家の名義変更（他人との共同名義を１人にしたい）について

家の名義変更について教えて下さい。

６年ぐらい前に、母夫婦（私の結婚後に再婚）と私達夫婦で二世帯住宅を中古で購入しました。
名義は、母の旦那と私の旦那の共同名義になっています。

母が亡くなり、母の旦那が家を出るような話しになってるのですが、共同名義であるのを私の旦那１人に変える事はできますか？

費用はどの位かかりますか？

もし、名義をそのまま共同にしていて母の旦那いなくなった場合、問題は出てきますか？

●まだローンは残ってますが、ローンを組む時の審査で、私の旦那がメインの支払いになっています。

●母の旦那とは戸籍上も他人になっています


わかる方がいらっしゃいましたらよろしくお願いいたします

No.3 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/20 09:24

>本人が『何もいらない。

名義を１人にして欲しい。』と言ってきた場合でもお金がかかってくるのですか？

その場合、登記簿を変更する関係上　譲渡証書が必要です。
無償譲渡の場合、税務上の「贈与」、贈与税の課税だけ心配すればいいですね。
課税評価額に応じた一定割合の税金を払うことになります。
これは、所有権移転登記をした時点で、税務署サイドが把握できる状況になります。

ただし、お母さんの父親名義のローンがまだ残っているのなら、持分を市場価格
より安めで買い取っても、贈与税が発生する状況にはならない可能性があります。


＞もしも勝手に引っ越して行ってしまい、連絡先も行方もわからなくなってしまった
＞場合はどうなるのでしょうか？

区分所有でなく共有で、債務が、連帯債務になっていたら
ローンの負担が大変になりますよね。
単なる連帯保証人でいわばお母様の御家の分もご主人が払って
いたなら、問題は少ないですが。
区分所有の場合の説明は先に書きました。
共有の場合
共有財産の分割請求をするために裁判所に申し立て、居所不明の場合
「公示送達」というものを出してもらいます。
本人が出てこない場合、裁判所の判決で売却許可とか取得とか
行ないますが

お母様のご主人のローンの代位弁済が出てきた場合、普通は本人が
同意しないとできませんが「公示送達」で本人が出頭しない場合
も代位弁済が可能になると記憶しています。

No.2 回答者： junkg7 回答日時： 2009/02/19 13:28

共有物で将来相続も考えられない場合、持分を買い取る等の方法しか無いでしょう。

費用は相手が納得する事が前程ですが安い場合は贈与とみなされる事がありますので注意が必要です。
そのまま放置した場合、全く知らない相続人が出てくると思われます。
仮に遺言を書いてもらっても遺留分がありますので安心は出来ないでしょう。
結果としてお住まいが貴殿の自由に出来なくなるでしょう。

買い取る事が出来なければ残念ですが物権を売却してご関係を清算する方法もあるでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

相手が自分から名義を１人にしてくれと言ってきた場合でも、買取らなければいけないのでしょうか？

母の家でもあるので、売却はするつもりはありません。

難しい問題なのですね。

お礼日時：2009/02/19 20:03

No.1 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/19 13:05

専門用語がでてきますが、解説しながらお話ししますからついてきてください。

＞母の旦那と私の旦那の共同名義になっています。
共有の場合と区分所有の場合があります。
共有は、境目をきめないで全体の持分を３：４とか定めたケース
区分所有は、一階というように住戸の区画で境界を定めた場合。

共有なら、持分比率、区分所有なら、面積比率が重要。
区分所有の場合、お母さんの配偶者が第三者に転売も賃貸も可能。
共有の場合、転売がむずかしく、賃貸する場合も質問者さまのご主人の
同意が必要。
まぁ、おそらくは一階部分の区分所有と思われます。

＞共同名義であるのを私の旦那１人に変える事はできますか？

区分所有の場合でも共有の場合でも、持分を譲渡してもらえば可能

＞費用はどの位かかりますか？
無償譲渡だと贈与税がとられます。
まず持分を明確にして、査定価格を出します。土地建物一体で
売却した場合の価格を不動産屋に査定してもらい母上の配偶者さまの
持分を比率で算定します。
それを買い取るにあたって、ご主人様がローンを組めるか、いまの
ローンを組んだ金融機関で相談します。

＞名義をそのまま共同にしていて母の旦那いなくなった場合、問題は出てきますか？
共有だった場合、売ったり貸したりの処分ができなくなり困ります。
区分所有だった場合、小さなマンションと同じで、いきなり１階に他人が借りて
住んだり、一階を誰かが買って毎晩騒ぐなんてことが考えられます。
それと、売られた場合、土地の所有権が「共有」になり、将来引っ越して
財産処分するときや建替え、大規模修繕などでもめたりもしますね。

もし、ローンが組めない場合は、二世帯住宅のまま売りに出すというのが
最もいい手かもしれません。
あるいは、区分所有だった場合、共有にかえて空き住居を賃貸に
だすとかも妙案。
ただし、お母様の配偶者さまの死去に伴う遺産相続に備えて
遺言でも書いてもらわないとこれも将来の紛争の種になりますけど。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

持分を譲渡してもらえば可能なんですね。
本人が『何もいらない。名義を１人にして欲しい。』と言ってきた場合でもお金がかかってくるのですか？

もしも勝手に引っ越して行ってしまい、連絡先も行方もわからなくなってしまった場合はどうなるのでしょうか？

お礼日時：2009/02/19 20:09