土地の契約について　注文住宅　契約破棄

Question

よろしくお願いいたします。

気に入った土地が見つかり、現在仮押さえをしてもらっています。

取引相手は、その土地の売主なのですが、注文住宅の会社です。
けれど、この土地は建築条件は無しとのことで
一度その会社の建物のプランニングを見て、気に入らなければ
土地だけでも売買するので、よその建築会社で建ててもらって構わないと言われました。

ただし、仮押さえはあくまで仮押さえなので1週間が限界です。と言われ
おそらく1週間後にプランニングの確認→土地購入およびプランの契約になるんだろうと思うのですが
この時に手付け金を支払い、ローン審査を受けますよね。

こちらのプランで建築するなら、審査結果が出るまで待ってくれるでしょうが
もしも他者で建築、土地のみ購入の場合、審査結果を待つ間に
他の顧客が、この会社の注文住宅で建てると契約した場合、私の契約は破棄されると思いますか？

契約後、売主が契約を反故した場合、手付け金は倍額で返ってくるはずですが
私に倍額支払ったとしても、他の顧客の注文住宅を受けたほうが利益が出ると思います。

こういったことは、よくありえますか？
心配しすぎでしょうか？
よくありえる場合、対策は、この会社で注文住宅を建てる以外方法はないでしょうか。

oyazi2008 · Accepted Answer

建築条件が附帯していない土地なのですから、売主は土地だけで十分利益が見込まれるので、そう建物請負には拘らないでしょう。取れれば儲け物ぐらいの売主の感覚でしょう。

基本的に土地+建物の新築時のローンの審査は、
A、資金内容や年収などから全体的な審査は行いますが、土地だけを先行で融資実行する銀行
図面などは要しませんが、建物の予算や規模、仕様等提示する必要があります。
これが可能な銀行は限られます、少ないはずです。

B、土地の融資実行時にも、建物の建築確認通知などが必要で土地単体では融資しない銀行
この両方がありますが、質問者さんの地元にある金融機関でAが可能でなければ、必ず建物も同時に進行しなければならず、事前審査でも最低限の平面図や見積もりぐらいは要します。
このパターンがほとんどで、要は土地だけの単独融資は行わないというのが基本です。

ですから、建売や中古の様に、即審査に出せる状況ではありませんから、売買契約ではローン条項を附帯して、その解除可能期間内に整え、ローンを申請してゆくことになるのです。
Aで1ヵ月半、Bなら2ヶ月程度のローン条項の期限までの期間が必要です。（請負業者と1からスタートしたら）

＞私に倍額支払ったとしても、他の顧客の注文住宅を受けたほうが利益が出ると思います。
それはありません。重複しての売買は出来ませんから一度質問者さんとの契約を合意で解除し、その後に契約しなおさなければなりません。手付け解除と言っても一方的に解除できるわけではなく、解除の合意書にお互いが署名して、手付けの倍額を支払い初めて解除となるのです。ここで質問者さんが、同意しなければ訴訟での決着になります。結果は解除できても時間がかかるということです。
それで決着しても、次に買う方がそれまで待ってくれるとは限りませんので、リスクが大きすぎます。
また不動産業者も一応信用商売ですから一度契約した相手方を業者の都合で契約を破棄するということは、（内心はこちらに売りたいと言っても）余程の事情が無い限りありません。

お書きになられている状況から、そう予算に余裕がある状態ではないと感じます。スムーズにゴタゴタせずにことが運ぶのは、予算や規模や仕様が合えば（プランはどうとでもなりますから）土地売主で建てたほうがローンなどは面倒がありません。
他で計画する場合は、他の業者の担当者のローンの実務能力や経験など不足していると、ローンが借り入れできなかったり、期日に遅れたりする懸念がありますので、事前に業者へ確認する必要があります。

例えば、全体的な計算上すべて借入金で賄うとしても、土地を決済する時点で、ある程度の自己資金を要します。土地を先行して決済するということはそうなるのです。自己資金がどれぐらいお持ちなのか？によっても、建築業者を自由に選べるのか？否か？に関係します。

show1968 · Answer

土地だけでローン審査できたような気がしますんで、
「ここの土地を買うつもりですけどローン組めますか」って
銀行に聞くだけだと思いますけど。
そこの会社で建てなくても土地は売るという話なんですから、
問題はないはずですよ。
ただ、よその業者に建物は建ててもらうとなると、
契約完了まで一切触れる事ができず、
時間がかかると聞いたことがあります。
それと、埋蔵物があった場合などの事を
明記して契約した方がいいですよ。
どちらが処分するかでもめるケースがあったそうです。

adobe_san · Answer

なんで？
土地だけ購入で他の会社で建てるなら、別でローン組めば良いだけでは？
それが出来ないなら「売主の会社」で建てれば良いことだけど・・・・
何に悩んでるんだろ？？？
これが「建て売り」なら悩むかも知れない。
しかし・・・注文住宅の会社だよね。
何処で建てても同じと思えるが・・・・・・

土地の契約について 注文住宅 契約破棄

建築条件が附帯していない土地なのですから、売主は土地だけで十分利益が見込まれるので、そう建物請負には拘らないでしょう。

土地だけでローン審査できたような気がしますんで、

なんで？

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