築28年の分譲公団を購入契約してしまいました！

Question

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。
契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です（工業団地近くの、あまり栄えていない場所です）。
部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています（実際の強度、利便性などは分かりません）。
見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、
・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか？（強度的に）
・管理費修繕費などが上がるのではないか？（老朽化が進んでいる）
といった不安があります。
また、20～30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか？という不安も大きいです。
そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。
だとすれば売ることも、住み続けることも難しい（それでも管理費と固定資産税は発生する）非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。
他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて（固定資産税や管理費などの負担から逃れて）別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが…
高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、
母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。
私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。（１０件前後）
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築３０年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い：多くの物件がバス便（用地費用を抑える）
●５階建でエレベーターなし：建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い：いわゆる「田の字」間取りが多く３Ｋ、３ＤＫが多くてＬＤＫ間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略（リセールバリューが低い為）を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。（現にその様な公団住宅は数多くそんざいします）

しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。

＞母が存命中の間 住み続けることが出来るのか？（強度的に）

これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。

翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。（勿論絶対とは言い切れませんが）。
故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。

＞・管理費修繕費などが上がるのではないか？（老朽化が進んでいる）

これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。
ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。
しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。

あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の４／５の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。

しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし（高層化、新たな分譲棟の建築）その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。

最後に出口戦略ですが、当面は十分住める（ご質問者様が住みたいかどうかは別にして）なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。

それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格０」はありません。（山奥でも評価上「価格０」はありません）価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。
将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築３０年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。（勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません）

最後に・・・。
実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。

勿論、私の回答が１００％正しいかはわかりません。（なにせ物件を見ていませんから）
ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金（手付け放棄または違約金）を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

岩間誠治 · Answer

価格が不明なのでなんともですが、通常の分譲マンションよりは安く設定されているのではないでしょうか？
昨今団地リノベも注目を浴びつつありお得な買い物かと思います。ただ、古い団地は天井高が低い点には注意ですが気にならなければ良いと思います。

noname#84191 · Answer

お母さんが一括払いをされるなら、あれこれ悩む必要もないでしょう。
質問者さんにはお金については多分？何の負担もないのですから・・

ＮＯ３さんのお話が一番実情を語っていると思いますが・・

これから、ローンなどを支払うなら色々と悩むこともあるでしょうが、一括で支払いなら、家賃分を貯金に回せば良い話ですし、３０年後ウンヌンも杞憂の話と思います。
その時には、家賃分を積み立てておけば、新規購入も可能でしょうし、立替にも柔軟に対応できるでしょう。

その公団へ転居されると、質問者さんの通勤などが著しく困難と言う事であるなら、それは一考の余地はあるでしょう。

通勤の問題がさほどでないとするなら、お母さんの判断はとても素晴らしいと思いましたが・・・

gwakkun987 · Answer

reiko2009さん自身が知識が十分ではないようなので知識を補う回答をしたいと思います。

＞・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか？（強度的に）

強度は問題ありません。築28年だと公団では新しいほうです。
築50年でもまったく問題ありません。

ただ、ライフスタイルにはあわなくなるので（エレベータなし）、建て替え需要が増しているだけです。

＞・管理費修繕費などが上がるのではないか？（老朽化が進んでいる）

マンションはぐっと高くなりますが、公団なのでずっと安く住み続けられます。

マンションに比べ生活費は楽に感じることでしょう。

その理由として、当初から安い設計と管理費が積み立てられている利点が挙げられます。

また、駐車場が安い。近隣民間駐車場に比べ格安なので、近隣マンション住民から空きがあれば借りたいという要望もあるくらいです。

生活費を抑えたいなら公団分譲はおすすめです。
利便性や生活感のグレードアップを求めたいなら、民間マンションをおすすめします。ただ、お金がかかりますので生活の負担度は強く感じるはずです。

＞また、20～30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか？という

出口戦略といいますが、よい疑問です。
売却も可能ですが、建て替えの線があります。
建て替え間近になると需要が増し、価格が上がります。

公団住宅は余分な土地が多い点と低層階で建築されていますから、
建て替え時の費用負担も無料に近いかもしれません。

マンションですと土地所有率が低いですが、公団住宅は土地持ち
になるのも見逃せない点です。

＞公団を捨てて（固定資産税や管理費などの負担から逃れて）別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、

賃貸で貸し出すこともできます。

格安公団住宅ならローンが４～５万程度では？
ボーナス払いなし。
賃貸借りるより安くなるのでは？
もし賃貸に出すとなると７万円前後で貸せないでしょうか？
調べてみてください。

＞高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、

いまの家賃はいくらか？
違約金はいくらか？
公団の値段はいくらか？

によります。

ただ、家賃を払っているんですよね？
家賃を払うなら公団のほうがお得ですよ。
購入して住んでもよいなら購入するデメリットは
ほとんどないと思います。とにかく家賃のロスの
ほうが大きいはずです。調べてみてください。

いまの家賃が大きなロスになるのは間違いありません。

＞公団を捨てて（固定資産税や管理費などの負担から逃れて

民間のマンションに比べたら格安です。
そのへんも調べてみましょう。

＞お金のない母の

お金がないなら民間マンションや一戸建て購入はムリでは？
また、家賃を払うよりも公団購入したほうが月々の支払いが
減るのでは？月々の支払いが減って、お金が貯まりやすく
なったら別の新居を探せばよいと思います。

いまの家賃＜公団ローン（月々）なら購入しないほうが
よいかもしれませんが、逆なら購入してもよいと思いますよ。
ムリして高い民間マンションに手を出さず、安く暮らせる
公団分譲団地を契約したお母さんの判断は賢明だと思います。

拒否する前に調べることです。
調べもしないうちから全否定ではまともな判断ができません。
いまの無知識の状態で悩んでも徒労に終わります。
調べた結果、どうするか悩んだほうが時間ロスが少なくて済みますし、
後悔しませんよ。

tarotaro001 · Answer

できれば違約金を払ってでも破棄したほうがいいと思います。

あなた自身の家族環境がわかりませんが、現在独身で実母と住んでいた場合、あなた自身が将来家庭をもった場合、今回組む？住宅ローンが足かせになってあなたの家族のための住宅が購入できません。
あなたの収入を当てにしたローンであるなら、絶対ＯＫは出さないべきです。


ただ・・・
・実母が現金一括で全額負担して購入
・水周りもリフォーム済み（これが未済みですと後日数百万のリフォーム費用がかかる）

のでしたら、当面住むという選択もアリ・・・・かも知れません。

noname#77348 · Answer

契約を破棄しましょう。

それが良いです。

以上

築28年の分譲公団を購入契約してしまいました！

元業者営業です。

価格が不明なのでなんともですが、通常の分譲マンションよりは安く設定されているのではないでしょうか？

お母さんが一括払いをされるなら、あれこれ悩む必要もないでしょう。

reiko2009さん自身が知識が十分ではないようなので知識を補う回答をしたいと思います。

できれば違約金を払ってでも破棄したほうがいいと思います。

契約を破棄しましょう。

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