不動産の相続・名義変更について

夫は再婚で、前妻との間に子供がおります。現在子供は、前妻と暮らしております。
私と夫の間には子供はおりません。

今回、マンションを購入することに致しました。
共働きなので二人の収入から支払致します。
不動産を購入するにあたって、夫の子供への相続についてお伺いしたいのですが

1、購入するマンションの名義を、妻である私の名義にすると夫の子供への相続権はどうなるのでしょうか？
2、ローンの支払名義が夫なので、（団体保険・抵当権などの関係上）
不動産名義を夫にしなくてはいけないようです。ローン返済後、妻への名義変更をした場合に何か問題となることがございますか？（例えば、贈与税など）
3、二人で購入した不動産でも、名義変更等をする際に贈与という考え方になり贈与税は掛かってくるのでしょうか？
4、夫が死亡した場合、夫の遺言書に不動産の相続権は妻であるとの記載があった場合は夫の子供への相続権は無くなるということはありますか？
その際、公正証書遺言書を作成しなければ効力はありませんか？

現在、毎月養育費を１０万支払っております。
子供が成人するまでは、払い続けていくつもりです。
そんな中、夫婦二人の将来の為に節約しながら貯金をしマンションを購入するので
もし夫に何かあった場合、二人で一生懸命働いて購入したマンションまでも相続と言う理由で取られてしまうのには納得できません。

すごく嫌な後妻であると思われてもしかたがありません、結婚前の夫の財産について
子供の相続権はあるのはしかたがないことだと思っておりますし養育費も子供が成人するまでは払いたいと思っております。

でも二人で新しくスタートし懸命に働いて購入するマンションまでも相続で取られるのには納得がいかないのです。
法律上、どうしようも出来ないのであればしょうがありませんが
何か出来ることがあるのであれば、最後まで諦める事が出来ません。
マンションだけでも守りたい。
何か、良いアドバイスがありましたらお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/09/08 14:38

＞共働きなので二人の収入から支払致します…

頭金およびローンを含めた出資割合に応じた持ち分設定の共有登記をしないと、税法上の贈与と解釈され贈与税が発生し、贈与税の確定申告が必要となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞名義を、妻である私の名義にすると夫の子供への相続権はどうなるのでしょうか…

後妻の持ち物に、前妻の子の相続権はありません。

＞不動産名義を夫にしなくてはいけないようです…

ローン返済後でなく登記時点で、妻から夫への贈与が成立しています。
ただし、あなた方が 20年を経た熟年夫婦であれば、この限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞ローン返済後、妻への名義変更をした場合に何か問題となることがございますか…

ローン返済後、今度は夫から妻への贈与となります。
返済までに、婚姻から 20年以上経過すれば、前述の特典が受けられます (それまでに税法が変わらなければ)。

＞3、二人で購入した不動産でも…

税法に「夫婦は一心同体」という言葉はなく、あくまでも一人一人が自分の出したお金の分だけ所有するという考え方になります。

＞夫の遺言書に不動産の相続権は妻であるとの記載があった場合は夫の子供への相続権は…

前妻の子に相続させない旨の遺言書があっても、前妻の子から要求されれば、法定相続分の 1/2 は渡さねばなりません。
これを「遺留分」と言います。
http://minami-s.jp/page008.html

＞でも二人で新しくスタートし懸命に働いて購入するマンションまでも相続で取られるのには納得がいかない…

後妻にとって前妻の子は赤の他人であっても、夫から見れば実子であることに代わりはありません。
夫の財産が実子に相続されるのは、ごく自然なことです。

それを避けたいなら、夫の出資分に対して贈与税を払い、100% 妻名義で登記し、法律上完全に妻のものとしておくことが有効です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

mukaiyama様
とても解かり易くご丁寧なご回答、ありがとうございます。
ご回答を参考にさせて頂き、主人と話し合ってみます。

お礼日時：2009/09/08 16:35