市街化調整区域の価格？

市街化調整区域の価格？
相続した土地を売却したいのですが
市街化調整区域です。

とりあえず、近くの不動産業者に査定をだしましたが、
「市街化調整区域なので普通には査定だせません。
近くの売買事例は＠１万というのがありましたが
ほとんど重要はありません。」

との事、まだ媒介契約は結んでいませんが
何を参考に売値をきめたら良いのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： indigo4649 回答日時： 2010/05/01 00:05

No.１です。

＞以前資材置き場として使用していて周囲も同様の使用をしているようです。
以前どのような利用をしていたか、または周囲はどのような利用をしているかは関係ありません。農地を農地以外の目的で利用するには本来農地法の許可が必要です（いわゆる農地転用、通称農転）。ところが、農地を無許可で駐車場等に利用している（いわゆる無断転用）ケースも良く見受けます。よって、利用方法と地目は必ずしも一致していません。

駅は近いのにあまり家はありません。
＞調整区域であることと駅の近さは関係ありません。いくら駅に近くても調整区域は調整区域です。

＞いまは登記簿謄本に宅地となっていますが前の記述では雑種地となっていました。
う～ん、ここがポイントです。通常、登記簿上の地目を変えるには地目変更登記が必要です。雑種地であった登記を宅地に変えるには実際に宅地として現地を利用する必要があります。以前資材置き場として利用していたということは、今は家でも建っているのでしょうか？もしそうだとした場合、宅地に地目変更したのはいつでしょう？また、その地域の線引きの日（市街化区域と調整区域を分けた日）を役所で確認してください。線引きの日以前から宅地であれば問題ありません（少し前までは既存宅地と呼んでいた。法改正により若干扱いが変わったので、線引き前宅地＝既存宅地とは言えなくなった）。仮に線引きの日以後に地目変更がなされていた場合、いわゆる限定宅地（許可宅地）の可能性があります。限定宅地の場合、そこに建物を建てた人に対してのみ建築を許可する宅地となりますので、市場流通性は低くなります。
すみません、話が少し難しくなってしまいました。つまり、その土地が線引き前からの宅地であるか否かを確認し、市場流通性のある不動産なのかどうかを見極めてください。少なくとも線引きをしているような地域ですので、線引き前宅地であれば市場流通性はあると思います。市場流通性があれば、普通に査定できると思います。
しかし、不動産業者は普通に査定できないと言ったわけで…「市街化調整区域なので普通に査定できません」だけではちょっと業者の受け答えとしてはおかしいです。「市街化調整区域の○○なので普通に査定できません」の間違いではないでしょうか？
市場流通性の無いものは確かに普通に査定できません。感覚で「坪＠○○万円くらい…」と言った話になると思います。しかし、市場流通性のある不動産であれば、地価公示価格始め、その周りの販売事例などでも相場がつかめるのではないでしょうか？ちなみに、市街化調整区域では路線価図は設定されてません。路線価は倍率地域になっていると思います。この場合は参考になりません。

この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます！
「線引き前宅地」かどうかみてみます。
いろいろ知らない事がでてきますが
丁寧に教えてくださり勉強になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/05/02 11:29

No.2 回答者： nine999 回答日時： 2010/04/30 21:33

現状が宅地（謄本ではなく見た目）であっても、市街化調整区域では住宅を建てることができません。

そのため、住宅地として販売できないので、近隣の住宅地から比べてかなり安くなります。

業者は実績を元に価格を決めますから、それが一番信頼できると思います。
公的な評価額もありますが、これらは実勢とはかけ離れていますからほとんど当てにはなりません。
固定資産税評価額は、市町村が作成し、毎年来る税金の支払書と一緒に送られてきます。
国税庁が作成しているものでは、路線価があります。これは国税庁のホームページで無料で閲覧できます。これは土地ではなく、道路を基準にして沿道の土地の価値を決めています。
公示価格というものも、国が不動産鑑定士を使って毎年発表しています。こちらは地域ごとに評価地を決めて、その土地の評価をします。近隣の用途が同じような土地ならばそれを参照することができます。

↓ここに公的なデータを集めて公開しています。
http://www.chikamap.jp/

参考URL：http://www.chikamap.jp/

この回答へのお礼

ありがとうございます！
やはり業者のだした価格が信頼できるんですね。

周辺の用途が同じようなところの公示価格もみてみます。

お礼日時：2010/04/30 23:29

No.1 回答者： indigo4649 回答日時： 2010/04/30 20:10

市街化区域なのか市街化調整区域なのかで価格は決まる訳ではありません。

需要があるのか無いのかで価格は決まります。大前提として、市街化調整区域は原則として市街化を抑制する地域で、線引き以前からの宅地であったり、その許可をもらっているなどの要件を満たしていないと、一般的な宅地としての取引ができません（つまり調整区域の農地等の場合）。まず、そこを良く確認することが大事です。
一般的な宅地であったことを前提に申し上げますと、毎年３月に発表される地価公示価格や、毎年９月に発表される地価調査価格等が相場の参考になります。

不動産業者のお話から推測すると、調整区域の農地かと思いますが…

参考URL：http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet …

この回答への補足

回答ありがとうございます！
加えると。。。

以前資材置き場として使用していて
周囲も同様の使用をしているようです。
駅は近いのにあまり家はありません。

いまは登記簿謄本に宅地となっていますが
前の記述では雑種地となっていました。

誤・重要→正・需要

なにをもってだいたいの価格がつかめるでしょう？

補足日時：2010/04/30 20:32

この回答へのお礼

ありがとうございます！
話をすすめる度また質問がでてくると思いますが
お陰様で一歩づつすすんでいけそうです。

お礼日時：2010/05/02 11:32