追い出し行為に対抗する判例

家賃は払っています。
大家さんから追い出し目的で水道を止められました。

実際に水道を止めたのは水道工事業者です。
大家さんの指示であるのは推測できますが、推測で大家さんを訴えることは出来ず、水道工事業者を訴えました。
その裁判の中で水道工事業者から『大家さんの指示で止水した』と自白が得られたので、
改めて大家さんを訴えたいのですが、

(1)借主の了承なしに水道を止めるのは何違反？
(2)水道が出ないとダメと言う根拠。
(3)鍵を交換して締め出すのは違反と聞いたが、止水による妨害は違反にはならないのか？
(4)その他

追い出し行為に対抗する具体的な判例があれば教えて頂きたいです。

よろしくお願いします。

No.16 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/25 01:27

⇒本事件とは『私vs水道工事業者』でしょうか？そうなら和解で終わっています。

和解条項は、被告（業者）は原告（私）に対し、本件解決金として金○万円の支払い義務があることを認める。

↑
本事件について、水道業者とあなたが和解となっている。
被告は、答弁・主張の展開の仕方によっては勝訴できたのに、和解となっていることから、当初の答弁書・その後の弁論でミスを犯した（或いはバカ正直な主張をした）のでしょう。

本事件では、大家・業者によるあなたに対する「共同不法行為」いや、被告は業者のみとなっていることから少なくとも「業者による不法行為」があったことを自ら認めて業者の負う負担分として金○万円の支払い義務があることを認めたのでしょう。
「落ち度のないあなたに対し自分の会社が止水した、と自ら認めたら幾らかの賠償をしないわけにはいきません」
↑
この段階では、大家も不法行為に関わったとの直接証明にはならない。
折角、業者相手に裁判行なったのなら、後の大家への裁判の事を考慮して業者による大家への見積もり・契約書・代金支払いに関する証明書類（大家から業者へのカネの流れの証明）まで出させるべきだった。

最後に、この訴訟の答弁書には「大家による指示によって止水した」と書かれていたとのことですが、「大家は、自分は指示をしていない。業者が勝手にやったことだ。止水について自分は一切関与していない」と主張してくることを心得て置いて下さい（大家の代理人は弁護士ですからね。当然、予測される論法）。
　その場合の対応の仕方は、いわゆる正攻法で大家（代理人弁護士）を追い詰めて行ってください


１６も随分長々と書いてしましましたが、こんなに長々書いたことは過去例がありません。
私は弁護士でもないし司法書士でもありません。
よって、今後は専門家に相談して、良いアドバイスを受けてください

この回答へのお礼

今回も長文を頂きありがとうございます。

大家の逃げ道を塞ぐ意味で業者から自白を引き出したつもりでいたのですが、それでも弁護士は逃げるんですね。
『いわゆる正攻法』が分かりませんが、頑張って調べてみます。

golgo13--さんが弁護士でも司法書士でも無いのに、ここまで裁判に詳しいことに感服いたします。

色々な法律相談に行ってますが、これだ！と言う答えを得られたことは一度も有りません。

お礼日時：2013/09/26 12:44

No.15 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/20 05:11

失礼。

↓を見落としてました

＞そもそも、大家は兵糧攻めを考えていたのでしょう
⇒裁判中は家賃を停止するとか出来ないでしょうか？
　↑
家賃支払いを停止すると不利です。苦しかったら、サッサと解約すべし

店舗物件なので収入も途絶えて苦しいです。
　↑
なんの店舗だか知りませんが、ものによっては逸失利益（賠償金）が取れるかも

＞そもそも『戻る気がない』とは禁句でしょうか？
禁句です。何が何でも禁句です。絶対言わないでください
　　　　　↓
＞或いは、完全に引っ越して「そもそも引っ越しせざるを得なくなったのは大家が止水したせいである。
⇒空家賃がキツいのでこれを選びたいです。
　　↑
　上記論法は常道です

家賃を払い続ければ１００％として、家賃を停止すれば何％くらいになりそうでしょうか？
　　↑
　家賃を不払いしたら、自滅ですよ。完璧に。不払いしないように。というか、資力に余裕がなさそうだから、サッサと解約してください

他方では『家主の債務不履行なので家賃を払う必要が無い』という考え方もあるのでしょうか？
　　↑
家主所有物件を使ってるではありませんか。家賃を支払う義務がある。
反面、大家は水道の供給を止めている（不法行為）。よって、その物件では使用、収益できない。自力救済禁止の原則があります。よって、大家に対して損賠請求してください。４ヶ月分支払っていた家賃の損賠請求をする。



＞水道も井戸もない。そんなところに居住できるか
⇒これは『コンビニで買える』と言われませんか？
　↑
洗濯、炊事、掃除、便器のウンチを流す等々、水道なくしては通常の社会生活をすごすことが不可能。また、大家は水道を供給させる義務がある、と主張してください。
そもそも、賃貸借契約書・重要事項説明書に「水道使用可」って書いてありませんでしたか？
水道使用可って書いてあったから、その物件での契約を決めたのでは？
「水道使用可」って書いてあったら、大家は水道の供給をする義務がある。

No.14 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/20 03:02

>立ち退き訴訟を起こされたら素直に応じておいて、

お金をキチンと払っている以上、立ち退き訴訟を大家はお越しずらいでしょう

＞別訴で損害賠償・経費分・慰謝料を求めるのは如何ですか？

大家から訴えられたら別訴でなく、反訴でいいです

＞立ち退きに応じた時点で別訴を起こせなくなってしまうでしょうか？

立ち退き訴訟であなたが敗訴した場合は別訴しても意味無いです
それより、資力もないようですし、任意で水なしマンションの解約を薦めます
また、大家が、立ち退き料を支払ってくれての立ち退きなら応じても良いと思います。双方合意で応じたこの場合、損賠訴訟を裁判で提訴しても無意味です

＞裁判は２～３年かかると聞きます。
＞家賃を払い続けるとなると２４０～３６０万円も空家賃を払うことになります。

争い方にもよりますが、この内容ですと、1年内～2年内で終わります

＞裁判に勝ったとしてもトントンじゃ無意味です。
どんな感じでしょうか？

もう、資力がないとのことですので、新居に完全に移って水なしマンションを早々に解約（内容証明で郵送）したらいかがでしょうか？
その上で、損賠請求訴訟をしたらいかがでしょうか？
恐らく、実務家である弁護士や司法書士もそのように薦めると思いますよ
弁護士か司法書士にゴーストライターを頼むのも一つの手です

もう、回答が１４にもなっています
ここいらで質問を打ち切って、後は近くの司法書士か弁護士に相談したらいかがでしょうか（随分と実務的な回答になってきました。ここまで詳しくする質問・回答は、本来、回答する立場の身としては、写真や現場の状況や大家との今までの経緯を見たり知ったりした上でないとこれ以上の回答は無理です。状況を見ていないので、推定、推測でこれ以上の回答をすることは無理です）

この回答へのお礼

沢山教えていただきありがとうございます。
これ以上の回答は頂けないそうなので簡潔に書きます。

借主からの解約は１ヶ月前からだと思うので１０月分を供託しつつ、解約を内容証明で送りたいと思います。

解約通知書の書き方で有利・不利になりますよね。

golgo13--さんが弁護士か司法書士でしたらゴーストライターをお願いしたいくらいですが可能でしょうか？

取り敢えず近所の法律相談に行ってきます。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/20 10:24

No.13 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/19 18:53

＞本人訴訟は煙たがられると聞きます。

的外れの弁論をする素人だと、裁判官としてもイヤですし、私としてもイヤですね
裁判官に限らず、私なんかも相当イライラします
訴訟の時には、私は相手には弁護士が弁論に出るようお願いしてます

＞相手が弁護士を立てていない時は話が通じず、裁判官がイライラしているのが分かりました。

恐らく、相手が分けのわからんことを主張するからでしょう

＞相手が弁護士を立ててからは、裁判官と相手の弁護士が談笑しているのを見て弱気になっていました。

弁護士だから、攻めるポイント、防御するポイントを押さえています

＞何でもかんでも答えるようにしていましたが、

余計なところはどうでもいい。突っ込むべきところを突っ込むべき

＞相手のペースに飲み込まれないように無視できるところは無視して行けば良いのですかね。

慣れです
重要なところは落とさないように

No.12 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 22:40

忠告

家賃10万円が支払えないなら、水道の出ないマンションを直ぐに解約してください。

家賃未払いが始まったら、それこそアウト。大家の思うつぼにはまります
取れるものも、取れません

債務不履行で、追い出されます

金額が減るかも知れませんが、新居で訴訟を始めてください（立ち退き料は取れないけど）
自信があるなら、判決まで取ってください
自信がなければ、途中で和解してください

No.11 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 22:20

追記

以下の回答には書かなかったが、敷金、礼金、手数料についての請求も含まれます


問題は持久戦。
資金にまだ余裕があるのなら、私なら判決を求めます（勝訴の自信あり）

資金に余裕のないあなたなら、金額が減りますが和解も一つの解決策です

この回答への補足

立ち退き訴訟を起こされたら素直に応じておいて、
別訴で損害賠償・経費分・慰謝料を求めるのは如何ですか？

立ち退きに応じた時点で別訴を起こせなくなってしまうでしょうか？

裁判は２～３年かかると聞きます。
家賃を払い続けるとなると２４０～３６０万円も空家賃を払うことになります。

裁判に勝ったとしてもトントンじゃ無意味です。
どんな感じでしょうか？

よろしくお願いします。

補足日時：2013/09/19 19:11

No.10 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 21:25

＞家主は弁護士を立てていますので、弁護士相手ではこの作戦は無理っぽい気がします。

家主だろうが弁護士だろうが、無駄な主張はせず、争点を絞って、弁論をすれば勝てる筈の訴訟では勝てますよ

裁判官は、弁護士を特別扱いするわけではありません

勝てる筈の訴訟で負けたなら、ご自分の弁論の仕方が下手だった、ということです

この回答への補足

そうなんですね。

本人訴訟は煙たがられると聞きます。
相手が弁護士を立てていない時は話が通じず、裁判官がイライラしているのが分かりました。
相手が弁護士を立ててからは、裁判官と相手の弁護士が談笑しているのを見て弱気になっていました。

何でもかんでも答えるようにしていましたが、
相手のペースに飲み込まれないように無視できるところは無視して行けば良いのですかね。

補足日時：2013/09/19 17:36

No.9 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 20:47

既に引越しており、４ヶ月も２重に家賃を払ってきています。

お金が底を尽きそうです。
１０月分の家賃は新居側しか払えなさそうです。
借金してでも空家賃（月１０万円）を払い続けなければ不利になるでしょうか？

不利になる
そもそも、大家は兵糧攻めを考えていたのでしょう

いまさら水道を開通されても戻る気は無いのですが、書くべきですか？
そもそも『戻る気がない』とは禁句でしょうか？

禁句です。何が何でも禁句です。絶対言わないでください

新居に移っていますので開通以外の、損賠分・経費分・慰謝料分を求めるのは弱くなるのでしょうか？

自分で勝手に引っ越したのではないか、と相手は主張するでしょう
あなたは、水道も井戸もない。そんなところに居住できるか、新居はあくまでも仮住まいに過ぎない。と反論してください


業者へ止水の指示は答弁書に記載されていましたし、裁判の中でも発言していました。

答弁書に書かれていたんですね。
では、裁判官に「次回判決を」と言って早々に切り上げて下さい。
そもそも勝訴できる訴訟ではありませんから

＞家主は弁護士を立てていますので、弁護士相手ではこの作戦は無理っぽい気がします。

弁護士に「これら証拠見てのとおり家賃の滞納はないでしょ。しかし引っ越す条件として立ち退き料をいくらくれるのか？」と聞いてみてはいかがかしら？
裁判外での解決案もあります


或いは、完全に引っ越して「そもそも引っ越しせざるを得なくなったのは大家が止水したせいである。○○年住んでいた建物を大家による嫌がらせにより転居せざるを得なくなった（証拠は業者ｖｓあなたの訴訟の書面）。また、修繕を繰り返し要請しても大家は不作為を続けていて実質居住できなかった。よって、損賠請求する」ってやり方もなくはない。
この場合、勝訴できるかについてはわかりません。過去にこんな事例の事件を見たことないですからね。しかし、やってみる価値はある。和解で終わるかも知れません。4か月分の家賃と引っ越し代と慰謝料を請求してみてはいかがでしょうか？

また、大家によるこの手口の自力救済を認めると、世の中同様のやり方で追い出す悪しき前例をつくることになる。よって、この追い出し手口を認めるべきではないから、損賠、経費、慰謝料を認めるべし、と法廷で主張するべきでしょうね

簡易裁判所での裁判になります。プロの弁護士相手にやってみる価値はありますよ。

少なくても4カ月分の家賃と引っ越し代は和解してでも回収しましょう

※
弁護士か司法書士によるゴーストライターなら、安く済みますよ（法廷は自分で出廷することになる）

この回答への補足

事細かく対応して頂き非常に嬉しいです。
ありがとうございます。

＞本事件は、原告の訴え棄却で終わるでしょうけど、早速次の対大家訴訟に向けて頑張って下さい
⇒本事件とは『私vs水道工事業者』でしょうか？そうなら和解で終わっています。
和解条項は、被告（業者）は原告（私）に対し、本件解決金として金○万円の支払い義務があることを認める。
となっています。
４ヶ月分を請求したのですが、半月分の解決金しか認めて貰えませんでした。もともと業者からの自白が目的でしたので実質勝訴なんでしょうけど。

＞そもそも、大家は兵糧攻めを考えていたのでしょう
⇒裁判中は家賃を停止するとか出来ないでしょうか？
店舗物件なので収入も途絶えて苦しいです。

＞そもそも『戻る気がない』とは禁句でしょうか？
禁句です。何が何でも禁句です。絶対言わないでください
　　　　　↓
＞或いは、完全に引っ越して「そもそも引っ越しせざるを得なくなったのは大家が止水したせいである。
⇒空家賃がキツいのでこれを選びたいです。
家賃を払い続ければ１００％として、家賃を停止すれば何％くらいになりそうでしょうか？

他方では『家主の債務不履行なので家賃を払う必要が無い』という考え方もあるのでしょうか？

golgo13--さんは弁護士か司法書士でしょうか？今までお会いしたリアル法律家よりも自信がつく回答で心強いです。

＞水道も井戸もない。そんなところに居住できるか
⇒これは『コンビニで買える』と言われませんか？

補足日時：2013/09/19 12:40

No.8 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 18:58

追記

さっき書いた
＞本件は、大家相手に損賠請求したら、多額の立ち退き料を取れます

↑は、和解工作の中であくまで大家から「出て行ってくれ」と言われた場合を前提としています

裁判官には「この大家はヤクザ並みのことを平気で成し遂げる悪質な大家」との印象を植え付けて下さい

この回答への補足

ありがとうございます。

家主は弁護士を立てていますので、弁護士相手ではこの作戦は無理っぽい気がします。

本人が出て来てくれれば良いのですが…。

補足日時：2013/09/18 19:19

No.7 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/18 18:38

事実関係

・家賃はちゃんと支払っている


やはり、権利の乱用と損賠請求・慰謝料請求で攻めるしかありませんね


＞しかし、裁判が長引けば長引くほど当方は生活できず、他の場所で暮らすことを余儀なくされてしまいます。

他所でかかる家賃を請求できます

＞そうなれば空家賃（からやちん）を払い続けるのが苦しくなり未払になることが予想されます。

未払いしたら、断然不利になります。大家の思うつぼです


請求の趣旨
・大家は、水道を開通しろ
・大家は、別物件の家賃を支払え（損賠分）
・大家は、金○○○円支払え（経費分）
・大家は、金○○○円支払え（慰謝料）

大家を訴える請求の趣旨は分かり易く書くとおおまか↑のようなものになるでしょう

次、大家に対し訴訟を行う際には、
「その裁判の中で水道工事業者から『大家さんの指示で止水した』と自白が得られたので、」
↑
が証拠になります
『大家さんの指示で止水した』
　↑
もちろん、準備書面に書いてあったんでしょ。口頭だけだとマズイ。是が非でも準備書面で証拠を残すようしてください
或いは、証言ならその内容をキチンと残しておいてください

本件は、大家相手に損賠請求したら、多額の立ち退き料を取れます。

私なら、実際かかった損害費用＋慰謝料＋多額の立ち退き料を取った後、和解（裁判上の和解）して別物件に引っ越します
しかし、大家が和解に応じなかったら、そのまま住みつきます。


本事件は、原告の訴え棄却で終わるでしょうけど、早速次の対大家訴訟に向けて頑張って下さい


＞大家さんの指示であるのは推測できますが推測で大家さんを訴えることは出来ず、水道工事業者を訴えました。

でもさ、大家には借主に対し水道（電気・ガス）をちゃんと供給させる義務があるんだよ。しかし少なくとも大家による嫌がらせが立証できそうだから大家から慰謝料は取れそうです


法テラス
http://www.houterasu.or.jp/

この回答への補足

ありがとうございます。

既に引越しており、４ヶ月も２重に家賃を払ってきています。
お金が底を尽きそうです。
１０月分の家賃は新居側しか払えなさそうです。
借金してでも空家賃（月１０万円）を払い続けなければ不利になるでしょうか？

いまさら水道を開通されても戻る気は無いのですが、書くべきですか？
そもそも『戻る気がない』とは禁句でしょうか？
新居に移っていますので開通以外の、損賠分・経費分・慰謝料分を求めるのは弱くなるのでしょうか？

業者へ止水の指示は答弁書に記載されていましたし、裁判の中でも発言していました。

家主は手を変え品を変え追い出そうとしてきます。
もう何年もです。

補足日時：2013/09/18 19:18