始めるのが3月でも、2月分の家賃を丸々支払って契約する方もたくさんいます。なので、実際住まない部屋に家賃を支払う事に抵抗が無ければ、早めの契約ということができるのであれば、人気の物件を見つける可能性は広がると思います。それと、新築や築浅は人気が高いです。まぁ、設備は新しいですし、賃貸住宅というものの考え方が新築や築浅の方が時代に馴染んでいますので、そのように設計・建築されています。ただ、そのことは大家さん・不動産屋さん側も分かっていて、新築の場合は近隣相場よりも若干家賃を高く取ります。


＞新築は同じ物件なのにあるネットではA不動産、又あるネットではB不動産と2～3件の不動産屋さんが絡んでるのです。

ですが、これが媒介です。大家さんと管理会社や不動産屋さんの間に特別な取り決めが無い限り、物件はどこの不動産屋さんが募集を行ってもいいんです。先ほども書きました通り、今はインターネットでの物件募集が主流となっていますので、各不動産屋さんは様々な見せ方でインターネットに掲載します。ちなみに、私は今、このようなインターネット掲載用の賃貸物件写真の写真や映像の撮影を仕事にしています。なので、業者によっては必要以上にキレイな写真を掲載している場合もありますので、色々と見比べて、実際はどのような物件なのかを見比べるのも大切です。いくつもの不動産屋さんが絡んでしまうように見えてしまいますが、あくまで、契約時にはお付き合いする媒介業者は一つですので（系列店でないかぎりは、横のつながりはありません）、一番対応の良い不動産屋さんに決めればいいかとは思います。

nachiguro · Answer

色々書いていますが、まずは知事番号の前にある（）の中の数字を調べてください。
新興の業者の場合、大抵が1とか2になっている場合がありますが、7以上ですと少なくともその場所で20年以上営業をやっています。
そういう所で、人の良さそうな相手を見つけ対応するのが一番良いパターンだと思います。

私自身、物件探しは足で探す主義なのでネットはあくまでも「相場」と「カタログ」としてしか見ておりません。だからこそネットの場合おとり物件の存在があったり、いわくつきの物件があったりするわけでそこには注意すべきでしょう。

それと水周りの漏れた個所、ユニットバスの汚さなどはダメ元で強気に交換を申し出てください。最低でも水漏れに関しては対処するでしょうし、給湯器トラブルなどの夜間対応についても確認は必要でしょう。
持参品としては図面、筆記用具、デジカメ、その後のやり取りは全てFAXなどの文章でやり取りをしてください。こうすれば後に証拠が残りますので

そして場所ですが総武快速線の停車駅か、或いは料金は少々高いですが北総公団線が良いと思います。
プライバシーに立ち入るつもりはないのですが、おそらく理系大学で、後々都心に遷られるならば津田沼、そうでなければ北総公団の新鎌ヶ谷、東葉高速の北習志野でも良いかと思いますが（北習志野の場合新京成も使えます）

sojitzhd · Answer

こんちは～ｗ　仲介業者していますｗ

ご希望物件とはまったく違う場所で営業していますので参考程度ということでｗ（基本的には皆さんと同じ回答になると思いますw）

まず、2月入居だと正月明け直ぐくらいに案内してもらうのが普通です。（どんな良い不動産業者でも早すぎると相手にしてもらえませんｗ経費がかかるだけですから♪案内も人件費・ガソリン代がかかります）

物件はタイミングですｗ早く行動してもいい物件にめぐり合うとは限りませんｗ

いい業者にめぐり合うのも紹介が無い限りは「運」ですｗ
ただ見分けとしては
(1)地元不動産業者で仲介手数料を半月分以下にしてるところ。
(2)ネット（アットホームやヤフー不動産）掲載店だと物件もしっかり把握してることが多い。
(3)消毒代等、余分な初期費用を請求してこないところ。（初期費用の基本は(1)家賃（1か月分と日割り家賃分）(2)敷金（保証金・礼金）(3)総合家財保険料（2年で2万円前後）(4)仲介手数料(5)保証料（保証会社代金）以上。これ以外の手数料を請求してくる業者は危険性あり。（例外物件もありますけど））

つい、物件に目が行きがちでしっかり余分な手数料を不動産業者に取られている場合が多いです。

他の方々が言われている通り、同一物件を複数の業者で取り扱っている場合が多いです。でも同じ物件で払うお金は不動産業者で違います。（上記の通り）

なので「初期費用」と「物件」の両方を研究して賢く物件を探しましょうｗ

abc_to_xyz · Answer

＃４です。
＞長男の職場は品川です。次男は総武本線で東京に向かいます。
＞西船橋が一番両者に都合がいいということで決めたのですが、
＞abc_to_xyzさんでしたら、どこを選びますか？

予算に余裕があるのならば、誰でも都内を選ぶでしょう。
勤務地が品川の場合、通勤時間と家賃を考えると総武快速は妥当に思えます。
西船橋に近い総武快速の停車駅は、市川、船橋です。
乗り換えが面倒だったり、帰りにショッピングや外食したいと思うならば、
それらの駅がよろしいかと思いますが、駅そばの物件は家賃が高いでしょう。
予算に限りがあるなら、狭い、駅から遠い、築年数が古い、などの物件を選択しなくてはなりません。

西船橋駅ですが、南口駅前にあまり大きくないスーパーが2件ほどあります。
南口方面は、大きな分譲マンションが多くあります。
さらに南に行くと、２つの高速道路、つまり、京葉道路とそれに並走する東関東自動車道路があり、夏のこの時期、光化学スモッグ注意報が発令されるので、個人的な考えですが、南口方面には、私はあまり住みたいとは思いません。
北口方面ですが、駅前にロータリーがありますが、そんなに栄えていません。
物件的は北口方面が多いと思います。
昼間、会社や大学に行っているのであれば、そんなに住環境にこだわる必要はないかもしれませんが、実際に住むのは息子さんたちですから、彼らの希望を訊いてから事を起こした方が良いと思います。

私が西船橋に住むならば、駅そばにスポーツクラブが2件（コナミとNAS）あるから、会員になって銭湯代わりに利用するかな？

bugyou · Answer

前職、不動産管理会社です。

まず、時期的な話からですが、年明け～３月にかけて賃貸物件は動き出します。特に、学生が住むような場所にある場合、２月頃には大学入試の結果がほぼ揃いますので、後になればなるほど無くなっていくと考えてください。もちろん、条件の良い（間取りが良い・家賃が安い・アクセスがいい）ものから無くなっていきます。通常、賃貸マンションは退去の際に１ヶ月前に予告するシステムなので、２月の中旬頃の入居ですと、年末から１月頭にかけてすでに退去の予告が入り、まだ入居中に募集を開始しています。いい物件は、入居者がまだ住んでいる状態で、仮押さえされていることがほとんどです。中を見れない状態なので、内見などが退去後でないとできないのですが、時期的にはここらへんを逆算すると比較的、良い物件（残り物ではないもの）にめぐり合えます。

しかしながら、不動産のサイクルを考えたときに、ほとんどの人は３月末まで契約している場合が多いですので、実際、様々な物件が出てくるのは、４月の中旬以降かと思います（いいものも、悪いものも含めて）。

次は、選び方というか、不動産屋に実際に行く際の話になってしまうとは思いますが、エリアや設備などの条件は、できるだけ希望を伝えるようにしてください。なので、生活環境を現地確認することは大変意味のあることだと思います。全てが叶うことはほとんどありませんが、これによって、不動産屋サイドの営業の手に引っかかる可能性が少なくなります。というのも、不動産屋の裏話になってしまいますが、モノによっては、成約すると貸主から広告宣伝費という報酬がもらえる物件があります。簡単に言えば、お客さんから仲介手数料をもらって、貸主さんからも広告宣伝費をもらうという形で、１回仕事をすることによって報酬が１．５～２倍になるものがあるんです。基本的に、不動産仲介業者はノルマと歩合でやってますから、こういう物件を決めたくてたまらないんです。というわけで、不動産屋が「これいいですよ～」なんて紹介してくる物件は、内容なんてどうでもよくて、「自分に都合のいい物件」なわけです。条件を絞られれば絞られるほど、こういうのを勧めづらくなりますから、より希望通りのものになるかと思います。大手のチェーン店などは、こういう営業スタイルが結構見受けられます。

上手な不動産屋の選び方ということでいえば、「何に重点を置くか」によって変わってきます。「部屋を紹介・契約する段階」なのか、それとも「入居後」なのか。まず、「部屋を紹介・契約する段階」ですが、これについては、一番は「知り合いの不動産屋」です。今は、不動産仲介業もインターネット検索が主流になっていますので、基本的にはどこの物件でも検索することができます。又、同じ業界同士の話の中で、お客さんにはまずしないような話も出てきたりしますし、何よりも、親身になって八方手を尽くしてくれます。それ以外となると、あとは運次第です。ただ、皆さんが名前を知っているような不動産屋の方が、自分たちのマニュアルがあったりしますんで、人当たりはいいかとは思います。まぁ、もちろん一概には言えませんが。

「入居後」に関して言いますと、基本的には仲介の不動産屋は入居後の相談等にはあまり親身になって対応してくれません。不動産の入居後の相談は手間が掛かり面倒なんで、誰もやりたくないんです。ただ、それをやらなければいけないのが、「管理会社」です。これは、大家さんから「管理」という名目でお金を貰っている不動産屋さんや管理専門の会社です。通常、町の不動産屋さんも管理を持っている物件がいくつかありますので、この管理会社と直接契約というのが、最初から最後までの長いお付き合いという意味ではいいのかもしれません。尚、この管理会社直接は、昔ながらの地場の不動産屋さんが数を持っている傾向が強いです。逆に言えば、不動産接客時に対応が気に食わなければ、その店をやめればいいだけですから、「入居後の対応」についても判断できるかと思います。これは、賃貸不動産の広告には「取引形態」の部分に、必ず「代理」という形で表記されていますので、これで分かると思います。ちなみに、大きく分けて３種類の取引形態があり、「貸主」「代理」「媒介」があります。

abc_to_xyz · Answer

家賃相場を知りたければ、“アパマンショップ”とか、“ピタットハウス”などのサイトで、検索すればよろしいかと思います。
物件によっては、間取りや外見写真もありますし、地図とリンクしていますので（但し、詳細な住所は記載されていません）、今の段階で不動産屋まわりをする必要はないと思います。

街の雰囲気ですが、西船橋駅とそれに隣接する駅は、それぞれの街で大きく雰囲気が異なるので、実際に住む場所を決めるときまでには、下見して比較した方が良いでしょう。

参考までに
　西船橋駅は、総武快速は停車しません。
　東西線の朝の通勤ラッシュは有名です。
　東西線に直通運転する東葉高速鉄道の駅周辺の物件は、家賃は安くても運賃（定期代）が高くなります。
　総武線は古くからある路線ですので町並みも古く、物件の中には古いものも数多くあると思います。
　東西線の妙典駅は、区画整理されており、駅前に大きなショッピングセンターがある比較的新しい街ですが、その分人気があり家賃相場は高めです。　
　武蔵野線の船橋法典駅と市川大野駅は、駅前は栄えていません。また、市川塩浜駅は工業地帯で人が住むには不便なところです。

pm600 · Answer

別に内見などしなくても、ファクトシート（物件の図面）のコピーをいくつかもらってくるくらいでも、相場勘などが見につくのでいいのです。
ファクトシートをもらったら、内見などしないで、自分だけで見に行って、「ああ、なるほどこんな建物か」と思うだけでも勉強になります。

勿論、借りる時期に近くなってきたら、内見も始めてください。

super-dog · Answer

一度街を見ておくと相場観がわかりますし
不動産屋も数件回ってみると、信頼できそうな人を見つけることが出来ますし、条件を伝えておくと掘り出し物を連絡してくれる可能性があります

ddg67 · Answer

早過ぎますね(^_^;

今決めても、住宅環境がこの先どー変わるか判りませんから。

それに、先に見せてもらっても２月まで空家とは限りませんから、下見は全てご破算になるでしょうし。

賃貸マンションの上手な探し方教えてください！

「５」の回答者です。

色々書いていますが、まずは知事番号の前にある（）の中の数字を調べてください。

こんちは～ｗ 仲介業者していますｗ

＃４です。

前職、不動産管理会社です。

この回答への補足

家賃相場を知りたければ、“アパマンショップ”とか、“ピタットハウス”などのサイトで、検索すればよろしいかと思います。

この回答への補足

別に内見などしなくても、ファクトシート（物件の図面）のコピーをいくつかもらってくるくらいでも、相場勘などが見につくのでいいのです。

一度街を見ておくと相場観がわかりますし

早過ぎますね(^_^;

この回答への補足

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