平成9年築一戸建て外壁に無数のクラックが入っている物件の購入

平成9年築一戸建て外壁に無数のクラックが入っている物件の購入
当地は阪神大震災（平成7年）の被害を受けた土地です。なので、平成7年以降築、あるいはそれ以前の場合は基礎がしっかりしており、かつ子供の通学の関係があり、エリア限定で一戸建ての物件をさがしています。先日今住んでいる場所の近くに平成9年築の中古住宅が売りに出ている情報をつかみ、見学に出かけました。北側に公道が接していますが、9-18車両進入禁止で車の通行量も少ないと予想されます。中を拝見しますと、経年相当の古さは感じますが丁寧に使われており、売り主に聞くと、建売で販売される情報を聞いて、工事開始前に購入し、対象の間取り変更をされ、使い勝手はかなりよくされ、随所に売り主の工夫を感じます。正直気に入っているのですが、気になるのが、北面（玄関側）の外壁に無数にクラックがあることです。ひどいのは窓の角から放射線状にクラックが四方にあります。売り主によると建築の際の材料の乾き方が不十分で日当たりの関係もあってクラックが入ったとのこと。下地にまでは影響していないので、水漏れ雨漏りはしていないそうです。確かにほか三方にはこうしたクラックはなく、北側のみ入っています。玄関面だけにかなり目立っており、さらに、どこかの業者が無料補修とかでクラック部分に別の色のペンキを塗っているので余計に目立ちます。このままほっておいても大丈夫なものなのか、見極めたいのですが、売り主の言葉を信じていいのか心配です。ちなみに売値は同規模の新築建売住宅が4千万円程度で売りに出ている場所で3500万円強です。自分としては少し高いかなと思っていますが、なかなか物件の出ない住宅地だけに、どうするかな～と悩んでいます。あと、今月中に話がまとまらないと、いったん売却は中止すると売り主には言われています。なので、売り主にはすぐ売らなければいけない切羽詰まったところはなく、失礼ながら居住環境を見てもある程度の富裕層と考えられます。よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2010/10/23 14:35

再です。

補足チェックを入れてないので遅くなりました。
そうですね、原因はわかりにくいですが平成９年築なら１２年改正の前なので考えられることとして耐力壁のバランスが悪いことが原因で壁の一部が揺れやすくクラックがいっぱい入ってしまったということもあるかもしれません。
昔から耐力壁のバランスには数値の規定がありましたが、それを簡単に検証できる方法を定めていなかったので多くの建築物は経験でバランスを見ていたと思います。
平面図の壁の部分を蛍光ペンで塗ってみてどうでしょう全体の量はもちろんチェックされていると思いますが偏っていると建物の片方が硬く片方が揺れやすいということもおきますよ。しっかりチェックするには建築士がいいでしょう。補助金対象の築年数ではないのでオール自費ですが。

古いお宅でうちは雨漏りはないんですよ。というモルタルのお家の床下、１階天井裏、小屋裏を拝見したことがあります。家の中から太陽の光が漏れてくるのがわかりました。調べると１階の天井材は水を吸って大きく膨れ雨漏りたっぷりしたけどそこで吸い取っていたことがわかりました。
構造材は一部腐朽していると思われました。住んでいる方はわからなくてもそういうこともあります。
モルタル塗装の第１回目のメンテは７～１０年以内の方がよいのです。
家は見かけだけではわかりにくい買い物ですね。

No.3 回答者： love2331 回答日時： 2010/10/21 14:06

上モノは、２０年足らずで、価値はゼロになります。

新築よりも５００万程度しか値引きしてないのなら、特にその物件が豪勢な注文建築でない限り、高いと思います。

クラックですが、下地に水が入って中が濡れたと考えて間違いがありません。

ですから、塗りなおしても、
部屋の中が何となく湿っている。カビ臭い…などの症状が後から出てくることもあります。
もちろん、建物の寿命にも影響します。

私が前に住んでいた中古住宅がそうでした。
大工さん等の意見によると、土台や構造体がしっかりしているから、あと２０年以上住めるとのことでしたが、家内と娘が「キノコが腐ったような古臭いにおいがする」といって、結局、注文建築の築浅乃物件を探して引っ越しました。築２年ですが、うわものの評価は、１/３　程度に負けてくれました。（土地値と建物の経費に基づく計算です）

また、ここ十年で、設備はとっても進歩しています。オ―トバスなどもとても使い良くなりました。

この値段なら、新築の方が長い目で見たら絶対に得でしょう。
大幅な値引きが無理なら見送られる方がいいと思います。

No.2 回答者： 5gasira 回答日時： 2010/10/19 22:49

築１３年ですと、いくら丁寧に使っていても外壁塗装は考えたいですよね。

正面にクラックですか。すんでいると（売る気がないのであれば）特に気にならないものなのでしょうかね。

確かに、４０００万と３５８０万では結構違いますよね。

ただ、中古で購入後すぐに外壁、屋根を塗るか修理をするかとおもわれますが、約１００万はかかります。
築１３年ですので水周りもそろそろ手を加えたいところ。

新築ですと、選択できたりしますよね。グレードアップとかダウンとか。
値引き交渉も人気の地域とはいえ、数件まとめて分譲となると一番乗りすると多少の値引きが大きかったりとなってくると、最新設備を選ぶか、リフォームで収めるか。の選択をあなたがすることになります。

でもなにより、値段ですよね。
中古ですと、諸経費合わせても４０００で収まりますが、新築で４０００万円台になるとかれこれ４５００万近く（ちょっとおおげさですが）になります。５００万は結構な額ですよ。人気の学校区、お子様がいらっしゃる。ということはお金もかかります。無理せず、リフォームがお勧めかと思います。

すめば都。なれれば、自分のもの。好きに使えます。壁紙を交換したり、楽しみも出来ますしね。
徐々に交換していけばいいのですから、無理は禁物です。

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2010/10/18 12:19

モルタル仕上げの塗装の外装ということでよろしいでしょうか。

どうやら一度も外装メンテをお金をかけてはやっていないようですね。
クラックも塗装面だけなのかモルタル下地もクラックが入っているのかわかりませんね。
道路が大型が通って非常に振動があるのか、日当たりの具合でクラックが入りやすいのか独立柱や筋交の無い部分的な揺れの大きさでクラックが入ったのかそれとも全く耐震設計が悪いのか全く現状を見なければ判断はできないでしょう。

少なくとも外装メンテを一度もやっていないようならばすぐにでも必要な状態のように伺えます。
規模にもよりますが80～130万くらいの速やかなメンテが必要な気がします。

この回答への補足

さっそくありがとうございます。
おそらくモルタル仕上げ塗装と思われます。
家主によると、外装にお金を1度もかけたことはなく、今回の売却話が出たこともあって、現状で売りに出したとのこと。ただし、これまで中に水が入ってきたり特筆すべきトラブルはなかったとのこと。
道路は一方通行で東西に走っている道路が北側に面しており、その北面にクラックが集中しています。両隣など数件見ましたが、ここまで激しいクラックが入っている家はこの家くらいです。
仲介している不動産屋は売り主の意見に同調していて、「必要なら大工に見せますよ」と言ってくれますが、売り主に不利な意見は出さないと思うので、それならこちらで良心的な工務店を知っているのでできたら見積もりをしてもらいたいところなのですが、まだ売り主が居住中でもあり、本格的に調査できないのが現状です。何が原因のクラックか調べるには、やはり専門家がじかに現場を見ないと難しいでしょうか？

補足日時：2010/10/18 13:33