雑種地について教えて下さい

いちおう私なりに調べてはみたのですが、ややこしくてよくわからないので、教えてください。

近所に、雑種地に物置きを建てて使っている家があります。けっこうな高低差がある雑木林で、その一部の棚状の部分に建ててあります。確認したわけではありませんが、その一帯はみなそうなので、宅地に隣接した雑種地と思われます。
それで私が知りたいのは、物置きでなくプレハブの勉強部屋も建てられるのかな？　ということです。家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、排水などの設備がいらない、部屋だけの建物ならどうなるのか、と疑問に思っています。

また、普通の住宅を建てる場合はどうでしょうか。
その場所は公道に面していないので、宅地として使うには私道を確保しなければならないと思うのですが、隣接した土地（家がある）の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
（都市部の住宅地です。建築協定がある地区です）

また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリットを、素人向きに教えていただけると有り難いです。よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/02/24 18:51

>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、

そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。（建つまでは原則変更できない）
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

>隣接した土地（家がある）の所有者が同じなら、今の雑種地を宅地に変更するのは、簡単なのでしょうか。
状況によります。まあ一般には特段の困難があるわけではないと思われます。
たとえば住宅に併設する物置や車庫でも建築確認が必要な場合もあります。
建てるのが住宅の場合はもう少しややこしくなりますが。

>また、雑種地であることと、宅地であることのメリットデメリット
厳密に言うとどちらでもという感じです。特に違いは無かったりします。
ただ、固定資産税では違いが出ることがあります。
建物があるかどうかにより固定資産税は変わります。建物があると劇的に安くなったりします。
ただ固定資産税は地目にかかわらず実態で判断するものとされているので、役所の固定資産税課が雑種地でも建物があるから宅地評価しますよと言われれば、違いはないし、雑種地であれば宅地評価しないと言われたら、その建物を表示登記した後地目変更もかける必要が出てきます。

この回答へのお礼

ご丁寧にお答えをいただいて恐縮です、どうもありがとうございました。

かなり誤解していたようで恥ずかしいですが、大変勉強になり質問してよかったです。
固定資産税が、宅地だと安くなるというのがなんか不思議な気がするのですが、建物にも課税されるからでしょうか？　住宅建設を推奨する立場ということでしょうか。

疑問はつきませんが、また、よろしければ教えて下さい。

お礼日時：2005/02/24 20:15

No.4 回答者： takafun55 回答日時： 2005/02/25 17:57

どのくらいのプレハブでしょうか？

10m2以下（６畳）であれば建築確認は不要です。
また、基礎を作らないのであれば、そもそも不動産ではなく、動産として取り扱われます。（課税もされません）

雑種地というのは宅地や農地など特定の用途に供されている土地以外のものを言います。ですので、雑種地の評価というものがあるわけではありません。雑種地の固定資産税評価は、その周辺の状況から宅地並みであったり、山林並であったりします。もし、山林並で評価されているのであれば、固定資産税はものすごく安いはずです。宅地並みに評価されている場合は建物があることによる軽減措置がありませんので、高いかもしれません。ただ、「けっこうな高低差がある雑木林で」ということですから、山林並みの安い評価のような気がします。
ここに建築確認のいらないプレハブを建てても、建築確認をしませんから、登記簿は雑種地のままです。また、建築確認がないから市町村も宅地になったとは気づかず、山林並み評価のままでしょう。但し、固定資産税は登記簿での評価ではなく、現況評価ですから、市町村の担当者が気づけば、宅地としての評価になるかもしれません。

この回答への補足

ありがとうございました、これで締め切りたいと思います。ポイントが二つしかなくて、ごめんなさい。

補足日時：2005/02/25 18:28

この回答へのお礼

お答えいただいてありがとうございました。
おかげさまでよくわかりました。感謝いたします。

読んでいて思ったのですが、私の意識の中のプレハブの勉強部屋というのは、せいぜい六畳の基礎がないものでした。そんな広い場所ではないので。
でも考えてみれば、何階建てものプレハブ（基礎工事もしっかりした）もありますね。

たぶん、山林なみの評価しか受けられない土地だと思います。その他、という土地なのですね。
いろいろ勉強になって、質問してよかったとあらためて思いました。またよろしくお願いします。

お礼日時：2005/02/25 18:25

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/02/25 09:11

>建物にも課税されるからでしょうか？　住宅建設を推奨する立場ということでしょうか。

住宅を建てるなど土地を利用するだけの人にとっては、資産価値として土地を保有しているわけではないので、高額な土地に対する固定資産税は負担でしかありません。
そこで、たとえば小規模住宅用地の特例として、２００ｍ２までは１／６、それを越える分も１／３とする特例などがあります（建物の面積からくる制限や全体の土地面積の制限もあります）。
土地を有効利用しているわけですから、建物にも課税して更に土地にも沢山課税というのはよろしくないという考え方ですね。

逆に有効利用していないようであればそれなりに税金を払ってもらいますよという見方も出来ます。
根底には国土の有効利用、土地有効利用という考え方があるのでしょう。

この回答へのお礼

重ねてお答えいただいて、よくわかりました。ありがとうございました。有効利用を進めてもらいたいということですね。

お礼日時：2005/02/25 12:22

No.1 回答者： gorocar 回答日時： 2005/02/24 18:12

宅地でなく雑種地であっても建物は建てられる可能性は有りますが、その許可が下りるかは宅地かどうかではなく建築協定とか市街化区域かどうかによるところが大きいでしょう。

また、物置は建物に該当しなくても、プレハブの勉強部屋は建物と認定されるかもしれませんし、その際課税されるかもしれません。
ある雑種地に建築許可が下りれば、地目を雑種地から宅地に変更すること自体は簡単かと思われます。
雑種地であることで、宅地と同一ではないとみなされれば、評価が安いメリット・デメリットがあるかもしれません。

この回答へのお礼

お答えいただいて、どうもありがとうございます。

物置き小屋を見る度にずっと疑問に思っていましたが、今回解決できてよかったです。
それにしても、しみじみと私ってなんにも知らないんだ、と思った次第ですが、以下確認させて下さい。

○プレハブの勉強部屋を建てるのにも建築許可が必要なんですね？いらないと思ってました、、、。
○雑種地の方が評価が低い（売買価格が安い）ということでしょうか。

よろしかったら、また教えて下さい。

お礼日時：2005/02/24 19:57