欠陥住宅の修理について

築8年の3階建ての家（1階は駐車場と風呂場のみ）9坪ですが、家屋診断をしていただき、補強工事が必要と判断されました。
床下や小屋裏の木にボルトで留ってなくてはいけないところが、ボルトの穴だけあいていたり、木が穴だけ開いて1本なかったり、接合面がいがんでいたり、屋根裏の上の板にポツポツシミができていたりしていました。
床下と小屋裏の補強工事と屋根防水工事で約210万かかるとのことですが、この金額は妥当ですか？教えてください。
明細は下記のとおりです。
【床下】
基礎土台結束　MA-(2)R型　3set　75,000円
大引き土台　　MA-(2)S型　4set　76,800円
大引き支えハイラクピラー3set　48,000円
基礎浸透強化剤ストロングコート
【小屋裏】
小屋組、小屋束　S型　30set　576,000円
火打ち　　　　　L型　12set　237,600円
母屋、小屋束　　S型　18set　345,600円
母屋補強トレカラシネート10m　170,000円
【屋根防水工事】42平方メートル
ケレン下地調整、洗浄、プライマー、下塗り、上塗り　46,2000円
板金補修、足場　252,000円
以上です。
よろしくお願いいたします。　　　　

No.6 回答者： altosax 回答日時： 2003/07/15 08:45

蛇足かもしれませんが、ちょっと非常に気になりましたので、補足のそのまた補足です・・・

＞家の設計図はありませんでした。
建売だからないと聞かされていました。
契約書には瑕疵担保について記載されていませんでした。

これについてですが、「建て売りだから設計図がない」という理由は「絶対に有り得ません」ので要注意です！！
（ほとんど）全ての「建売住宅」は設計図付で引き渡します。
ご質問のdeleteさんのお家は、「建て売りで買った」のではなくて、「中古物件として買った」のではないでしょうか？　そうであれば「設計図が無い理由」として充分に有り得る妥当な理由になります。

ここでちょっと気になりましたのは、「木造の３階建て」は、建ててよい地域と悪い地域があるんです。
ご近所を見渡して、３階建てがたくさん並んでいる町内でしたらまず問題ないと思いますが、本当は「建ててはいけない地域」に「増築で３階建てにした」「違法建築」の「中古物件」を不動産屋さんから転売で買った可能性があるかもしれないかな、と思ったからです。

そうであれば、違法建築を隠すためにわざと設計図を隠して取引をしたり、また単純に持ち主が転々と変わったために設計図の所在が、前の持ち主の手元にあるまま中古販売されてしまう、ということは有り得ます。

ちょっとこの辺が大事な所で気になりましたので、ぜひ「ご自分でそっと」調べて確認して下さい。
（万一３階建てを建ててはいけない用途地域にこっそり違法で３階を増築された中古物件だったら、修繕もこっそりやらないといけません。これを調べるには、市役所の「建築指導課」へこれから家を建てたいようなふりをして、「都市計画図」を教えて下さい、と聞きに行って調べて下さい。自分の町内の規制を担当職員にきいて、「この辺は木造で３階建ては建てられそうですか？」と聞いてみて下さい。）
木造３階建てを本当に建ててよい／悪いの厳密な指定は、各都道府県で全部取扱いが違うので、管轄の市役所で聞かないとわからないのです。（建築基準法は地方公共体が任意で規制強化することができることになっているからです）

この際は、もしdeleteさんの３階建て木造が違反建築だったら、市役所に見つかると違法部分のとりこわしを指導されてしまいますので、くれぐれも気づかれないように、これから建ててみたい、という何も知らない素人を装って単なる質問です、というスタンスで「地方公共体の規制強化」がどうなっているかしっかり確認してみてください。

「補強」の妥当性のチェックのためにも、建築士の先生を間に入れて「正しい説明」を受けるほうがよいと思いますので、自分で市役所へ聞きに行くのが怖かったら、まず市役所建築指導課には「信頼できる設計事務所を紹介してほしい」と相談するのがいいかもしれません。
もよりの設計事務所協会の電話番号などを教えてくれるはずですので、中立公正な協会へ相談してみて下さい。

この回答へのお礼

altosaxさん、アドバイスありがとうございます。
設計図は建売でももらえるんですか！？
今からでは欲しいといっても遅いですよね。
家は新築を購入しました。１階のみ鉄骨を入れているので、地震の時は1階に逃げるよう言われています。
近所には3階建ての家が多くみられます。私の家の左右と道を挟んで前にも3軒、ほとんど同じ家が建っています。建てた業者も時期も同じです。でも家と家の間は３０cmもありません。家の横の窓を開けると、隣の家の窓に手が届きます。きっと違反建築なんだろうな・・・と感じていました。。ということはあまり公にはしないほうがよさそうですね。
補強の方法や是非について、信頼できるところに相談したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2003/07/15 22:02

No.5 回答者： noname#4189 回答日時： 2003/07/15 04:55

こんにちは！再びmathmaticsです。

回答の皆さんの意見は、妥当です。
（＃aktsaxさん！フォローありがとうございました！
この場を借りましてお礼を申し上げます。）

専門家に相談するのがベストです。
http://www.refonet.jp/のサイトを見てください。
リフォーム関係の信頼できる業者紹介を行っています。

deleteさんのお近くの信頼できる業者さんに相談してみてください。

精神的な重圧があると思いますが、がんばってください！

参考URL：http://www.refonet.jp/

この回答へのお礼

mathmaticsさんアドバイスありがとうございます。
これから信頼できる業者さんを探したいと思います。
こんな工事はいりません、これはおかしいのでは？など業者さんに言うということは、とても勇気がいりますよね。。でも、納得いくまで聞かないといけないと痛感しました。これからがんばります！

お礼日時：2003/07/15 21:37

No.4 ベストアンサー 回答者： altosax 回答日時： 2003/07/15 00:30

＞小屋裏ですが、火打ちにボルトが入っておらず、穴だけ開いているのに横から釘で打ちつけてました。

また、筋交い（後からとって付けたような感じ）は右側に１本しかなくしかも割れていました。小屋束もところどころなく、ホゾだけ開いてました。
これらは「よほど悪質な欠陥」に入るのでしょうか？
今回の工事は、見送ろうかと思っていますが、このまま放置していても良いものかどうか、不安です。。

そうでしたか。
これが重大な欠陥かどうかの判定は、専門家の人に現物を見てもらわないと判定できませんが、一般消費者としてのごく基本知識の範囲でお書きしておきますね。

「木造３階建て」ですので、とても背高のっぽな木造住宅にお住いということになります。
背が高いので、重心が高くなるほど倒れやすいので不利になります。
従って、３階建て木造住宅の大部分は、頭でっかちにならないように、屋根の材料は軽い材料を使うことが一般的です。（万一日本瓦のような重い材料になっているかどうか、よく確かめてみてください。）
カラーベストなどという商品名の石綿板や、鉄板屋根は軽いので普通の木造には構造上有利になるため大変多く用いられています。
軽い屋根用の小屋組と、重い屋根用の小屋組では、支える屋根荷重に最大では２倍以上開きがありますので、当然必要とされる「束」や「もや」「たるき」等の量が変わってきます。
ほぞ穴だけ開いていて、束がささっていない姿を見ると心配になりますよね。しかし、屋根荷重に対して小屋束の数が足りているかどうかの判定は、きちんとした「建築士資格」のある人に計算してもらって確かめることが一番です。（ほぞ穴を大工さんが間違えて空けてしまっている例はよくあるのですが、よほど大量にばか穴が開いているのでなければ、建物の中で一番荷重の小さな小屋組での断面欠損の心配は少ないものです。　もし重い日本瓦屋根の３階建てでしたら、大きな問題を秘めている可能性が高いですから、真剣に考えないといけないですが、この見積書のように本当に３０本も小屋束が抜けている！というのは超大邸宅クラスのお屋根で欠陥工事されている分量に相当すると思います。deleteさんのお宅の「建築面積」がどれくらいか分かりませんが、３０本の小屋束が抜けている、というのは異常すぎて、８年前の新築工事が悪質なのか、今回改修業者が悪質なのか質問文では判別がつきにくいですが、８年保っていることを考えますと、今回の改修見積りが過剰なニオイが感じられます）

割れてしまっているという小屋組みを支えるすじかいは、「雲すじかい／桁行きすじかい」と呼ばれていますが、軽い屋根の住宅の場合は、雲すじかいは全く無い家も多いです。重い日本瓦屋根でしたらどうしても欲しいところですが、軽い屋根であれば「無いよりはあったほうがまし」程度かもしれません。
これはどうしても小屋組の雲筋交い／桁行すじかいを補強しなければならないかどうかの判定は、きちんと荷重計算のできる建築士資格を持った人に計算してもらって、かえって耐震上不利になってしまいかねない頭でっかち要素になりうる過剰な補強にならないようにチェックしてもらってください。

火打ち梁にせっかくボルト穴を明けていながら、釘でしか止めていないのは、気になりますね。
１階床下の火打ち土台ならばくぎ打ちが当たり前の仕様でなんら問題ありませんが、２階３階床や小屋組の火打ち梁であればボルト締めが必要です。
しかし、この見積書にある通りに、なんと１２個所もの大量に火打ち梁が「最初から欠落している」かどうかは、甚だ疑問です。もしこれが本当ならば、８年のうちに大きな台風も小さな地震も何度も経験している筈ですので、３階建て家がゆがんでしまっていると思うのですが、それほど思い当たるふしがあるかどうかチェックしてみてください。ボルト穴にボルトが入っていないだけなら、単純にボルトだけ通して締めてもらえばよいのですから。

３階建てで、このように小屋裏重量が今以上に増える改修工事をしてしまうと、それを支える２階と１階の壁補強まで必要になってきますが、それらの見積りが何も出ていない根拠を、この改修業者さんによく理由確認してみてください。

大金をかける工事ですから、「口車」に乗せられないように充分消費者としての予習をして、もっともらしいインチキ工学理論のケムに巻かれないようにご注意くださいね。

この回答へのお礼

たくさんのアドバイス、情報をありがとうございます。もう目から鱗です。。
屋根はカラーベストだと言われました。それに建築面積は９坪しかないので３０本の小屋束が抜けているなんておかしいですよね。。火打ちの開いた穴にボルトを今から入れれないのですかと聞いたのですが、無理だと言われていました。危なく小屋裏の重量を無意味に重くしてしまうところでした。
その時は気が動転してしまい業者の言われるままにサインしてしまいましたが、今回いろいろと助言を頂き、工事を見送りました。今後予習をし口車に乗せられないように致します。本当にありがとうございます。

お礼日時：2003/07/15 21:21

No.3 回答者： altosax 回答日時： 2003/07/14 08:19

大変僣越ながら専門家である#2の方のご回答に補足なのですが、築８年（つまり１９９５年頃新築された物件）では「品確法」にもとづく訴えは残念ながら無効になってしまいます。

この法律はいわゆる「２０００年大改正」のひとつとして施行されたものですが、法律施行前の物件まで遡及適用はされず施行後着工物件だけが対象ですのでご注意下さい。。。

また、「家屋診断」の「診断者」がどんな資格の人なのかよく注意して下さい。
名刺の肩書に「耐震検査士」と書かれてある場合は、よくよく注意が必要です。
「耐震検査士」という資格は、国家資格ではなく業界内で任意に作った資格ですので、「欠陥住宅の判定」を公的に下せる資格は無い人になります。
（多くの「耐震検査士」の方は誠実なはずですが、中には明らかな悪徳業者の従業員の中にもこの名称を名乗って業務を行なっているケースがありますので気を付けて下さい）

>【小屋裏】
>小屋組、小屋束　S型　30set　576,000円
>火打ち　　　　　L型　12set　237,600円
>母屋、小屋束　　S型　18set　345,600円
>母屋補強トレカラシネート10m　170,000円

これは「火打ち」を除くと、他の部分は「よほどの超重大欠陥住宅」でなければ常識的にはどれも全く不要なものです。（金額が床下工事費よりも桁違いに高額なことにも注意して下さい）
屋根にかかる荷重は、「たった屋根だけの重さ」しかありませんので、通常は「補強」など必要なく、一番後回しで良い部分です。（よほど悪質な欠陥の場合は補強が必要ですが、小屋束（屋根裏に入っている小さな柱のことです）をこれほど多く入れる、ということは、この補強業者が悪徳である可能性が非常に高いとかなりの確率の高さで言えます）
３階建ての家の補強工事で真っ先に行なわなければならないのは、１階（屋根＋２階＋３階の重さが全てかかりますので）の壁補強です。
そのためには見積書明細に「すじかい」「合板」「アンカーボルト」といった名称の材料名が書かれていないとおかしいのですが、この明細書にはこれらが一切ありません。

その他の床下、屋根については、それほどオカシナぼったくり、という印象は感じませんが、小屋裏にだけこんな工事をするのは異常です。

悪徳業者が８年前の家を建てた可能性があるかもしれませんが、その場合には「１階２階部分の壁補強」がどうしても必要になるはずです。

それらが全く無しで、ほとんど補強の必要がない「小屋裏」にばかり補強が集中した見積りを出しているこの業者は、非常に問題の多い業者だといえますので、契約書にハンコを押してしまう前によく注意してください。

まずこの工事金額見積書は、異常です。

この回答へのお礼

お返事ありがとうごうざいます。
品確法から除外されているとは、残念です。。
小屋裏ですが、火打ちにボルトが入っておらず、穴だけ開いているのに横から釘で打ちつけてました。また、筋交い（後からとって付けたような感じ）は右側に１本しかなくしかも割れていました。小屋束もところどころなく、ホゾだけ開いてました。
これらは「よほど悪質な欠陥」に入るのでしょうか？
今回の工事は、見送ろうかと思っていますが、このまま放置していても良いものかどうか、不安です。。

もう少し勉強したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2003/07/14 23:27

No.2 回答者： noname#4189 回答日時： 2003/07/14 04:15

【住宅の品質確保の促進に関する法律の概要】略して品確法はご存じですか？

一口に言えば、住宅の消費者保護のための法律です。

■「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は、消費者が安心して住宅を取得できるために次のような措置を講じることを定めた法律です。簡単な概要を書けば、以下のようになります。（deleteさんの場合、3番目が重要です！）

■1）住宅性能表示制度の創設
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
(1) 住宅の性能（構造の安定、音環境等）に関する表示の適正化を図るため の共通ルールとして、「日本住宅性能表示基準」を設け、表示の方法、 評価方法の基準を定めて、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする。

(2) 住宅の性能について評価を客観的に行う第三者機関として「指定住宅性能評価機関」を指定し、評価結果の信頼性を向上させる。

(3) 指定性能評価機関により評価を受けた住宅には評価書を交付し、評価書に表示された性能は、契約内容とされることを原則にすることにより、表示された性能を実費する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
■2）住宅に係る紛争処理体制の整備
性能の評価を受けた住宅に係る裁判外の紛争処理体制を整備するため、「指定住宅紛争処理機関」を指定し、紛争処理を円滑化・迅速化する。　　

■3）瑕疵担保責任の特例
(1) 新築住宅の取得契約（請負・売買）において、基本構造部分（柱、梁などの住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の覆入する部分）の瑕疵担保責任（修補請求権等）を10年間義務付ける。
(2) 新築住宅の取得契約において、基本梼造部分も含めた瑕疵担保責任 の20年までの伸長も可能とする（任意）。

■問題は、今回の工事が、施工業者の瑕疵に該当しないか？と言うことです。
ご質問には、「築8年の3階建ての家（1階は駐車場と風呂場のみ）9坪ですが、家屋診断をしていただき、補強工事が必要と判断されました。 床下や小屋裏の木にボルトで留ってなくてはいけないところが、ボルトの穴だけあいていたり、木が穴だけ開いて1本なかったり、接合面がいがんでいたり、屋根裏の上の板にポツポツシミができていたりしていました。」とあります。

■プロの世界の常識から見ると、例えば、床下などの構造上重要な部分にボルトがないなどというのは、明らかに施工業者の瑕疵に該当します。お宅を建設した業者は、あまり信頼できる業者ではなかったようです。ここで強度補強のためのコストの全てのあなたが負担するのは、論理的に、そして上記の品確法的に見まして妥当ではありません。築8年であれば、義務である10年間の瑕疵担保期間内にありますので、施工業者に無料でなおさせる事が出来ます。

■決して泣き寝入りしないでください。
ただ、建設の経緯がまるで分かりませんので、残念ですが、的確には答えられません。
設計事務所は着かなかったのでしょうか？もし、設計事務所がついていたのでしたら設計事務所に瑕疵担保の履行について相談すべきです。
また施工契約はどう結びましたか？契約書はお手元にありますか？その中に瑕疵担保について契約している箇所はありませんか？契約書や設計図書をもう一度よくごらんください。

●コストの妥当性などは瑕疵なのかどうかを調べてからどちらが負担すべきかを交渉して決めるべきでしょう。

★参考になればいいのですが、繰り返しますが、決して泣き寝入りをしないように！
最近は、住宅診断などと称して、悪質なリフォーム業者が、法外な値段を取って何もしないという誠に同業者として腹が立つ事件が起きています。
慎重に対応してください！
なお、参考になるホームページを下にあげておきます。

★がんばっ！(^o^)/~~~ってください！

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
家の設計図はありませんでした。
建売だからないと聞かされていました。
契約書には瑕疵担保について記載されていませんでした。
もっと勉強したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2003/07/14 23:13

No.1 回答者： sai231ko 回答日時： 2003/07/14 00:46

妥当かどうか分かりませんが。

訪問販売みたいなので見て貰ったのでしょうか。
あなたが信頼出来る業者に見て貰ったのでしょうか。

どちらにしても複数の業者に見て貰った方がいいでしょう

外壁の塗装を見積もって貰ったのですが
２００万ー１２０万まで有りました。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
別段、信頼がある業者ではなく、また複数の業者ということですが、誰が信用できるかわからず、困っています。
但し実際に屋根裏の火打ちのボルトがなかったりしていました。非常に判断に苦しみこのような質問になりました。

補足日時：2003/07/14 01:11