離婚後、持ち家の共有名義の登記をどうすればいい？

離婚が決定しました。
持ち家には主人が残り住むことになります。
しかし、この家は主人と私の二人の名義になっており、ローンも残っています。
ローンは銀行で私の分も主人に組み替えようと思っています。

登記済証にも二人の名前が記されています。
これも主人ひとりの名義に変更するにはどのような手続きが必要なのでしょうか？
また費用は幾ら位かかりますか？

No.3 ベストアンサー 回答者： senano1 回答日時： 2005/06/29 21:15

まずお尋ねします。

住宅ローンの債務者は、ご主人のみではなくあなたも債務者になっているのですね?
(なっていない場合は、ローンのことは考慮する必要はありませんので)
次に話がまとまっていることを前提として説明しす。
1.持分の譲渡
　(1)これは、離婚後なるべく早く財産分与を原因とす　　る持分全部移転登記を行います。
　(2)登記簿に出ている住所と、現在の住所が同じであれば離婚によって住所や苗字が変わる前に印鑑証明書を取得しているといいでしょう。
(1)の理由
　離婚前に、無償で名義を移すとご主人に贈与税がかかってくることがあります。(但しここでは住宅ローンについて考慮していません)離婚後の財産分与の場合、贈与税の心配はありません。但しあなたに譲渡所得税がかかってくる建前ですが、居住用財産の譲渡なので実質的には０になると思われます。なおご主人の取得税は、免れないでしょう。
(2)の理由
　もし登記簿に記載されている住所・氏名と登記時の住所・氏名が異なっていると移転登記をする前提として住所や氏名の変更登記が必要になります。自分達でやるにしても最低2000円、司法書士に依頼すれば最低1万円位余計な出費となります。ただローン債権者が住宅金融公庫でない場合、その家を取得する前の住所で登記されている場合があるので注意が必要です。
2.住宅ローンについて
もしもローン債務者がご主人だけの場合、そのまま放っておけばいいでしょう。
逆にあなたが単独の債務者、あるいは夫婦ともに債務者になっている場合は、二人で決めても銀行(保証会社含む)が承諾しなければなりませんので、銀行に相談に行くといいでしょう。すなわち承諾の有無は、ご主人が単独の債務者でも支払ができるかどうか審査されますのでご主人に相当の収入があれば問題ないでしょう。(カードローンが必要以上にある場合を除く)
もし審査が通れば通常奥さんの抵当権を抹消して、ご主人を債務者とする設定登記をしなおします。銀行によって、上記の所有権移転登記と抵当権の抹消・設定登記を一緒にしてくれる所もありますし、先に名義を変えてから抹消・設定をするところもあります。
3.費用について
(1)所有権移転　不動産の評価額×１／１０００×持分=登録免許税　司法書士報酬　相場として25,000円から6万円位。(但し私道持分があるとこれより高くなることがあります)これは、自分達でもできます。
(2)抵当権抹消　不動産の数×1000=登録免許税
司法書士報酬　相場として1万円前後
(3)抵当権設定　債権額×４／１０００=登録免許税
司法書士報酬　相場として2万円から5万円(この幅は負債額によって変わります)
(2)(3)は、通常一緒に行われます。(3)については、銀行で必ず司法書士を入れるので(1)(2)(3)といっぺんにやる場合や(2)(3)をいっぺんにやる場合は、自分達のみで登記は、できないでしょう。

No.2 回答者： linalylacetate 回答日時： 2005/06/29 09:38

＃1の補足です。

負債を負わなければならないのは、持ち家を売却した場合に、借金が残るときです。売却しても借金が残らず、現金が手元に残るようであれば、それは二人で分けることになります。
ですが、ご主人がそのまま住むということですので、その辺のややこしい関係は、家裁でやりとりしたほうが良いと思います。公的証書が残りますので、後でとやかく言われることがありませんし。。。

No.1 回答者： linalylacetate 回答日時： 2005/06/29 09:31

専門家ではないので、はっきりしたことは分かりませんが、少しだけアドバイス。

結婚してからの年数も関係すると思います。10年以上たっていれば、財産も負債も５分５分で分けることになると思います。
ローンが残っているとのこと、このローンも半分追わなければならなくなります。また、名義によりますが、半分の名義ですか？それとも３分の１とか４分の１とか？それ相当の負債額を負うことになります。

いずれにしても、お近くの家庭裁判所に行かれることをお勧めします。弁護士を付けても良いですが、費用が無いという場合は、付けなくても調停ができます。数百円～数千円程度の費用でできます。（たしか、申請用紙に貼る印紙代と切手代くらいしかかからないと思います）
調停も、ご主人と顔をあわせるのは最後の１回だけですので、気まずいことも無いですよ。