敷地内に地目：宅地と地目：畑が混在

「上物あり土地値」の土地の購入を検討している者です。

売りに出されている土地は地目：宅地の100坪で、その宅地を買うと同じ敷地内にある地目：畑の200坪も利用可能です、という条件になっています。どういうことかと不動産屋へ問い合わせたところ、宅地100坪をコの字型に畑が200坪囲んでおり、切り離しては売れないので全部を一緒に処分したいとのこと。つまりその土地の値段は、実質宅地と畑すべて＝300坪の値段だということでした。私は農家ではないので畑は買えないのでは？と尋ねると、売買契約は宅地部分のみで、その宅地部分を買ってもらった後、畑部分を仮登記してもらい除外申請し、許可が下りたら地目を宅地に変更する予定だ、とのこと。(1)果たしてそのようなことが可能なのでしょうか？(2)またこのような場合、除外申請は必ず下りるものでしょうか？(3)もし下りた場合、その時点で金銭のやりとりがないのは不自然ではないのでしょうか？(4)また下りなかった場合、その土地はどうなるのでしょうか？

その畑200坪は現況：宅地として課税されており（固定資産税評価額通知書の写しで確認済み）、都市計画：区域外、用途：指定無、です。
もし本当にその畑200坪を宅地に転用できるのであれば、ぜひ買いたいと思っています。この場合、どこで何を調べたらよいのかも含め、詳しい方にぜひアドバイス頂きたいと思っています。どうぞよろしくお願い致します。

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2009/09/06 17:46

もう少し、事実確認をされた方がいいとは思います。

通常、農地転用は売主側が行うことです。その際の理由付けを質問者さんとの売買による譲渡人として、これから農地転用の申請をしようとすることのようです。というのが表向きで、一見問題なく感じます。
しかし、農振除外申請がある場合、売買を理由に地域除外が認められることは、特段の事情がない限りまずありません。また、除外申請があるということは、恐らく市街化調整区域です。それも同様に第三者への農地以外の売買に規制があります。
裏技を考えているような気がしますが、田舎ほどそういうことに周囲は敏感に反応しますので、きちんとどうするつもりか、仲介業者に尋ねましょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうなんですよね・・・不動産屋は、「宅地を囲んでいる畑だから、宅地を買ってくれた人に畑を引き取ってもらうしかない、という理由で除外申請が通る」と言っていたのですが、それは除外申請を認めるに足る理由＝特段の事情にあたるのか？ということなんです。（用途指定無＝調整区域ではない、とのことですが）　そのつもりで買って、結局はダメだった、では困りますし・・・
確かに田舎で売主さんが昔からお住まいだった場所のようなので、周囲の反応も気になるところです。現地を見て、よく調べてから判断しようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/06 22:22

No.2 ベストアンサー 回答者： megira 回答日時： 2009/09/07 07:57

農地転用許可を受けるためには、積極的に耕作以外の用途に供するという事業計画と、そのための資金計画などが必要です。

その計画もなしに、許可が得られる見込みはありません。

また、宅地に地目変更するには、現況が建物敷地になっていなければなりません。
少なくとも建物の基礎工事が終わっていないと、地目変更登記は受け付けられません。

ちなみに、市街化区域や市街化調整区域というのは、線引都市計画区域内にしかないですし、線引都市計画区域は日本の国土の１４％しかありません。
つまり日本の国土の８６％は、市街化区域・市街化調整区域のどちらでもない地域です。
都市計画区域外なら、市街化区域も市街化調整区域もないですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞積極的に耕作以外の用途に供するという事業計画と資金計画・・・
＞現況が建物敷地になっていなければなりません。

ということはやはり現況のまま「庭」として利用するのではダメなわけですよね・・・
建物の基礎工事が終わっていないとダメだというのは聞いたことがあったので、
今回さらに納得でき、よかったです。ありがとうございました！

お礼日時：2009/09/07 09:33