家の購入時の持分について。

新築の戸建てを買うにあたり（もちろんローン）旦那さん名義のローンだと奥さんの（パート）家の持分は持てないのでしょうか？たとえば、３０００万の家を買うにあたり１０００万の頭金を奥さんが入れた事にして、旦那さんは２０００万をローンで組んで、持分奥さん三分の一、旦那さん三分の二など・・・

もう一つ、旦那さんの持分だけでローンを組んでいてもし離婚などした場合、支払いだけときちんとしていれば奥さんと子供はそこに住んで居られるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/16 09:52

ご質問内容ですと贈与となりますので可能ですが、贈与税を支払う必要があります。

（かなり高額です）

さて、何故そのようなことをしたいのでしょうか？
離婚時に財産となるものがほしいという場合は、離婚時に財産分与というものを行いますので、そこで決めることになります。これはどちらの名義になっているかは関係なく、それぞれ互いの寄与分で分与を決めます。
この財産分与で名義の一部を変更する場合は贈与税はかかりません。

互いの寄与分についてはたとえば妻がパートで家計を支えていた場合は、その分も含めて寄与分は大きく見積もることが出来ます。

つまり離婚時のご心配をされているのであれば、それは離婚時に財産分与をすることで解決できる問題となります。ですから、今名義を云々という必要は無いのです。

むしろ、今名義を共有名義にすると夫のローンの抵当は家全体にかかる（妻名義の持分にも抵当権が設定される）だけでなく、妻自身もローンの連帯保証人にならなければなりません。（でなければ銀行などは融資してくれません）。
つまり単純に物上保証人ではなく、連帯保証人にもなりますので、仮に夫が将来破産ということになると、家を失うだけでなく、家を売却しても残ったローンがあればその支払を続けなければなりません。（あるいは自分も一緒に破産するか）
一方今は全部夫の名義にしておき、将来離婚となって財産分与で抵当権の設定されたマンションの一部の所有権を移転しただけの場合は、単なる物上保証人になりますので、夫がローンを支払えず破産したとしても、妻はマンションを失うだけであり、ローンの残債を支払う義務はありません。

ですから、今共有名義にする意味はないのです。

あと支払をきちんとしていればそこに住めるかというご質問ですが、それは当事者間の話し合いで決まります。持分が全部妻のものになれば妻の自由に出来ますが、夫だけ又は妻と夫の共有持分であれば、妻が住み続けるかどうかは互いの話し合いで決めます。たとえば妻が夫に対して家賃を支払うような方法で住み続けるなどという方法もあります。（その家賃を夫はローンの支払に当てるなど）

では。

この回答へのお礼

かなり細かく、解かりやすくありがとうございました。ご参考にさせていただきます。

お礼日時：2003/12/16 22:44

No.3 回答者： devante 回答日時： 2003/12/16 07:18

元不動産仲介屋です。

>奥さんの（パート）家の持分は持てないのでしょうか？

持分は1/100でもそれ以下でも、ちゃんと持ってる事になりますヨ。

不動産を購入すると「おたずね（書類）」がきます。これにはどこの口座からいくら、住宅ローンでいくら使いました...と書き込みます。辻褄が合わなければ税務署から呼び出し、再度調査等がきます。

奥さんが1000万円持っていたと証明できなければ、その部分は贈与とみなされ、贈与税でたっぷり持っていかれます。
その他、登記も訂正させられる場合もあります。
これも不要な費用がかかるので正直な持分で登記しましょう。
諸経費分位はご主人の負担？にしてしまっても大丈夫かも。(^^ゞ

＞支払いだけときちんとしていれば奥さんと子供はそこに住んで居られるのでしょうか？

もちろん。でも離婚後でもご主人が支払いを続けるような、ある意味円満に離婚（笑）ができれば...です。

ご主人は居住していなければ居住用ではなくなるので、ご主人分の固定資産税は高くなります。まぁ、住民票を移さないという手もあります...名前が変わったり不自然な点が残りますが。(^^ゞ

この回答へのお礼

ありがとうございました。ご参考にさせていただきます。

お礼日時：2003/12/16 22:45

No.2 回答者： notnot 回答日時： 2003/12/15 22:50

＞１０００万の頭金を奥さんが入れた事にして、

購入後に税務署から資金内訳の調査が入ることがあるようです。その際、実際に奥さんが1000万円持っていたのなら問題ないですが、実は旦那さんの資金なんだったら贈与税を取られると思います。
(必ず調査されるということではなさそうですが、住宅情報雑誌等には調査の話が書いてありました)
うちは妻の預金と妻の親からの無税贈与枠分だけの共有にしました。

＞旦那さんの持分だけでローンを組んでいてもし離婚などした場合、
転勤のため他人に貸して自分が住んでないというケースも珍しくないので住むのは問題ないと思いますが、自分が住んでないと住宅融資減税が受けられなかったような気がします。

この回答へのお礼

ありがとうございました。ご参考にさせていただきます。

お礼日時：2003/12/16 22:46

No.1 回答者： koreedah 回答日時： 2003/12/15 22:33

奥さんが頭金を出したのなら、その分は必ず奥さんの持分にすべきですし、通常はそうします。

もし、実際の支払い額と、持分が違う場合は、それは夫婦間でお金を贈与したことになってしまいます。

離婚の場合の財産分与については、離婚理由や実際の資産内容次第で、様々なケースが考えられるので、一律大丈夫ということはいえないと思います。

この回答へのお礼

早々にアドバイスありがとうございました。ご参考にさせていただきます。

お礼日時：2003/12/16 22:47