中古マンション 契約前の注意点（重要事項説明書）

明日中古マンションの売買契約実施予定なのですがこちらの過去の質問等を拝見していると、契約前に「重要事項説明書」には目を通しておくようにとおっしゃっている方が多いように思います。担当営業からは特に何も言っては来ておらずどうも契約直前に確認して終わってしまいそうなのですが、本日連絡してＦＡＸなどで事前に送ってもらってもいいものなのでしょうか。
この営業の方が少々強引な方で今回の契約の日程も昨日の電話で急遽決定しました。その際にこちらの仕事の都合で少し時期をずらせないかお伺いしたところ「私事ですが出来れば今月中にご契約させていただけると助かるのですが…。お忙しいようでしたら日曜の夜中でも構いませんよ。」と言われました。
私としましては初めての大きな買い物ですしそんな大事な契約を夜中になどしたくはないのでびっくりしてしまい、また不信感も膨らんでいます。こちらも勉強不足には違いないのですが、いい様に扱われているなと思うところがちょくちょくありまして…。
こういう経緯を踏まえましてもこれ以上営業の方の言われるがままというのにすごく不安なのです。
重要事項説明書の件とあわせまして、売買契約においての注意点等ございましたらアドバイス頂けませんでしょうか。

No.3 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/07/31 04:07

重要事項の説明は、契約の前には行われなければならなかったかと思います。

（法的に）
つまり直前でもいいわけで、契約日に渡されて読みあげを行い、そして契約の判を押す、ということでも、別に違法ではないはずです。
ただそれでは疑問点などがある場合に困るので、前日までに担当者に渡してもらうとよいのです。
ちなみに仲介業者としては前日までに渡す義務があるわけではないですから、これは買主自身が自分で申し出なければなりません。
faxしてもらってもいいですし、担当者に届けてもらってもいいでしょう。ただし何度も言いますが、仲介業者の義務ではないので、こちらがあくまでも手配するということです。
私は自分で取りに行きましたよ。

重要事項については必ず、宅建主任者が証明書を提示しながら、読み上げを行います。
宅建主任者はきちんと資格があるのですから、嘘を言うことはないので、その点は安心していいです。
マンションの契約はそんなに難しいことはありません。
前日までに重要事項説明書に目を通し、一字一句すべて読んで、わからないことがあれば仲介に電話して、宅建主任者に聞きましょう。
すべて前日のうちに疑問点をなくしておくとよいです。
確認しておくことは他の回答者の方が書いておられることで大体よいと思いますが、追加するとすれば・・・、
中古マンションならば現状引渡しでしょうか？
その「現状」を書面に書き出してもらうと思うので、よく確認するとよいです。
売主さんが引渡しまではまだ居住されるのでしたら、その間に汚れや傷や水周りの故障などが生じることもあります。その場合にどういう取り決めになるか、よく話し合って確かめてください。

ここからは少し辛口なお節介をさせていただきます。
質問者さまの場合、確かにその営業担当者は不親切な人のようですね。
住宅を買う人はたいていは初めての経験なのですから、わからないことだらけなのが普通で、いちいち丁寧に説明してもらいたいところですよね。
ただあくまでも、住宅を購入する意思を示して、売買契約に判を押すのは、買主自身なのです。
仲介に無理やり買わされるわけではありません。
購入を申し込むということは、購入手続きについても理解しているというのが前提ですし、契約をするということはすべて納得している前提なのです。
あとから「知らなかった」では通用しないです。
わからないことがあったならなぜ聞かなかったのか、なぜわからないのに判を押したのだ、ということになります。
逆に言えば、契約書と重要事項説明書などの書面に書いてあることが「すべて」だということです。
どんなに仲介業者の営業が不誠実でいいかげんな人であっても、契約書の内容以外の負担が買主にかかることはありませんし、契約書が契約者を守ってくれるのです。

仲介業者の仕事は、物件について法的に義務がある部分について詳細を明示すること、そして売主と買主の交渉や連絡の取次ぎをすること、です。
それ以上にこちらが望むことがあれば、こちらからお願いしなければ動いてくれないし、動く義務はないのです。
例えばマンションの管理状態とか管理組合の決算とか、
建物の劣化の状況、配管などの修繕の状況、災害や事故が起きた場合の管理組合の保険の加入（これ重要です）などなど。
これらは仲介業者が提供する義務はないですが、買主が調べて欲しいといえば調べるのが仲介の仕事です。

マンションを買うということは自分の持ち物になるのですから、購入してからどのような問題が起きるか、よく調べて勉強して、決済の日までは仲介業者は協力はしてくれますから、その間に聞けることは聞いておきましょう。
(決済が終わればもう仲介の仕事も終わりです)

No.2 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/07/30 15:22

重要事項説明書は遠慮無くファックスして貰って下さい。

その上で、よく分からない内容についてはチェックしておくことをお勧めします。
担当者からの説明時に、遠慮せずに解らないことは質問するべきです。
それに対して、答えられないようであればその契約は一旦保留してもいいのではないですか？

よく確認しておく内容としては、

・管理費、修繕積立金について。
　修繕積立金の積立額がちゃんと記載されているか見て下さい。これは、管理会社に正式に書面をもって請求しなければ返答されない内容です。もし記載がなければ、正式な確認をしていない可能性があります。
　また、大規模修繕が予定されているのであればその時に不足金額の可能性があるのか無いのかも重要です。
　大規模修繕の予定が記載されていない場合、何年後に行われるのか（過去に行われたものについては記載されています）を質問しておくといいでしょう。だいたい、築後１５～２０年で行われます。

・瑕疵担保責任（物件に問題点や故障があることに対する保証や責任）について
　売主が不動産業者のばあい、瑕疵担保責任を売主はおわなければいけないのですが（２年がほとんど）、個人の場合瑕疵担保責任についてどのようになっているのかを確認しておいた方がいいでしょう。負わないこともあります。（但し知っていて隠していた内容については、責任は発生します）

・駐車場を希望する場合
　空き待ち等の場合何番目か、またどれぐらいの予想期間で借りることが可能か

・重説には直接記載されないのですが、別途聴いておいた方が良い内容としては
　　バルコニー側の不動産等の建築予定
　　近隣住戸のトラブル
　　管理会社の評判
などがあげられます。

営業担当者に惑わされたり、ごまかされたりと言うことがないように、がんばって下さいね。

No.1 回答者： goomangoo 回答日時： 2005/07/30 12:04

＞本日連絡してＦＡＸなどで事前に送ってもらってもいいものなのでしょうか。

かまわないと思います。
月内の契約を急かすのは、毎月のノルマがあるからで、その関係でしょう。

＞重要事項説明書の件とあわせまして、売買契約においての注意点等ございましたらアドバイス頂けませんでしょうか。
重要事項説明や、契約書の条文は、分からない所は理解するまで充分に説明を受けるべきです。
マンションであれば、管理関係、大規模修繕の予定やそれに伴う特別徴収金の有無、管理費・修繕積立金の値上げの予定、駐車場の空きの確認等でしょうか。
管理規約の確認、ペット飼育の可否等も重要です。
大手業者なら問題ないと思いますが、付帯設備もトラブルになりやすいので注意してください。
特に、売主が自分で付けておいていくもの、エアコンや照明器具などですが、必ず書面化して残すことです。