銀行の住宅ローンについて

Question

現状：分譲マンション（妻、私の両名義）、住宅ローン（妻の名義でM銀行）、借入金2200万、金利2.5％弱

8年前にマンションを購入し払っておりましたが、この度離婚したためマンションから妻が出ます。
借り換えの名義を私に変更するのですが、これにともない一番良い方法をアドバイスいただければ嬉しいです。下記希望です。

・この状況から金利の安い銀行への変更できないのでしょうか？（新生銀行とか・・・）

・M銀行に実は年末に借り換えを相談したら、慌てて1％台に引き下げる見積もりを出してきましたが、今回名義変更になることを相談したら、贈与税がなんとかとか、名義変更になると金利見直しはきかないとか、何年かは続けてもらうなどなにやら銀行側のメリットのような気がします。

3月早々にM銀行に借り換え人の変更やらで行く予定にはなります。
そのころまでに何か言い案があれば助かります。
一般論ではなく、銀行関係に詳しい方のアドバイスを希望します。
何卒お願いいたします。

kannjyani · Accepted Answer

＞まだ債務についても、協議書についても解決までいっておりませんが、終了する際にはこの場でご報告させていただきますので、お待ちください。

財産分与でお困りになったときも知り得る限りのことをお伝えしたいのですが、それは本サイトでは規約違反になるのでしょうか？私こそが無知で申し訳ありません。逆質問ではございませんので管理の方にはご了承願います。

＞まだ完了しておりませんが、本当にここ数日は支えていただいております。
解決までご面倒をおかけしますが、どうぞよろしくお願いいたします。

焦ることなくじっくりとお考え下さい。一旦決定したことを覆すのは難しいばかりではなく不可能なこともあります。
これからの生活が掛かっていますので様々な想定も加えてお決めになることです。
応援しています。
私などへのお気遣いは全く無用でございます。お気持ちは有難く頂戴いたしております。
メールの確認はしていますので、なにかございましたら何時でもお気軽に。

kannjyani · Answer

＞ローンの債務変更はせずに、妻がずっと払っていき、支払い分を私が妻の口座に毎月振り込んでいく方法です。
勿論、妻が私の不払いを怖がるでしょうから、そこは協議書の作成をする。
そうすれば、銀行やら何やらと何も必要にならないのでは？と思いました・・・

お子さんがお二人ですか。質問者様が養育なさっていくのですね？
そうですね。質問者様の仰るようになさるのが宜しいかと存じます。
協議書には、現在所有の不動産の債務は夫が負うものとする、よって妻は不動産の所有権を放棄する旨を書いてみましょうか。公証人がどう言ってくるのか分かりませんが、公証人のアドバイスに従って作成すると良いです。詳しく書いてしまうと却下される虞がありますからお気をつけて下さい。

上のお子さんが７歳ですから中学にあがると塾代なども必要になってきます。この一番費用の掛からない時期に出来る限り貯金をしていきたいものです。
寡夫控除は勤め先で申請してくれるでしょうがお忘れなく。

<お子さんには質問者様の万が一時に相続権が発生します。そのとき元妻には相続権はありません。
<物件の持ち分割合を２分の１だと仮定すると、半分はお子さんの物、半分は元妻<の物となります。

＞私は理解力に乏しい人間なので、情けないことを質問いたしますが、

いえ、私の説明が下手なのでご迷惑お掛けし、申し訳ありません。不明な点はご遠慮なさらずに。

＞私が今回考えた方法の場合、両名義のままでも子供の相続になり、妻にはならないということですか？

元々（仮にですが）半分は妻の物になっています。質問者様の持ち分が、離婚した妻の物にはならないという意味です。
妻が亡くなるとその時に妻の持ち分がお子さんに相続されます。

＞それとも債務はそのままで、後に2年以内に名義変更だけをするのが得策なんでしょうか？

これが銀行にバレてしまうと一括返済を要求されることもありますから注意です。
ローン借入時に契約した内容で銀行は貸出を承諾したのですから、勝手に変更するのはいけませんよね？そういった理由からであって、バレたらバレたときとお考えになるのは質問者様の自由です。私といたしましてはお勧めはしません。

「2年」というのは財産分与の請求権であって、この間に分与が成立したことを証明できれば問題はありません。

＞また、万が一私が再婚した場合に、両名義のままだと揉めたり、問題が起きることが予想されるのでしょうか？

元妻がマンションの所有権を放棄すると公正証書に記せば問題は少なくなるでしょう。

しかし「マンションの名義は両名義のままとしてずっと生きていく。」こう仰っていますが、これも分からないことですよね。
質問者様には幸せに長生きして頂きたいとは思っております。そこは誤解なきようお願い致します。

ローン債務者を妻としたままのケースでいいますと、団信保険は妻のみとなっていると思います。
質問者様がお亡くなりになってもローン債務は帳消しにはなりません。
ではその後、誰がローンを支払っていくのかとなりますね。

元妻がローン返済を拒めばマンションは競売に掛けられます。
通常は拒むことになるでしょう。

kannjyani · Answer

＞妻と昨夜話し合い、まずはローンの債務者変更を優先します。
2年ありますので、なるだけ早く登記変更したいと考えますが、一つよろしいでしょうか？

＞登記変更などは今後もしないと仮定した場合、離婚の協議書の中に「登記名義は両名のままだが、あくまで夫の物とし、夫の死亡後も妻ではなく、子供の財産とすることに同意します」
と、公証人役場での正式な協議書に盛り込むことは、単純に違反？または効力はなし？と考えられますか？（まあ、これができれば、登記名義の変更なんて必要なくなるんですが）

お子さんがおられたんですか。まだ幼くておられますよね？
では登記名義の変更はやめておきましょうか？
相続であれば控除金額が大きいので購入価格が３千万ぐらいの物件では非課税で相続できます。そのときにお子さんの名義に切り替えるのであれば登録免許税は掛かりますが、不動産取得税は掛かりません。
登録免許税も建物は原価償却されるので、経年とともに固定資産税が安くなるのはご存じかと思いますが、建物の評価額が下がっていくからで、評価額が下がれば登録免許税も安くなります。

ただ先に申しました通り、銀行が了承するかは話し合いのうえです。銀行が物件の所有者が質問者様のみでないと了承できないと言えばそれに従わない限りローンの債務者変更はできません。元妻が物件を担保にすることに同意していることを書面で伝えて下さい。

ここで登記名義を変更しないのであれば、ローン債務者の変更も必要ないのではないかと思えます。
通常は夫婦関係が破綻し離婚に至るのですから、双方に信頼関係もないと思いますが様々なご夫婦がおられますのでどうでしょうね。
ローン債務者の変更にも司法書士報酬は掛かってきます。これのおおよその金額が８万ぐらいです。

お子さんには質問者様の万が一時に相続権が発生します。そのとき元妻には相続権はありません。物件の持ち分割合を２分の１だと仮定すると、半分はお子さんの物、半分は元妻の物となります。

しかし、これもよく考えて下さい。質問者様はまだ33歳とお若いです。因みに私は34歳ですがジジィくさいと言われてます。そんな愚痴はどうでも良いのですが、再婚の可能性をお忘れになってはいけません。

今はそんなことは考えられないと仰るかもしれませんが、こればかりは当のご本人の質問者様にも分からないことです。
ご希望に沿ったご提案は幾らでもしたいのですが、質問者様の不利益になるようなことは出来ればしたくありません。

人生の先々まで想定して今一度熟考してくださいますようお願い致します。

kannjyani · Answer

＞銀行には平日に何度も足を運ぶことは難しいので、次に行く際に無駄のない動きができることをお願いして、必要書類を予め準備いたします。

銀行には朝いちに行って申請書式を受け取り記入方法を聞いて、同じ日に役所に行って印鑑証明などを取ってくると宜しいですね。印鑑登録がまだでしたらこちらも併せて登録してください。
場所によりますが銀行窓口はかなり混みます。待ち時間が無駄ですので銀行が開くのと同時に入店なさって下さい。
役所に行ったときはまだお持ちでなければ住基カードを作っておくと便利です。手数料は各市町村で違いますが掛かっても５００円です。
「住基カード」
http://juki-card.com/

現在債務者である元妻の委任状や印鑑証明なども必要となります。元妻も何度も役所に足を運ぶのは気の毒ですから、印鑑登録がまだであればそれは必須で、住基カードはご自由ですが一応お勧めしても良いかと思います。

＞色々と自分でするには平日の時間が取れない分（土日に行える場所はないですよね？）
正直根負けして、自分で行えば安く済むのでしょうが、司法書士にお願いすることになるかもですね・・・

そうですね。お気持ちは本当に分かります。有給があっても使ったのは年間に何日だろうかといった状況ですよね。お疲れ様です。
最短日数で済むようにご提案してきたつもりですが、考えが及ばなかった点もあるかと思います。そのときは何卒ご容赦くださいますようお願い致します。

＞こういった金額は一括支払いが当たり前なのでしょうか？
正直きつく、全て自分で何とかして、費用を抑えたいと言うのが本音です。
そう都合よくはいかないですかね。

一括払いです。
抵当権の抹消は簡単に出来るのですが、抵当権の設定は不備があっては銀行が困りますから必ず書士に依頼するよう求められます。費用を抑える方法を私も模索しておりましたが、先に申し上げました所有権移転手続きをご自分でなさって、書士の報酬の５万程を浮かせるぐらいしか思いつきませんでした。

今は手元に余裕がないとのことでしょうから、金を貯めてからマンションの登記名義変更をなさる方法はあります。
財産分与の請求権が２年なので、この期間内で早いうちに名義変更をしておくのが良いとは思いますが、揉める心配がなければ急ぐこともありません。
後の登記名義変更は銀行としても何ら問題ないかと思いますので、今はローンの債務者変更のみで構わないでしょう。それに関して銀行が難色を示せば「なんの為の抵当権か」ということをお話なさって下さい。登記名義が誰であろうと支払いが出来なくなればその物件は抵当権者の所有物となります。

＞アドバイスいただいた内容をもとに、自分でも見直し一番良い方法を行います。
また、登記については、少し時間がかかっても自分で解決したいと思います。

そうですね。質問者様にとって一番良い方法を取って下さい。
またご縁があればご助力出来ればと思います。
ひとまずは、お礼を申し上げます。
とても勉強になりました。ありがとうございました。

kannjyani · Answer

具体的に新生銀行の名称がでておりましたのでご存じだと思いますが、借り換え時に「諸費用」が掛かります。
参考に新生銀行では現在　約３２万円＋火災保険料
詳細はこちら
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/fee.html
※参考資料であって宣伝の意図はございません。
この表では司法書士報酬がおおよそ８万円となっています。
「借り換えメリットのシミュレーション」もありますのでご利用ください。
一般的な考え方は、おおまかに現在の借入金利より１％下がると諸費用を支払ってもメリットはあるとされています。
しかしこれは総返済額で得をするといった意味で、当初多額の諸費用が掛かることには変わりません。
離婚されたばかりですと少し痛い出費になってしまいます。こんなことがあってはなりませんが、やはり急なケガや病気に備えて、万が一用の現金は手元に置いておきたいものです。（もちろん預金口座に）
ここもお忘れなきようお願い致します。

贈与税についてご心配でしょうから
「受け取る側の税金」をご覧ください。
http://www.rikon.to/contents4-2.htm
「不動産取得税」もでてきます。
他にも参考になる箇所が多くあると思います。
贈与税引用
※調停・審判・裁判の場合は非課税となるのが一般的で、協議により分与が決められた場合にも、よほど誰のめにもおかしいという場合以外は非課税になります。

ローンの残債が2200万もあることから税金逃れの為の譲渡ではないと、誰がみても判断するでしょう。よって贈与税は掛からないと言い切りました。

マンションの売値は回復傾向にはありますが一時はかなり下がりました。売ったとしても多額の債務が残るだけになるかもしれませんね。そこで私ならと考えた結果。

当面はM銀行のままでいく。（時期をみて借り換えを検討）
不動産の登記名義は自分のみに変更。

登記名義の変更（所有権移転）は費用は掛かりますが必ず行ってください。今後、ローンの借り換えや売買が生じたときに、このままではローン審査に通らなかったり、手続きが非常に面倒であるからです。
上のリンク先にあるように、名義変更の費用を元夫婦のどちらが負担するのか、話し合いの末に決めることは出来ます。

ローンの支払い名義人の変更には様々な書類が必要となり、その書類と源泉徴収票など（銀行から要求されたもの）を提出し審査にかけます。登記名義を変更する旨も伝えます。
記入した書類などを郵送で受け付けてくれる金融機関もありますので聞いてみて下さい。
ただし、最初は銀行の窓口に赴き、書類の記入の仕方の説明を受けなければ不備があったりして余計に手間取られることになるかもしれません。記入の方法と必要書類を聞きながら必ずメモしていって下さい。
審査が通れば保証人と共に銀行窓口へ赴き正式な契約となります。
契約となれば抵当権の設定変更をしなければなりませんので、このときに名義変更も同時に司法書士に依頼すると良いですね。

司法書士報酬（注：書士により報酬額は違います）
手続き内容
所有権登記名義人表示変更※
妻持分全部移転※
抵当権変更（２件）
日当調査費
登記原因証明情報
付属業務
交通費

これで大体１１万円（先に述べた５万とは※のみの金額です）

別に登録免許税
所有権移転が仮に１０万だとして１１万円

合計２２万円

後から不動産取得税の請求がきます。

こうして考えると登記名義はこのままでも良いのではないかと思いますね。私自身がそう感じてきました(笑)。すみません。
そこはもう質問者様のお考え次第です。（銀行の要求があればそれに沿うしかありませんが）
一般的には離婚して他人になった妻と、不動産という大きな財産をいつまでも共有するのは心情的に良くはありませんし、これもあってはなりませんが、万が一不幸なことに亡くなられた場合、相続時に妻が物件の所有権を主張してこないとも限りませんので（ローンの残債は団信保険で帳消しといった状態になります）、ご自分だけの名義になさったほうが安心ではないかと思いご提案させて頂きました。

これらのことを宜しければ参考にしていただきまして、もし「こうしたい」との具体的なご要望があれば是非、私に出来ることなど些少ではございますが仰って頂ければ尽力いたします。
あと回答につきまして間違っている点があれば申し訳ございませんが教えて下さいますようお願い致します。不明な点は引き続き補足していく所存でございます。

kannjyani · Answer

再回答です。こうして聞いて頂くことにより、私自身も記憶を辿りながら再度、調べたり確認したりでとても勉強になっております。力不足ではございますが努力だけはしておりますので宜しくお願い致します。回答で間違っていると思われる点はご遠慮なくご指摘ください。これは質問者様の為ではなく、後に閲覧頂いた方の為です。
御配慮いただきまして恐縮ですが、休みを取り辛い経験は私もしてきましたので、出来る限り迅速に回答したいと思っています。

＞補足いただけるのでしたら、時間はかかって結構ですので、お願いできますと幸いです。

参考になりそうなソースは何点かあるのですが、このサイトは管理が厳しいのでどこまで許可されているのか分からずにいます。分かりやすいようにしたくもあって、少しだけお時間ください。

＞また、私でも調べたいと思いますが、司法書士の金額や日数、「不動産取得税」と「登録免許税」なども金額や私がどういう支払いが必要なのか分かると助かります。

司法書士への報酬ですが、この件に関しましては私が代行しましたので参考程度で５万ぐらいです。ご自分で出来ますよ。方法は改めてご質問頂いて宜しいでしょうか。ご縁があれば私も御助力させて下さい。
日数は依頼してから１０日程です。
必要書類は様々ありますので、印鑑証明や住民票は金融機関でも求められるので余分に取っておいて下さい。
離婚なさった妻の委任状や住民票、印鑑証明も必要となります。

登記の所有権移転に関する税金。
申し訳ございません、訂正です。両方「登録免許税」です。
一つは１筆につき１千円で土地・家屋で２千円。他に細かな経費はありますが２千円は超えません。
大きいのは所有権移転に掛かる登録免許税です。
これは物件の評価額と、妻の所有割合が分からないことには計算できません。
計算式は
評価額×分割割合×０．０２
大凡１０万ぐらいかもしれませんね。

＞また銀行に行く前にこの司法書士の件は進めた方がいいのでしょうか？

これは少し待って下さい。
早く片付けたいお気持ちは分かりますが、順序を守らねば空回りになりかねません。

＞ちなみに私は現在33歳です。確かに35年ローンでは68

ローンには「繰り上げ返済」というものがありまして、年収が増えれば貯蓄して纏まった金額を納めることもできますが、金融機関によっては繰り上げ返済にも手数料を課しています。
完済が６８歳では現実的ではありません。
一生住宅ローンに追われるのか、登記名義を変更してから売りに出すのかの判断をすべきでしょう。

ここのご返答をいただいた後に、必要であろうことを回答させて頂きます。

kannjyani · Answer

補足をいただきましてありがとうございます。やはり私の説明が至らなかったようで申し訳ありません。

＞私の年収約400万で不動産会社に試しにローンが組めるか確認したところ、35年で2400万円までは借入れができるとの回等は頂いておりました。

質問者様の年齢はお聞きしていないと思いますが、35年ローンはお勧めできません。確かに年収からすると妥当な借入金ではあります。通常、不動産購入は３０歳ぐらいの方が多いのですが、35年ローンを組むと完済時には定年を越えています。残債は退職金でとなると、老後の生活はとても侘しいものになってしまうんです。そのようなことにはなってもらいたくありません。

＞＞・まずは、妻を登記から外すことが必要になります。しかし一足飛びには出来ません。
＞とありますが、どういう意味でしょうか？すいません。
離婚し、住まいも別で、住民変更を市役所に提出するだけではダメということですね？

はい、ダメです。マンションの名義が質問者様と妻の両名になっていることから、本マンションという不動産の所有権を元奥様は現在も持っています。これは離婚届や住所変更とは全く連動していません。
この手続きは司法書士に依頼する必要があります。

＞＞・離婚は成立して妻とは既に他人であると解釈していますが合っていますか。この場合「財産分与」となりますので贈与税とは異なります。第一、それは税務署が判断することであって銀行には関係ありません。
＞妻とはすでに他人となっており、近々引っ越しして住民登録もしてから銀行に行きます。
上記のコメントですと、このマンションについては贈与税はかからないという解釈でよろしいですか？

贈与税はかかりません。細かく申しますと掛からないと言い切ることは出来ないのですが、これまでの経験から掛からないとは言えます。詳しく説明しろとご希望でしたら補足致します。
注意点は財産分与が認められる期間が「離婚後２年」であるということ。
財産分与であっても「不動産取得税」と「登録免許税」はかかります。
これらもご希望であれば補足致します。

＞また、回答者様が私の立場でしたら、どのような手順を選択されますか？
参考までにお聞かせいただけますと幸いです。

先の回答で述べた事が私の踏んだ手順です。
纏めたほうが宜しいでしょうか。
少しお時間いただけますか？
今日中には回答致します。申し訳ございません。

kannjyani · Answer

私、銀行関係者ではありませんが、これに似た案件に関与した経験から回答させて頂きます。宜しくお願い致します。
※説明が下手なので御迷惑をお掛けしますが補足回答は何度でも致しますので。

・この状況から金利の安い銀行への変更できないのでしょうか？（新生銀行とか・・・）

誠に失礼ではございますが、質問者様に返済能力はあるとの前提で宜しいのですね。それを前提と致しまして変更は可能ですが手続きが少し面倒です。
まずは、妻を登記から外すことが必要になります。しかし一足飛びには出来ません。

・M銀行に実は年末に借り換えを相談したら、慌てて1％台に引き下げる見積もりを出してきましたが、今回名義変更になることを相談したら、贈与税がなんとかとか、名義変更になると金利見直しはきかないとか、何年かは続けてもらうなどなにやら銀行側のメリットのような気がします。

離婚は成立して妻とは既に他人であると解釈していますが合っていますか。この場合「財産分与」となりますので贈与税とは異なります。第一、それは税務署が判断することであって銀行には関係ありません。
金利見直しを拒否するのは銀行の勝手ですが、契約の継続は行き過ぎた申し立てです。当初の契約でそのような取り決めはなかったと思われますのでご確認下さい。

所有物件の登記名義変更の承諾をM銀行に得てもらう必要があります。
承諾なしに変更すると最悪は一括返済を求められます。
それを得る為には質問者様を債務者として認めてもらうことから始まります。

ここでM銀行の言う「何年かは続けてもらう」との条件は拒否して下さい。
当初の契約にはおそらくないはずですので拒否。
債務者の変更は新たな契約なので、保証人も新たに立てる必要があります。
そこで審査が入ります。

審査が通れば登記名義の変更が可能になります。（ここの順番や時期はその案件によるかもしれません）
そこで物件の所有権移転手続きを法務局に申請します。
目的は「財産分与」。
ご自分でも出来ますが司法書士に依頼するのが多いでしょうか。

物件がご自分「だけ」の物と主張手続き（登記）を済ませてから
S銀行に年収などの質問者様の情報を伝えて審査を求める。

こういった流れになります。

以上、ご参考までに。

86tarou · Answer

この状況から金利の安い銀行への変更できないのでしょうか？＞
出来ますが、あなたが審査に通るかどうかです。
先ず、収入と年齢から計算出来る借入金額で足りるかどうかです。頭金が少ないとか繰上返済を多くしてこなかったとかで、担保価値不足もあり得るでしょう。どちらが多いかですが、中古住宅は100％融資が難しいので、ローン残高とマンションの価値が同じとしても無理かもしれません（この場合、差額を頭金として用意）。
あとは、あなたの個人信用情報に問題がないかどうかくらいです（延滞等の事故履歴があれば無理）。

3月早々にM銀行に借り換え人の変更やらで行く予定にはなります。そのころまでに何か言い案があれば助かります。＞
“借り替え人の変更”の意味が不明ですが、借入名義人の変更は出来ないので、あくまであなたが新たに借りて奥さんの借金を返済することになります。この時贈与等が問題になりますが、奥さんの不動産名義をローンの肩代わりで買い取るとかにし、差額があるようなら慰謝料とすれば何とかなると思います。
なお、銀行は出来るだけ多くに相談し、一番良い条件のところで借りましょう。あなたが優良な顧客なら、引く手数多ですので。

jaham · Answer

かなりハードルが高いです

質問者名義のローンが組めるか　？
現在の名義をどのように変更するか　？
現ローンの金融機関が承認するか　？

特に名義の問題は簡単にはいかないでしょう　それが解決しないと　次のステップに進めないでしょう

銀行の住宅ローンについて

＞まだ債務についても、協議書についても解決までいっておりませんが、終了する際にはこの場でご報告させていただきますので、お待ちください。

＞ローンの債務変更はせずに、妻がずっと払っていき、支払い分を私が妻の口座に毎月振り込んでいく方法です。

＞妻と昨夜話し合い、まずはローンの債務者変更を優先します。

この回答への補足

＞銀行には平日に何度も足を運ぶことは難しいので、次に行く際に無駄のない動きができることをお願いして、必要書類を予め準備いたします。

具体的に新生銀行の名称がでておりましたのでご存じだと思いますが、借り換え時に「諸費用」が掛かります。

再回答です。

補足をいただきましてありがとうございます。

この回答への補足

私、銀行関係者ではありませんが、これに似た案件に関与した経験から回答させて頂きます。

この回答への補足

この状況から金利の安い銀行への変更できないのでしょうか？＞

かなりハードルが高いです

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