重要事項説明の不備ですか？（長文です）

はじめまして、よろしくお願いいたします。

先日、土地の売買契約をしましたが、役所より
この土地は道路の中心から２ｍセットバックを行なわなくてはならない土地であり、その範囲内にその土地の擁壁が存在しているので、一旦その擁壁を壊して、規定の位置に再度擁壁を作らないとだめと言われました。
しかしながら、そんな費用はありませんし予定もしておりませんでした。仲介不動産のくれた重要事項説明書を見ると、確かに２項道路である旨の記載はありますが、内容については補足資料参照となっており補足資料を読むと確かに道路の中心から２ｍ後退した所を境界とみなすとなっています。でも、契約前の説明のときにはその補足資料を開いて指し示してくれることもなく、まして擁壁を壊さなければ建築できないといった説明もありませんでした。売主さんは個人の方なのですが、このような場合契約解除したら手付金は返してもらえるのでしょうか。売主さんは悪くない気もしますし、もし返してもらえない場合どうしたらいいのでしょうか。
長文失礼しました。

No.3 ベストアンサー 回答者： drisa 回答日時： 2009/06/03 03:20

こんにちは。

内容を見るにセットバックと擁壁はその土地の最重要事項ですね。

その重要度を仲介業者が認識していないとはちょっと考えられません。
契約のためにあえて判らないように説明をした印象を受けます。
（その部分をうっかり説明し忘れたならよっぽどな業者ですね。）

引渡しはまだですよね？
要素の錯誤を主張し早急な解約をお勧めします。
（セットバックや擁壁の説明が無く、その部分を理解していれば契約しなかったとの主張）

似たケースで引渡しまで終わってから発覚したケースを知っておりますが、
非常に揉めるんです・・・
（２年以上経ちますが、いまだ解決していなかったはずです。）


とにかく重要なのは一刻も早く白紙での解約を主張すること。
履行の着手を主張されると厄介です。
（解約は可能ですが費用が発生していると先方も解約し辛くなり、結果として揉めます。）


解約を申し出て２、３日中に回答が得られなければ県庁（都庁）に相談して下さい。
内容的に業者は売主に言いにくい話ですので、
「今相談中ですのでしばらく時間を下さい」
などと言って引き伸ばされるケースがあります。
（実際には売主に話をしておらず、揉めるのは大概このケース。）

大事なことは
・すばやく動く
・書面でもらう
・対応が遅ければ県庁など第三者を入れる

早ければ早いほど円満な解決が可能です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞・すばやく動く
＞・書面でもらう
＞・対応が遅ければ県庁など第三者を入れる

とりあえず、設計士の先生が一緒に動いてくれることになりました。セットバック後のキチンとした商品（？）になってから土地引渡すように申し入れるという切り口から、今日話し合いにいくことにしています。工事した場合の費用もだいたい把握して行こうということで午前中には見積書が先生のところに届くそうです。

お礼日時：2009/06/03 09:55

No.5 回答者： suji-ko 回答日時： 2009/06/05 12:00

流れとして、仲介業者の調査不足はわかったものの、この流れの中に設計士さんの意図も見え隠れしていますね？

でも、ご質問者さまが「解約したい」って思って立てられた板ですから、もし設計士の先生に気をつかっての「いい形での購入（契約続行）」でしたらやめたほうがいいと思いますよ。
仲介さんに下駄を預けた格好ですが、週明けの返答を受けるまでに意思表示しないとそれこそ同義的な面も含めて解約できなくなりますよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
休み明けを待たずに、白紙解約することになりました。

皆様いろいろお騒がせしました。

お礼日時：2009/06/07 15:52

No.4 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/06/03 19:18

どうなりましたか？

重要事項の説明の範囲は抑えてると思いますし、

おそらく契約は「公簿取引の現状有姿」の引渡しでしょ？
現地も当然見てるだろうし、セットバックしたら当然擁壁にかかるということはわかってたはずです！

おそらく白紙解約も、仲介業者への損害賠償も無理ですよ。

ごね得というのはありませんから、契約書をよくご確認・・
というか、あなたも認識してたんでしょ？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞重要事項の説明の範囲は抑えてると思いますし、

確かに、一般的な解釈だけ記載していればそうなるのでしょうが、事実がわかりました。

同行してくれた設計士の先生が、開口一番に業者の担当に図面を示し
「この前面道路の中心はどこですか？ちょっと赤で示して下さい」と言ったのです。担当者はチョンボしました。
幅員２．６Ｍの前面道路は、お向かいの土地はすでにセットバック済みで中心線は、契約した土地の境界からたった６０ｃｍの所でした。
仲介業者担当が調べておらず、中心線を勝手に推測していたのです。
実際は１．４ｍもセットバックしなければならず、そうなると擁壁にかかるのです。
こんなことってあるんですね？
仲介業者も『勘違い』という言葉ながら（調べてないんだろって感じ）認めました。
「買主（私）さんに、負担のかからない解決策を提示せよ」
と週明けには回答するように指示して（設計士の先生がですが）帰ってきました。

お礼日時：2009/06/04 10:31

No.2 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2009/06/02 22:20

0.7ｍ×9.7ｍ＝6.79m2がセットバックよって道となる部分です。

158.38m2がセットバック前の面積であれば完璧に重説の不備でしょう。
どちらにしても仲介業者に重大な過誤有で白紙撤回は可能ですし、話し合いにより擁壁作り直し費用や損害賠償請求も出来るかもしれませんね。売主には非はないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答下さりありがとうございます。

＞0.7ｍ×9.7ｍ＝6.79m2がセットバックよって道となる部分です。

自分の土地となる面積が少なくなる境界線を認めるだけではだめなのですね。道路にするなら市の負担ですればいいのにとも素人考えでしてしまいます。

家の設計をしてくれる先生が間に入って一緒に仲介業者に話してくれることになりました。面積が少なくなっても家の設計図は収まるとのことですので、土地引渡しまでに擁壁の付け替え工事を負担させて道路境界も明示させる方向で申し入れることになりそうです。

お礼日時：2009/06/03 09:46

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2009/06/02 16:51

セットバックしなければならないという説明が無かったという事ですか？

第2項道路の場合、セットバックが必要となるときには、セットバック部分の面積を土地面積から差引いた面積約○○m2が建築基準法上の敷地面積となるという事を説明しなければなりません。

擁壁を造り直さなければならないことは、購入を決める上での重大な要素と言えますので、重説と敷地図面を持って役所の建築宅地課で相談して下さい。

説明不備が認められれば白紙解除できると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
重要事項説明書にも売買契約書にもセットバック部分の面積は記載されておりません。どちらの書類にも最初のほうの表のような部分の公簿面積の箇所に158.38m2と記載されています。それと重要事項説明書の該当しそうな箇所といえば、敷地と道路の関係のところに前面道路の幅員が2.6ｍである旨と接道が約9.7ｍであるという記載で、他の面積のような数字はみあたりません。

建築宅地課をあたってみます。

お礼日時：2009/06/02 17:34