分譲マンション、今のご時世では売るのと貸すのとどちらがいいでしょうか？

都内に駅徒歩1分の分譲マンションを購入しています。
ローンは月18万、管理費2万です。
転勤になり、どうしようか迷っています。
売る場合と貸す場合、両方不動産会社に相談してみましたが、決められません。
お知恵を貸してください。

●貸す場合
・空室保障をつけると賃貸料は実質15万円。（→約5万円持ち出し）
　つけなくても16万円くらいなので、空室保障をつけたほうが良さそうと思っています。
・6年は賃貸契約で縛られる。戻りたくなったから戻れるというものでもない。
（期間が決まっていないので、定期借家契約は考えていません。）
・月5万円の持ち出し×期間未定なので、損失はあります。

●売る場合
・今のご時世でそうすぐには売れないのではないか？（20万×5～6ヶ月くらい持ち出し？）
・場所が良いので、手数料を引いても売却益は300万くらい出そうです。

2年前には、賃貸料はもっと高く貸せたそうなのですが、
今は金融危機の影響で月18万程度でしか貸せないそうです。（実質収入は15万）
売却すると一応利益が出る見込みですが、
将来を考えると今の場所の良い物件を手放すのももったいないのではないか・・・
などと考えてしまい、迷っています。
思い入れがあるだけに、なかなか客観的に見れません。
ご意見をお聞かせください。

No.6 回答者： azumatokyo 回答日時： 2009/03/07 23:20

全くの素人です。

独身時代に買ったマンションを、結婚時にどうするか迷いました。
「苦労の結晶」であり、私も同じく思い入れがあったのでどうしても売る気持ちになれませんでした。また長く住んでいたので、他人に貸すのも悲しくて、しばらくそのままにしておりましたが、無用心なので結局一昨年前賃貸にしました。
結果、私の場合は良かったと思っています。

私のところも都心の駅近くにあり、古いですが便利な場所なので、心配に反して借り手はすぐに見つかりました。一度空室になりましたが、次の借り手もすぐ見つかりました。
これで儲けるつもりはさらさらないので、空室保証もつけていませんが、今はある会社が従業員のために借りています。
税金も「減価償却」できるので、「がっぽりとられる」というほどでもありません。固定資産税や管理費も「経費」にできますし。
質問者さまの場合、「ローン」が残っていますからさらに税金は少額で済むと思います。

「儲け」を優先するなら専門家の方がおっしゃられるように、売る方がベターなのでしょうけど。
私は便利な場所に買ってよかったと改めて思いました。

No.5 回答者： todoroki 回答日時： 2009/03/03 18:14

　不動産会社に相談したとのことですが、

「どちらがいいでしょうか？」「それはrioamazonさん次第ですよ」程度のやりとりにすぎないように思えます。
補足で挙げられている目論見は素人目にも皮算用もいいところですよ。

　いくら便利な場所にあっても築27年以上の古いマンションなら敬遠されますから
現在の相場の15万円では借り手がつかないでしょう。
家賃保証は何年間の約束なんでしょうか？
マンションの一室で永久保証なんて考えにくいですね。確認してみてください。
継続して行われるにしても、20年経過後は10万円の保証となるのでしたら
ここで計算が狂ってしまいますよね。
家賃保証がないのでしたら、空き室状態の月は収入ゼロですよ。

　また、古くなれば必ず設備が老朽化してきます。
そのたびに修繕、取り替えの費用がかかります。
どうせ賃貸なんだからと適当に扱って物件の老朽化を早める賃貸人は多いです。
毎月15万円がまるまる懐に入るなんて考えは甘すぎますね。
入居者がかわれば、そのたびにリフォーム費用もかかります。
業者に管理業務も委託すれば、恐らく別料金でとられるはずです。
それに加え、マンションですから共有部分の修繕や改修の費用も分担しなければなりません。
ちゃんとしたマンションなら入居時から積立を行っているはずですが
それでも30年、40年を過ぎたら新たにまとまった額の持ち出しを求められることになるでしょう。
いや、工事ができるくらいならいいんです。
それには住民の総意が必要ですから、
「うちは老夫婦だけだし余計なお金は使いたくない」と拒否する居住者がいれば工事もできません。
古くなって不便だったり危険な箇所があっても我慢するしかありません。
そんな状態のマンションに入居する人がいると思いますか？

　将来的には法律が改正されたりして、大規模修繕、建て直しも可能になるかもしれませんが
今のところ、古くなったマンションは所有しているだけでお金がかかり、
かといってだれも引き受けてくれないジョーカーみたいなものです。
建設間もない今だったらそこそこの値段で売れるかもしれませんが
築20年以上過ぎたら、赤字覚悟で値引きしてもなかなか売れないと思います。
戻ってきて住むつもりならともかく、続けて賃貸に出そうと考えるのは無謀としか思えませんし
それで差し引き2000万程度が懐に入るだなんて夢物語以外の何物でもありません。

　とんとんででも売れるのならラッキーです。
この先はそうそううまくはいかなくなるはずですから
どうして悩む必要があるのか、理解に苦しむくらいです。
売りに出して、売れればいいですが
そうでない場合は賃貸に出さざるを得ないのですから
悩んでいないで思い切って売りに出してみてはいかがでしょうか。



　

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/03 14:07

元業者営業です

補足拝見しました。

＞ローン完済後、20年以上家賃収入が入ってくる可能性があることも迷いのひとつです。

法定耐用年数はあくまで「課税する為の評価年数」です。
つまり、ご質問者様のマンションがローン返済後２７年存続する担保にはなりません。当然ながら。

同じように家賃収入の担保にもなりません。
ご質問者様の計算では（15万×12ヶ月×20年＝3600万）となってますが、家賃保証契約は通常更新を重ねるごとに１０％～３０％（場合によってはもっと）減額していきます。（物件が古くなっていく為）

その時に家賃保証契約を解除して賃貸募集しても賃貸がすぐ付くかどうかはやってみなければ分かりません。
ましてや、家賃１５万円なんてそれだけ払える人は普通は買ってます。
勿論、払える人全員が買っている訳ではありませんが、パイとしては非常に狭い範囲の借主を相手にする事になり、空室のリスクは高まります。「空室＝収入ゼロ」です。

もし、私がご質問者様の立場なら・・・。

＞場所が良いので、手数料を引いても売却益は300万くらい出そうです。

これも「予想」ですから確実とは言えませんが、残債と「トントン」位で売れるのなら売ります。賃貸は煩わしいので。

どうしても手元に置いときたいなら「定期借家契約」で貸出します。
賃料は「普通賃貸借契約の７０％位」しか取れませんが、後腐れなく退出してもらえますので。
ただし利益を出そうとは思ってません。て、いうか「無理」ですから。
「御留守をお願いする必要経費」として考えます。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/03/03 13:24

大家してます

シロウトは売れるときに売るのが一番です

その１戸のマンションだけで苦労する必要も無いでしょう

・入居者が家賃滞納のあげく吊ったりすればそれでお終いです
・入居者は貴方と同じように丁寧には使いません
・賃貸経営は「家賃＞ローン×２」が基本です
・賃貸経営は「物件の価値＝年間家賃×１０」が基本です
　家賃が１８万円なら物件は１８００－２１００万円の価値

分譲賃貸は間違いなく．．．「儲かりません」

牛丼は上から食べられます
お肉が無くなってご飯だけになってから返却されるでしょう．．．（笑）。

でその後自分が住むときはまたお肉を盛るのに２００万円位が必要です

＞（→約5万円持ち出し）

赤の他人に５万円負担して住んで貰うことになりますね

＞将来を考えると今の場所の良い物件を手放すのももったいないのではないか・・・

同じマンションの他の部屋が格安で買えるでしょう

＞売却すると一応利益が出る見込みですが、

利益は出ません．．．差額が残るだけ．．．今までに１０００万円出費して３００万円が帰ってくるだけでしょう

　　「売りましょう！！」

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2009/03/03 13:21

　大家しています。

　私なら基本的には売却しない方向で考えるでしょう。
　都内の駅に近い物件ですと家賃は不動産価格の下落ほどは下落していないように感じます。実際に私のところでもこの２月に一部屋出入りがありましたが家賃はそれほど下げずに新しい方がお入りになっています。分譲の物件だと私のところのような賃貸用の物件よりお客様の印象は良いと思います。
　もし、帰られることがありえるなら普通の不動産屋さんより転勤による空き物件を専門にしているところ（リロケーション？）のほうが、いろいろノーハウがあってよいと思います。『餅は餅屋』と言いますから一度相談されたほうが良いでしょう。銀行関係の手続きなんかも確かなようです。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/03 11:59

元業者営業です

まず、住宅ローンが残っている場合金融機関の承諾無くして賃貸に出すことはできません。事前に承諾を得ましょう。
なお、万が一黙って賃貸に出してそれが発覚した場合、「契約違反」により「残債の一括返済」「投資用ローン」への借り換えを要求される可能性があります。

＞空室保障をつけたほうが良さそうと思っています。

手堅いのはそうですね。ただし、その場合は「転貸借」を認める事になりますのでご注意を。

＞6年は賃貸契約で縛られる。戻りたくなったから戻れるというものでもない。定期借家契約は考えていません。

はて？６年というのはどこから出た年数でしょうか？
「定期借家契約」でなければ６年だろうが１０年だろうが「貸主都合」では退去請求はできません。勿論更新拒否もできません。
借主が「出て行く」と言わない限り「永遠に」住み続けられます。
どうしてもという場合はお金で解決（立ち退き料）するのが通常です。
ちなみに、立ち退き料の金額に法的根拠はありません。双方が合意すれば無料でも１００万でも構いません。

＞今のご時世でそうすぐには売れないのではないか？

物件次第、価格次第です。
ご質問者様の物件が「相場より安く売り出せば」ほぼ１００％売れます。逆に、どんなに人気物件でも「相場より高く売り出せば」まず売れません。

特に現在は「買い手市場」です。並みいるライバルを押しのけるだけのセールスポイント（付加価値）が無ければ価格で対抗するしかありません。それをご質問者様が許容できるかどうかです。

＞手数料を引いても売却益は300万くらい出そうです。

売却益とは？
もしも「購入価格＜売却価格」なら売却益に対して税金がかかります。
「ローン残債＜売却価格＜購入価格」なら課税対象にはなりません。
要確認です。

＞思い入れがあるだけに、なかなか客観的に見れません。

これが一番「クセもの」です。買い客には「一切」関係ありません。
売却物件の市場価値を客観的に判断できないといつまでたっても売れません（晒し物）。

最後に・・・
大家業は「クレーム産業」です。それは日々の細かな事から裁判沙汰になる事まで様々です。それは大家である限り家賃保証だろうが何だろうが関係ありません。
それに対応できるだけの知識、時間が無い人は専門家（弁護士、不動産業者等）にその都度依頼しなければなりません。
特に、現在賃借人は「借地借家法」で「強力に」保護されており、余程の事（契約違反若しくは生命、財産の危機）が無ければ部屋の明け渡しすら認めてもらえません。

そのリスクと売却した場合のリスク（長期売れ残り等）を熟考の上ご判断ください。

ポイントは「客観的判断」です。賃貸、売買に限らず客観的に判断できないとダメですね。

ご参考まで。

この回答への補足

補足です。
住宅ローンは短めに20年で借りていますので、
法定耐用年数が47年とすると、
ローン完済後、20年以上家賃収入が入ってくる可能性があることも迷いのひとつです。
（15万×12ヶ月×20年＝3600万）
ただ、持ち出しも20年なので、単純計算すると1200万にもなります。

補足日時：2009/03/03 12:50

この回答へのお礼

いろいろありがとうございます。

＞まず、住宅ローンが残っている場合金融機関の承諾無くして賃貸に出すことはできません。事前に承諾を得ましょう。
住宅金融公庫ではないので大丈夫かと思っていました。
ご忠告ありがとうございます。銀行に確認をとることにします。

＞はて？６年というのはどこから出た年数でしょうか？
すみません。今、契約しようと考えている賃貸業者の更新が6年なのです。
借主が住み続けようと思えばずっと住み続けられるのは、その通りですね。

＞売却益とは？
「ローン残債＜売却価格」のことです。
課税対象にならないのですか。安心しました。

大家業はクレーム産業ですか・・・。
売ってしまったほうが手離れは良さそうですね。
「せっかく買ったのに、手放すのは惜しい」という感情が先にたってしまって、
なかなか決断できないのですが、ご意見ありがとうございます。
じっくり考えます。

お礼日時：2009/03/03 12:35