マンションの入居率

マンションの１室を賃貸に出しています。早くに入居してもらうには、一部をオシャレにしたり設備を加えたりの付加価値を付ける場合と、単に賃料を少し下げる場合では、入居をお考えの方はどちらが魅力的でしょうか？　
もし、前者の付加価値の場合、どのようなポイントで入居したいという気持ちになるのか教えて頂けたら助かります。
ちなみに、退去後ハウスクリーニング、壁紙張り替え、畳、襖、障子の張り替えもします。
駅から徒歩５分、都心まで３０分ちょっと。築１３年でわりと人気があるマンションです。
さまざまなご意見お待ちしております。

No.6 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2012/10/10 00:33

kekekoです。

１０月から異動時期に入っていると思います。暮れから３月は本当に動きが出ると思いますが…学生の方がまず先に動き出すんじゃないかな…と思います。その後、４月～連休までがまた、会社員の異動時期だと思います。連休を過ぎるとピタッと動きが無くなると思います。
ヤフーなどの不動産広告って…５０００円単位で検索をするのでここを上手くやらないといけません。１３０，０００円までと思っている人は、そこで区切って検索をかけるので１２８０００円で出して２，０００円は共益費としておけば１３０，０００円までの検索び引っかかります。

一度綺麗にしても…あまりにも空いている時間が長ければまた…薄汚れてしまいます。
大家も辛い時代になりました…頑張って下さいね！！

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

賃料を少し下げたのと、動きの悪い不動産に見切りをつけ新たなところに登録したら
、早速入居者が決まりました！

今まで様々な方から貴重なご意見を頂けました。この場を借りまして、ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/18 10:49

No.5 回答者： god-only-knows 回答日時： 2012/10/06 12:33

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

皆さまのご回答様々ですが、不動産屋として回答させて頂きます。

(1)賃料を下げる→不良入居者（未払い借主、マナー違反他）が増える。・・・確かに確率は上がります。
不良入居者賃料未払いについては賃料保証会社に加入させる（大手法人以外は必須にする）
賃料保証会社のプランにもよりますが、訴訟費用+滞納賃料を保証してくれると思われます。

(2)付加価値を付ける→リフォームやエアコンなど設置・・・広告（ネット含む）にポイントを書けば集客率アップ。
分譲マンションの場合、リフォームの制限や事前承認などもありますのでお気を付け下さい。

(3)フリーレント→法人契約にはあまり意味はないと思われる。個人の方には効果がある。

まずは(3)をお勧めします。
ポイントはどうせ家賃が入らない期間があるのであれば、法人契約でフリーレントを無しで契約客付けした会社には広告料1カ月払うとか特典を付ける。（客付け業者は収入2倍なので優先紹介するでしょう）

実はそれよりも重要だと思う事が2点有ります。

その(1)
依頼している不動産業者の得手、不得手。分譲マンションが得意な会社（マンションが分譲なら系列の不動産会社が有利かも・・・例えばライオンズなら大京リアルド、三井系ならリハウス、住友系なら住友不動産、東急ならリバブルetc）
それと広告の充実、そのマンション過去の取り扱い経歴とか。
※上記会社の回し者ではありませんからね・・・
あとは担当者のやる気も・・・（笑）

その(2)
ネットから物件を探す方が多いと思います。魅力あるネット掲載、写真、コメントなど、今頼んでいる業者のネット広告見てみて下さい。ヤフー不動産やスーモ、アットホームなどの掲載状況も。
いくら魅力的な物件でも広告が出来てないとNG。
写真が良くなかったり、物件募集図面（紙）などが魅力的に出来ているかも・・・

そうです。お金をかけるリフォームやフリーレントよりも前にモアベターな広告をされているかも重要かなと思います。

＞ちなみに、退去後ハウスクリーニング、壁紙張り替え、畳、襖、障子の張り替えもします。
すぐに写真を掲載してくれるようなフットワークの軽い会社（担当）を選びましょう。（選べないかもしれませんが）

この回答への補足

ご親切な回答ありがとうございました。

さまざまな方法を考えましたが、とりあえず賃料が高めだったので少し下げました。
しかし、参ったことに不動産屋さんのフットワークが悪くいつもこちらから確認や催促をかけないと
なかなか進まず困っています。
家賃下げの連絡をしてから、HPに載るまでに２日もかかるのですね。
認証やら何やらでそのくらいかかるそうです。
今は不動産屋を変えることも考え始めています。。
やる気のあるフットワークの良い担当者だとまた違ってくるような気がしています。。。

補足日時：2012/10/08 16:50

No.4 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2012/10/04 00:40

3LDKのマンションなのですね。

今一番貸し難いのはないでしょうか？低金利時代の今…多分こちらの家賃を払う位で購入出来てしまうと思います。私の仕事場のマンションもファミリータイプ13～16万円位ですが…何と４０軒中、１５軒空き家です。
駅まで徒歩２分、都心まで１３分の立地ですよ！
大家さんは、大地主でお金持ちですからあまりに気にしていないようですが…普通なら真っ青になると思います。

これからが、異動時期でチャンスです。転勤族に借りて貰うのが一番！それも法人契約等が良いですね。
家賃も考えた方が良いですよ。不動産屋に今の相場を聞いて適正な家賃設定をする事が大事だと思います。
礼金は、頂かなくっても最低限１カ月の敷金は預かった方がいいと思います。
不動産屋に広告料を出すというのも一つの手ですよ！１ヶ月分余分に払うという事です！これは効果ありで不動産屋は最優先に物件を回して来ます。そして不動産屋選びもポイントです！ぐずぐずしているようなfら替えて下さい！時期が来たら専任を切ればいいのです！！

私も、部屋を貸しているので他人事とは思えず力が入りました(笑）

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。

回答者さまも大家さんなのですね！　しかし、今は不景気でなかなか部屋を貸すのも大変なのですね。

家賃が少し高めだったので5000円下げました。
礼金なしにするのもいいかもしれませんね。

これからは、異動時期でチャンスなのですか！？
今管理を任せている不動産屋は、12月まで動きが少ないんですよね～なんて言っていました。
自ら働きかける積極性もなく、頼んでいることもなかなかやるまでに時間がかかりイライラしています。
前回からのつながりで同じところに頼みましたが、不動産屋さん自体を変えることを検討しています。

こんなに大家をするのに苦労するとは思いませんでした（苦笑）。。。

補足日時：2012/10/08 17:00

No.3 回答者： golgo13-- 回答日時： 2012/10/03 22:53

1さんの回答に全く同意

空いている部屋に客を手っとり早くつけるなら、家賃は下げないけど○か月フリーレントっていう貸し方もあります。

敷金、礼金不変。賃料不変。

フリーレントで部屋を貸すに当たって、客が複数きたら一番条件の良い（優良客）と思われる客をあなたが取捨選択できます。

○か月は家賃が入ってきません。その間は客に見向きもされてない部屋だな、っていうことと同様ではありますが、○か月を経過したら優良客が毎月キチンと口座に振り込んでくれます

概して、高賃料の人は不払いしない傾向にあります。低賃料のところほど、トラブル多いですね
そういう奴を追い出すにもいちいち追い出し訴訟をしなければならないし。。。自分で追い出し訴訟ができれば経費はあまりかかりませんが、大抵の人は弁護士に頼んで訴訟してもらっています。

家賃は安くしないで、維持したままの方がいいですよ。
家賃交渉してくる人は相手にしないで「他に行って下さい」って対応した方が無難

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。

フリーレントですね。どうせ入らないで空いているなら、1か月フリーレントとかいいかもしれませんね。
家賃は下げないほうがいいというアドバイスでしたが、うちの場合、他より若干高め設定だったので
少し下げました。
あとは、フリーレントを付けるのもいいかもしれませんね。
検討してみます。

補足日時：2012/10/08 17:04

No.2 回答者： doll2007 回答日時： 2012/10/03 14:03

マンションなら、とりあえずインターネットができる環境とエアコンは必須。

障子と畳は好まれません。
フローリングのほうが喜ばれます。
（ファミリー向けで広いなら１部屋くらいは可）

バスとトイレが一緒のユニットバスは、いまどきは評判悪いです。

喜ばれる設備としては、ウオシュレットかな。

この回答へのお礼

インターネット環境はもちろん、エアコンは新しいものを入れたばかりです。
昨今は畳の部屋は必要ない方が多くなってきていますが、ファミリー向けの3LDKなので
１部屋は和室があってもよいかと思い、フローリングの部屋へのリフォームは当面考えていません。
でもいずれは考えてもいいかもしれませんね！
バス・トイレはもちろん別です。トイレにはウォシュレットがついています。
分譲マンションなので、設備的には一通りついています。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/03 16:23

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/10/03 13:39

　世間では『消費者は質で選ぶ』なんて言ってますが、結局は値段です。

(笑)

　ただ、ここにも再三書かれていますが、『居住者の質は家賃に比例する』は確かなことです。逆に大家の側からすれば、2、3千円の家賃の違いで契約するかどうかを決める借主じゃちょっとした出費で躓く（滞納が起こる）ということです。私は端から家賃交渉をしてくる方はその方のためにも？、お断りしています。風邪を引いて医者にかかったから家賃が払えないじゃお可愛そうです。大家には“やせ我慢”も大切です。、

この回答へのお礼

やはり、値段ですか！（笑）
『居住者の質は家賃に比例する』は確かにその通りかもしれませんね。
前居住者は住まいの使い方はそれなりでしたが、家賃滞納など一切なくこちらが気を揉むことは
ありませんでした。
少しやせ我慢をして、家賃を下げることを考えてもいいかもしれませんね。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/03 16:28