共有名義の不動産を売却

　10年前、土地購入し、家を建てました。
　その時、他県の実家に住む父に全費用のうち半分を現金で出してもらい(その名義分は父名義)、残りの名義+費用(自分のみローンを組む)は全て私とし、先日ローン完済しました。
　父が死亡すれば、この不動産は全て私がもらい、他の物(実家の不動産・貯金等)は全て母と兄に渡すと口約束していました。
4年前に父が死亡、諸事情により母と兄は遺産分割協議を受け入れなくなり、家裁での調停も難航しています。第3者ために私と母達との関係も非常に悪化し、円満な調停は望めません。 私がローンを組んだ際の抵当権抹消も、不動産に死亡した父名義がある以上、できない状態でいます。
　精神的に非常に疲れたことと、自分だけ実家を離れていることもあり、全相続分を母と兄に渡しても構わないのですが、そうなれば、自分の住む不動産の名義の半分は、母達の名義となり、数年後また諸問題が生じることが推測されます。
　そこで、この家を手放して別の場所で暮らそうかと考えていますが、以下の点が分からないため質問させていただきます。

1)調停を取り下げる場合(抵当権抹消も出来ていない状態)で、母達の同意や書類がなくても、私1人で不動産の"自分名義分だけ"を不動産業者に売却することは出来るのでしょうか。
2)-1-が無理な場合、すべてを母達に渡すことで調停完了し、抵当権抹消も終えれば、自分名義だけの売却は可能でしょうか。
3)売却できる場合、この不動産に関わる固定資産税の通知書は、それ以後、不動産業者と他県に住む母のどちらに届くのでしょうか。従来は、私が1人で払っていました。
4)売却をもって、私は、今回の相続から、"完全に"開放されると考えてよろしいでしょうか。それ以外に何か税金等、金銭面で注意が必要になることはあるでしょうか。
5)「今まで父の名義がある家にいたのだから、10年間の使用料と払え」と母達が主張した場合、払う必要があるでしょうか(主張してくる可能性高いです)。

No.1 ベストアンサー 回答者： akak71 回答日時： 2008/09/16 13:06

法律では、自分の持ち分のみ売却できます。

現実には、買い手がつかないと思います。誰が使用するか、買い手がまた裁判をしなけてはいけない。

この回答へのお礼

法律と現実という面から、端的で分かりやすいご説明でした。
有り難うございました。

お礼日時：2008/09/24 12:10

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/09/16 16:02

持分権の売買は実務上困難です。

(私は、買いますが。)
その場合は裁判所に許可を求めて10分の10、つまり全部を競売すればいいです。
この許可条件は、持分権間で協議ができない場合ですが、今回は「円満な調停は望めません。」と云うことですから、許可となり得ます。
誰の協力も必要ないです。
その競売の代金は、各々持分権割合(法定持分)で配当されます。
手続きは、専門的になりますから弁護士の仕事です。
なお「10年間の使用料と払え」は出来ませんが、賃料相当損害金の請求はできます。
他人の所有権ではできませんが、自己の所有権の持分割合によります。

この回答へのお礼

こちらも非常に為になるアドバイスを頂きまして有り難うございました。
皆さんのアドバイスは非常に助けになったため、ポイントに優劣を付けるのが困難でした。そこで、大変申し訳ありませんが、お礼ポイントについては、回答順とさせて頂きました。
しかしながら、競売に話は本当に勉強になりました。

お礼日時：2008/09/24 12:15

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/09/16 15:11

まず、

＞私がローンを組んだ際の抵当権抹消も、不動産に死亡した父名義がある以上、できない状態でいます。

なんでこれが出来ないのか疑問なのですが、、、、、
共有不動産の抵当権抹消登記は共有者の一人の申請で可能なので、相続登記が終わっていなくても出来るはずなんですけど。

もしかして土地は全部父とかで共有名義になっていないという話がありませんか？


＞1)私1人で不動産の"自分名義分だけ"を不動産業者に売却することは出来るのでしょうか。

法律上は出来るけどそのような物件を買う人はいないでしょう。抵当権がついていれば論外です。抵当権がなくても一部の持分だけというのも普通買いません。

＞2)-1-が無理な場合、すべてを母達に渡すことで調停完了し、抵当権抹消も終えれば、自分名義だけの売却は可能でしょうか。

これも同じです。

これ以下売却できる前提の話は全部省略します。

＞5)「今まで父の名義がある家にいたのだから、10年間の使用料と払え」と母達が主張した場合、払う必要があるでしょうか(主張してくる可能性高いです)。

それはなんともいえません。少なくとも父が所有者であった時期については所有者である父の意思で使用貸借を受けていたので、その分の支払を求める権利は母たちにはありません。あるとすれば、父がなくなったあとからの期間ですね。

調停で埒が明かなければ訴訟してしまうのが一番簡単で早いですよ。

この回答へのお礼

土地も家も、共有ですが、司法書士に確認したところ、「遺産分割協議が出来ていないと、抹消は出来ない」、と言われた経緯がありました。
やはり、法律と現実の話で大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/24 12:12