アパートの消費税の還付について

税務のことが良くわからないため、教えてください。

来月になると思うのですが、築1年、3棟18室のアパートを購入予定です。

土地は、4000万円、建物が5000万円の予定です。

私にとっては初めてのアパートになります。ですが、10室以上なので、事業になるようです。


私は、他にもまだ届けは出していませんが、結婚式の司会者と音楽教室の経営を始めました。

まもなく、事業の届けを出して、来年は青色申告をしたいと考えています。


そこで質問です。中古ですが、アパートを購入した場合、消費税の還付を受けられる可能性があると聞きました。

自動販売機をつけるといいとか・・・？


私の場合は、消費税の還付は受けれるのでしょうか？

下に自分で、考えてみたのですが、間違いがあれば指摘してください。


土地建物で9000万、その5％で450万円の消費税ですよね。

その還付を受けるには、まず、家賃を受け取るのを来年1月以降にする。

そして、その間11月から自動販売機を稼働させる。

そうすると、課税対象の事業の利益しかないので、消費税が還付されると言うことですか？


あるいは、司会の給料、教室の利益があるのですが、不動産事業とは、別個に考えなければいけないのですか？

それとも、司会の給料なども課税対象になり、還付されると言うことはありますか？


的外れな考えであればすいません。

もし、消費税還付が可能な方法があれば、教えてください。よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： NIJIN12345 回答日時： 2009/10/10 10:15

追加のご質問いただいた分の返答です。

　(1)登記の件　　登記簿謄本に「平成２１年○月○日売買」の表示が、平成２１年中であればＯ.Ｋです。登記手続きは、来年の１月になっても問題ありません。登記は、いくらでも遡ってできるものだからです。（念の為、確認してください）　ただ、「samsara935」さんの場合、築1年の中古のアパートなので、すでに入居者がいると思いますので、家賃収入のことを考えると、必然的に平成２１年１２月後半（28～30日とか）の売買契約がベストだと考えます。１２月分の日割家賃は、売主に譲り来年の１月分から受け取るといいですね。　　(2)家賃の件　　１２月に１月分の家賃をもらう場合、入金日は関係なく来年の収入としてＯ.Ｋです。（発生主義）
(3)今年中に、「個人事業の開業届出」「消費税課税事業者選択届出書」を提出していないと、消費税の申告自体できないのご注意を、又、２年間は、消費税の申告を継続しないといけないので、２回目の申告の時は、消費税の支払いが発生する可能性があります。結局は、１回目で消費税還付を受けて、２回目は、消費税を支払い、その差引分が「得」をするということです。平成２２年中には、「消費税課税事業者選択不適用届出」を提出すると、３年目から消費税の申告が不要になります。くれぐれもお忘れなく。　　あと、万が一の税務調査に備えて、平成２１年度の事業の教室や司会などの収入は、漏れなく計上してください。税務署は、通帳も見る場合もありますので、しっかりチェックして下さい。平成21年度の確定申告は、税理士さんにお願いすると安心ですね。
参考になれば幸いです。では、がんばってください。応援してます。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/10/09 16:50

おたずねの件は、違法行為ではないものの法の盲点を突いたものであり好ましくないとして、会計検査院が国税庁を指導したというニュースが、つい先日流れました。

今後の申告に際しては、税務署も簡単には認めないと思われます。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20091003- …
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/091003/cr …

＞土地建物で9000万、その5％で450万円の消費税ですよね…

土地に消費税はかかりません。
その程度のお知識では、海千山千の税務署員を論破するのは至難のことかと想像します。

＞まもなく、事業の届けを出して、来年は青色申告をしたいと考えています…

消費税の還付を受けるには、少なくとも「課税事業者選択届」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2090.htm
を出し、「本則課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6351.htm
による申告が必須となります。

また、百歩譲って還付申告が受け付けられたとしたら、後日、ほぼ必ず税務調査にやってきます。
万遺漏なき申告書を作成できる自身があるなら調査などおそれることはありませんが、調査ではふつう見過ごされる小さなミスも、蟻の出る穴もないほどに探し出されます。
少々の還付を受けてその何倍もの追徴金を払っていたら元も子もありません。
良くお考えになった上で実行されることをおすすめします。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： NIJIN12345 回答日時： 2009/10/09 15:16

アパートは、あなた個人の名義になることを前提で回答します。

わかる範囲で回答するので参考までに

自動販売機がなくても、「課税売上高」があるので、消費税の還付はうけられると考えます。「課税売上高」は、教室の収入、司会の収入があれば税務上は該当してきます。アパートの入居も翌年１月以降で入金も１月以降が条件になります。１２月から入居しても課税売上割合が95％以上なら該当します。（課税売上割合とは、1月～12月までの　アパート収入／教室＋司会＋アパート収入　の割合のこと）　税務上、今のところ問題にはならず、将来、見直しがあるというウワサがあります。しかし、今現在の税法では、認められています。結論としては、アパートの建物部分については、還付うけられるということです。（土地は非課税なので消費税は関係ありません。）
おおまかな計算方法としては、(1)１月～12月の、教室、司会の収入合計を５／１０５すると、預った消費税がでます。次に、(2)アパート建物部分に、教室、司会の経費（消費税がかかっている支払いのみ）を合計に５／１０５すると、支払った消費税がでます。(1)－(2)＝マイナス○○○になる分が消費税の還付額となります。　専門家によっては、この依頼を断る事務所もあるみたいです。法律上は、通りますが、常識的にみて理不尽だと思う方も多いからです。　参考になれば幸いです。
おおまかには以上です。

参考までに
司会の収入（事業所得の場合：当事者から直接お願いされて、直接お金をうけとるもの、その間に仲介があれば給与所得{給与所得は、不課税→消費税の計算に含めない。}）

この回答への補足

ありがとうございます。だいぶ理解できてきました。

ということは、12月中に登記をすませて、1月から、家賃をいただけばいいと言うことですよね。
12月に1月分の家賃をもらうのが通常ですが、それは、今年の収入ですか？
それとも、来年分にしてもいいのでしょうか？

補足日時：2009/10/10 08:39