マンションを買おうと思っていますが、契約を急がされています。落とし穴はありませんか？

Question

先週、以前 アンケートを送った不動産会社から「いい物件がある」との電話があったため、見に行きました。

以下のような物件です。

・東京都だが、他の県との県境にある。最寄駅からは徒歩４分。

・１ＤＫの新築マンション

・最寄駅は急行の止まるステーション駅ではないが、ステーション駅までは一駅で、
　一分 電車に乗っていれば着く。

・２４時間営業のスーパーが近くにある。

・価格は２４００万未満

・３５年ローンで、最初の10年は一月 約9万円、残りの25年は一月約10万円を払う。
　ただしそのうちの1万円はマンションの管理費

・1年間は住んでもらいたいが、その後は賃貸に使用してもよい。都心から近いため、
　95000円の家賃で入居者が見つけられる。一月～三月の引っ越し繁忙期なら、不動産会社のほうで入居者を見つけてくれるそうです。


現在、ローンの審査中で、結果は今度の水曜日に知らされます。
ローンが通っていたら、すぐ契約してほしいとのことです。初期費用は10万円で、
後は月々のローンを払うだけです。
決算の関係で、3月中には契約をとりたいそうです。
3月中の契約者には、特典もあります。

デメリットは窓が北向きのことと、線路が近いことです。乾燥機付きのお風呂があるので、北向きは気になりません。線路の音も窓を閉めているときは気になりませんでした。もっとも音に関しては、水曜日にもう一度意識して聞いてみようとは思いますが。

音が気にならないようだったら契約してもいいと思っています。もし今後、私の勤めている会社が倒産したとしても、実家に帰って賃貸で貸せるなら、リスクは少ないように思います。少なくとも1年間分は住み続けられるだけの貯金はあります。
また、今後、結婚などをして広い家が必要になっても、賃貸すれば、こちらの家のローン代くらいは払えると思います。

皆さんはこの話をどう思われますか？
私の気付かない落とし穴のようなものがあったりするのでしょうか？

himeichigo17 · Accepted Answer

こんばんわ。補足情報を拝見しました。

今回は結局今の物件にいくらお金を出して住みたいかということになるかと思います。
計算の仕方としては、この物件を買ったら
「家賃をいくら捨てるのと同じになるか？」という視点です。

今回、一番大きな懸念であった変動金利はフラット35で全期間固定なので、
支払額が増えることはなく、空室リスクなどがあったとしても
ある程度自己資金で補填が可能となれば、あとは損なのか得なのか、
住宅ローンは二重では組めないので、新たに買う時にどうするかだけを考慮すればいいかと思います。

損得で考える場合、現時点で利回りが5％未満、
元本回収に約20年以上、経費を考えると30年近くかかることになります。
元本回収までに長くかかる物件に投資する場合、
基本的には将来いくらで売れるかで考えます。

仮に、15年後くらいに1500万円くらいで売れたとして、
返ってこなかった900万円(住宅ローンは賃貸に出して相殺できたとし、コストゼロと仮定）を15年で割ると、
月5万円くらいで家賃を捨てたのと同じくらいの計算になります。
もし賃貸での損失や自分が居住中の家賃を考えたらもう少し捨てるお金が増えます。

個人的には投資用としてはちょっと手が出せないですが、
環境面は賃貸よりも確実に快適になるでしょうから、
どうせ同じくらいのお金を捨てるのであれば買って、
元本回収後は年金代わりとして考えてもいいかなと思います。

あとはご年齢的にご結婚はそれほど遠くない将来に
今後あるかもしれないと予想できますので、
次のローンを組むときのことを考えた場合、
二重ローンが組めないので売るか完済するしかないということで
その場合の損失は考慮されたほうがいいかと思います。
投資物件としての感覚では、築5年以内であれば相場からして、
値下がりは幅は数百万円程度なので、月5万円程度
＋住宅ローンの支払分の損失になる可能性ありです。

かなりざっくりした計算なのでエクセルでいくらくらいで売れたら、
これくらいの損になるなというふうに計算でいろいろシミュレーションされるといいですよ。

不動産屋の言うように家賃相場に関しては、あまり楽観的に考えないほうがいいかと思います。
私もワンルームやファミリータイプをいくつか保有してるのですが
ターミナル駅からひと駅というのは特に相場が下がっている場所です。
というのもそのあたりに新築マンションがどんどん建っていて、
賃貸に出てくる件数が多いため、賃貸相場が軒並み下がってしまいました。
同じマンションの同じ間取りを買った人はみんなそう言われて買ってるわけですから、
そういう方が同じように賃貸に出せば賃貸相場は下がります。
とはいえ、数千円から1万円単位と減少幅はゆるやかなものです。

川崎駅やその周辺地域も新しい物件が出てきたので家賃相場は下がっていて、
最近ちょっと落ち着いたのですが新たにマンションが建つ限り、
この傾向は続きますので、近所に新駅ができない限り、
家賃相場が上がることはないと思ったほうがいいかと。
(これはあくまで個人的な意見ですが）

まあ、保有し続けてさえいれば損はしないので、
損をしたくなければ、現状月10万円の貯金をぜひ続けていただいて
次の家を買うときには2000万円くらいを貯めてれば、
損することは地震とか余程のことがない限りはないでしょう。

oochanchan · Answer

＃５ですが、前の回答は誠意が無かったと反省してますけど、まぁ僕なら買いません。あくまでも個人的な話です。
何となくどの物件かは分かりますけど、ワンマン社長の会社で前期赤字転落した会社じゃないかな。
それはともかく、その価格で1DKは完全に投資物件ですね。というかあの会社は賃貸投資物件が多い所です。(ファミリーマンションは評判今一)
川崎駅は人気ですけど、そこから徒歩10分程度で60m2の新築マンションが3000万円台で買えますね。それと比べませんか？
60m2だと住宅ローン減税も対象となるし、不動産取得税の減税措置もあるし固定資産税の減税措置もある。しかも資産価値も高い。
2400万円の方は35m2以下だとすると住宅ローン控除もなく、不動産取得税の減税措置もなく、固定資産税の減税措置も無い。最終的には総額400万円近いの差。それをどうとるかかな…。
それと、1年すれば賃貸に出していいなんて丸ごと信じてます？
その制度の趣旨を良く調べてみれば分かりますけど、簡単に貸せるなら自宅のローンが無い人は、住宅ローンの低い金利で賃貸経営出来ちゃう事になりますよね。いわゆる悪用。
結婚した時は買い替えればいいけど、抵当権が付いているので、抵当権の金額より安くしか売れない場合は、現金決済するか、足りない分を上乗せで借りる事になるので、かなり苦しい思いをすると思いますよ。
なので、現金は貯金しておきましょう。せめて損失分と新しいマンションの頭金の合計1000～1500万円くらいは。

86tarou · Answer

No.2です。

私は20代ではなく、30代後半で、もうすぐ40代になります。貯金は600万円あります。＞
まさかとは思いますが、35年ローンなのでしょうか？少なくとも定年までに完済する20年までで、今の家賃より少ない返済額になるような物件、または頭金を用意した方が良いでしょうね。定年以降も収入が安定しているなら問題無いのかもしれませんが、老後の資金も準備し始める年齢でもあります。
自分が住むならもっと頭金を貯め広い物件でしょうし、投資としてならほとんど頭金かローンを組まずに買える物件にしておくべきです。誰でも不動産投資で上手くやれるのなら、信用情報に問題の無い人はみんなやるでしょう。と言うか、販売業者の社員が自分で買います（自分の業績も上がって一石二鳥？）。
現在は無条件に賃貸に出せるようですが、賃貸に出せば住宅借入金等特別控除も受けられなくなります。そもそも、１ＤＫでは広さが足りずに元々控除の対象外の可能性が高いですがね。どちらにしても、住むのか投資するのか、どちらかに絞った方が良いのではないでしょうか。どっちつかずでは、デメリットが多いですし。

takapiii · Answer

No.4です。

＞昨年から制度が変わって、事情によらず賃貸を認めるようになったそうです。返済猶予法の施行に対応した制度変更です。

フラット35でも借入本人または家族が住む事が基本です。
転勤、転職、病気療養などやむ負えない事情がある場合のみ住所変更を届ける事で受け付けられますが、返済猶予法は、返済が難しくなった人の救済措置ですので、返済が困難では無い状態では賃貸には出せませんし、当初から賃貸を視野に入れている場合は尚更です。
また仮に賃貸に出せたところで、いずれにしろ全てを返済しない限りは、次の住宅ローンは借入できませんが、その点の計画は大丈夫でしょうか。
不動産会社は「大丈夫ですよ」と軽く言いますが購入後は一切責任を負いませんので、慎重に。

＞私は20代ではなく、30代後半で、もうすぐ40代になります。貯金は600万円あります。

30代後半であれば、結婚後に家族で住める2DK以上の方が良くないでしょうか。売れなくても、賃貸に出せなくても家族で住んでいられますし。
川崎近辺は最近開発も目まぐるしく、いい物件が結構ありますが、そちらには目ぼしい物件がありませんか？武蔵小杉なども良い場所ですが…。

＞最寄のステーション駅は川崎なので、都心からは近いです。

1DKの広さが分かりませんが、値段からすると30平米位ですよね？だとすると住宅ローン減税を受けられない物件じゃないでしょうか。
それと、ハブ化と住宅重要とはほとんど因果関係が見つけられません。

ですが、いずれにしろ個人の判断が重要ですし、私は物件を見ていないので、これ以上申し上げられません。
ローンが降りてもすぐに契約せずに、少し時間をおいて納得してから契約してください。
不動産を購入する事自体は、私は基本的には賛成です。決心しないといつまで経っても買えなくなりますので…。

oochanchan · Answer

>1年間は住んでもらいたいが、その後は賃貸に使用してもよい。
無知な不動産屋なのか悪質なのか知らないけど、住宅ローンで買った家は転勤でも無い限り賃貸に出せないですよ。そんなのは常識中の常識。
しかも住宅ローン減税が適用されなくなりますね。酷い話ですけど。
それと考えてみれば分かる事だけど、マンションなんか買った途端に値下がりするのに、頭金無しで買ったら、もし事情が変わって支払えなくなると、残るのは借金だけ。
意味が分かるかどうかは知らないけど、売ればいいというもんじゃないですよ。
売るからには抵当権を抹消しなきゃいけないが、値下がりしているので抹消出来ずに、競売にかかってマンションは無くなり、不足分の数百万円の借金だけ残ると言う事。
詳しく知りたければ、そのカラクリ教えますよ。
しかも都心から離れた物件で1DKなのに2400万円って、どういうデベロッパーなんでしょうかね。売れると思ってるんでしょうか。謎です。

takapiii · Answer

リスクのついてはNo.3の方の回答がほぼすべてですが、私も20代から不動産投資をして、ずいぶん落とし穴には落ちました。自慢できませんが。

基本的には若い人の不動産購入を応援したいのですが、私の経験から言うと、もっとも買わないタイプの物件です。
1DKのニーズは若い就業者の一人住まいか、若い夫婦の数年の仮住まいです。
近隣に商業施設やビジネスビルが非常の多いと、思ったような金額で賃貸に出せますが、(県境でも神奈川県よりならまだいいのですが)県境となると家賃を安めに設定しないと場所によっては借り手が付きません。
1DKのニーズは東京山手線から5駅までが一番多いと思います。
その先は1LDK～2DK、県境ならファミリータイプ(2DK～3LDK)じゃないと賃貸としては厳しいラインです。

不動産は新築を購入した当日に2割は価値が下がり、10年後までに4割は下がります。場所が悪いと5割です。それが現実です。
もちろん場所がいいと10年後に2割以内の値下がりという物件も存在しますが、県境まで下がるとあまり期待できません。
なので、現在の経済状態ですと、投資物件になる可能性がある場合は、頭金を最低でも2割～3割入れておかないとリスキーと言う事になります。

もちろん住宅ローンで借りてしまうと、恐らく希望している結婚後の家のローンは100％組めませんので、買換えか、全額返済してから追加購入するしかありませんが、10年後に買換えする時のローン残債とのバランスが悪く買い替えられないと言う可能性があります。それで苦しんでいる人は山のようにいますので。

県境の1DK物件を頭金なしの住宅ローン、しかも35年ローンを組ませる不動産会社は、私の経験で言えば悪質のように思います。
(35年ローンですと返済額の半分近くは金利ですので)
将来投資物件にするのであれば、せめて2割～3割の頭金を用意し、10年程度の返済期間で検討した方がよさそうです。
できれば都心からさほど離れない場所で…。

himeichigo17 · Answer

落とし穴はたくさんありますがいくつかあげると
・変動金利の場合、ローン金利は変わるので毎月の返済額は変わる
・家賃は築年数とともに下がるし、実際に人口減少の中家賃相場はどんどん下がってる
・賃貸はローン以外にも修繕費や家賃滞納リスクがある
・現時点で2400万円の物件は売却時に大きく値が下がりやすい
・一度ローンを組むと完済するまで住宅ローンが組めない

ことです。
現時点での毎月のローンの支払額は現時点での金利で計算してますよね？
契約が３５年間固定金利であれば支払額は変わりませんが、
その支払額だと変動金利もしくは10年以内の当初固定金利型では？

変動金利であれば当然、現状の返済額は変わってきます。
基本的に今の金利は底ですので支払額は上がることはあっても下がることはありません。
ということは将来ほぼ確実に10万円ではすまなくなるということです。
ただ元利金等方式の場合、5年ごとに支払額がみなおしされるので(金利が上がっても元金の返済が減るだけで支払額は変わらない）、
今後5年間は変わりませんが、仮に現状よりも金利が上がって3％程度
になったら毎月の支払いが13万円くらいにはなる可能性があります。
今はちょっと想像できませんが4～5％になる可能性も35年もあれば十分ありえると思います。
そうなった場合、賃貸に出したとして、確実に数万円の赤字ですが
それを支払う余力があるかどうか？は検討ください。

また、賃貸に出した場合、空室になってしまうことがあるので
その場合、まるまるローンを支払わなければならないので負担です。
しかも、家賃というのは築年数が経過すれば下がります。
現状は10万円近いということですが、新築の状態でその価格なので
一度誰かが入居して次の人に貸すときはほぼ確実に
数円円から1万円くらい家賃を下げないと入居者が決まらないでしょう。
人に貸したとしても毎月家賃をしっかり払ってくれる人もいれば
けっこういい加減で払ってくれない人がいることもありますし、
内緒でペットを飼ってしまい、汚されてしまい、修繕費を
払ってもらえなかったなどありますし、汚いと次の入居者も決まらないので、
ある程度リフォームが必要となってくることがあります。
最近は敷金、礼金、更新料もとりにくくなっていますし
それだけでまかなうのは難しい状況です。
つまり、毎月の返済に加えて家の維持にある程度お金がかかるということです。

でも、一番の問題は次に広い家が必要になった時に
既に住宅ローンを組んでいるのでご自身の名前では
完済するまでローンが組めないということです。

これは結構大きいと思います。
今何歳かわかりませんがおそらく20代前半くらいですよね？
ということは、10年後くらいに家族で住む家が欲しくなるんじゃないかなと思いますが、
そのペースで2,400万円を返そうと思ったら月20万円くらい返済しないといけません。

その時は売ればいいやと考えたとして、現状で2400万円の価値だと
10年後に1800万円から2000万円くらいで売れないと完済できませんが
2千万円前後の狭い部屋って中古で売りにくいし、
価格が下がりやすいので今の相場でその家賃だと、
10年後は1500万円程度になるはずです。(相場は変動しますので現時点での投資物件の相場で換算）
となると200万円か300万円は自分で貯めておかないといけないですね。
年間10万円か20万円くらいの貯金が必要ということです。

以上が今回の物件のリスクです。
良い面は不動産屋さんから聞いてると思いますので
あえて悪い面だけをあげましたが、別に買わないほうがいいということではないです。

家賃を捨てるよりは買うというのは選択肢として悪いことではないですが、家を買うというのはさまざまなリスクがあるものです。慎重にお考えください。

86tarou · Answer

あなたが現在マンションを必要としていて、ローンを完済するまでその間取りのままで住むという人生設計なら、相場と比較して買っても良いのでは？それ以外なら見送りです。一生に一度の大きな買い物ですから、もっと自分でも勉強しても損はないですよ。ローンについても全部任せっきりのようですが、自分で銀行を複数当たり、条件の良い所で借りるべきです。頭金も十分用意していますか？物件価格の20～30％は最低欲しいですし、その他に生活費の半年分以上は常に現金で置いておきたいところです。返済額についても、現在の家賃よりは安くないと普通はやっていけません。これは、賃貸の時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用も掛かるようになるからです。経済的な試算が十分でないようなら、５年先10年先を目標に貯蓄から始めます。その間に、不動産や住宅ローンのことについて勉強すれば良いでしょうか。自分で理解出来ないことに大金を使うのは止めることをお勧めします。

また、単身赴任等のやむおえない理由以外で賃貸に出せばそこに住まないことになるので、普通の住宅ローンなら契約違反になり全額返済を求められることにもなりかねません。販売業者はあくまで“売ることが目的”なので良いことしか言いません。口約束だけで契約にないことなんかは、売ってしまえば履行して貰えるとは限りませんよ（借り手探し）。賃貸の空きの期間もありますし、賃貸となれば手入れも必要になってくるので、家賃の方が数万円以上高くないと、毎月の持ち出しが馬鹿になりません。

賃貸ならいつでも引っ越せますが、買ってしまえば自由がきき難くなることを忘れずに。売買する度に大きな出費がありますから。

draft4 · Answer

全部落とし穴ですけど？

マンションを買おうと思っていますが、契約を急がされています。落とし穴はありませんか？

こんばんわ。

＃５ですが、前の回答は誠意が無かったと反省してますけど、まぁ僕なら買いません。

No.2です。

No.4です。

>1年間は住んでもらいたいが、その後は賃貸に使用してもよい。

リスクのついてはNo.3の方の回答がほぼすべてですが、私も20代から不動産投資をして、ずいぶん落とし穴には落ちました。

落とし穴はたくさんありますがいくつかあげると

この回答への補足

あなたが現在マンションを必要としていて、ローンを完済するまでその間取りのままで住むという人生設計なら、相場と比較して買っても良いのでは？それ以外なら見送りです。

全部落とし穴ですけど？

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