手付け倍返しが起こる時とは？

接道長さや再建築不可に関して何度か皆様のご意見を賜った者です。
大変勉強になり、本当にありがとうございました。

じつは2項道路（私道）の奥に2メートル接道している築古アパート付物件を購入すべく、売買契約を先日結びました。手付けは200万入れました。

引渡しは2週間ほど先の清算時ということになりましたが、何となく売主＆こちら側の仲介業者に隠している事があるように感じ、私道部分に問題があるのかと、役所の建築指導課に行って話を聞いたところ「この2項道路は道の中心と終点がはっきりしておらず、道の終点付近にあるこの土地は2メートルの接道をしているとは認められません」と言われました。

この道路部分を確定するには家屋調査士などの手を借りて、私道の周りの住人の同意書が必要となるということでした。費用はウン十万かかるだろうとのこと。

この物件の販売図面や売買契約書のどこにも再建築不可の文字は無く、「2メートル7センチの接道」と書かれています。

建築指導課の方に伺ったところ、この物件が売り出される前の１、２カ月の間に3件くらいの不動産屋が建築指導課を訪れ、この2項道路について「道路調査？」なるものを頼んでいるとのことでした。ただ、役所が資料の提出を求めても音信不通のままとなっているとのことでした。

役所の方の話や仲介業者の態度から考えると、おそらく接道をしていないことがわかっていながら、「接道している」「再建築は可能」としていたのだと思われます。酷い業者です。

私の側の仲介屋さんには役所でのことを話し、接道していないのに再建築可能と謳っているのは完全に虚偽にあたるとし、契約の破棄と手付金の返還を申し入れました。
「売主はまったく知らなかったと言っています」などと仲介屋さんは言いましたが、この仲介屋も含めて嘘でしょう。

売主は手付けの返還を承諾しました（まだ返って来ていません）が、こういう場合、手付け倍返しなどの処置を要求できるものなのでしょうか。

正直に申せば、手付けが返ってくれば御の字ではあります。しかし印紙代や購入資金を作るための有価証券の損切り、現地を何度も訪れた交通費等、この取引が正当なものであるとの前提で購入金額以外の費用が随分とかかっております。
詐欺にも近いこのやり方、ですが完全に騙される前に気づいて良かったとと溜飲を下げるしかないのでしょうか。

皆様のお考えをお聞かせ下さい。

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/10 23:29

業者です。

売主が業者なら、先の回答とは全く違う回答になります。
その解除の合意書に署名押印してしまえば、解除になってしまいます。
売主も、仲介業者も過失があり、（故意的であってもそれの立証はむずかしいでしょうから、あくまで調査不足などの過失）その過失は重大なものです。
業者が売主の場合、手付金の200万は、重要事項に記載されている売主の加盟する保証協会が担保しますから、返還が遅れることはあっても、戻らないことはありません。
私は、質問者さんが白紙解除は納得できない旨と、幾らの賠償を受領できれば、解除に応じる旨の意思表示はされたほうが良いでしょう。それが、成就されなければ、弁護士に依頼して契約書で定めた違約による損害賠償を請求する事と、都道府県の免許監督課へ顛末を相談すると（この監督課は宅建業法の処罰や指導はありますが、損害賠償などの金額などには関わりません）
手付け額200万と同額とはすんなりとは行かないかもしれませんが、ある程度纏まった金額は、受領できると思います。
弁護士を介入させた場合は、契約の履行を請求し、不可能な場合は違約による解除請求となりますから、2200万のおそらく20％と定めていれば440万、弁護士の報酬はおおよそ20％～30％です。
悪質ですから、交戦しかりでの対応の方が良いのではありませんかね？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
弁護士に相談しましたが、手付け解除で済ますこととしました。
不毛に時間をかけるだけのことが予想され・・

やはり８９３にはかないません。
いい勉強にはなったと方針転換です。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/20 23:14

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/10/10 22:46

その物件，まだ買ってもいいと思っているのであれば，

契約書どおりの接道の確保（隣地所有者の同意と，足りなければ売主に
隣地から必要な分を買い取ってこさせる）を要求してもいいかもしれないですね。

それがイヤなら，またはそれが難しそうなら，
売主側から手付け倍返しで解除の申し出をしてくるかもしれませんし。

ただあまり欲張ってもよい方向に進まないようにも思いますので，
妥協できる点で妥協してしまうのが一番かもしれません。

それにしても今回の件は，「よくぞ気がつかれた！」です。
売主も仲介業者も，監督官庁に知れないように今も祈ってるかも知れないですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
本当によく読んで調べると、知らなかったことが少し見えました。
やはり素人が本職にはかないませんが、酷い話です。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/20 23:16

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/10 16:03

No.3です。

補足説明でよく理解できました。
現地で確認できていなかったのですね。売主の不動産屋もそれを買った時に仕舞ったと思ったのでしょう。まるでババ抜きゲームのようになっているのですね。その売主は詐欺行為だと思います。協会と役所への報告をほのめかしてやりなさい。2倍返しに応じるやも知れません。私も戸建中古を買うときに不動産屋のルール違反があり、注意してやったら手数料をタダにしてくれました。

また、過去の経験で4ｍ道路と書いてある道路を現地確認すると3.95ｍ幅でした。擁壁を道路に食み出して作ってあったのです。再建築時にセットバックで擁壁を潰さねばならないかも知れない物件でした。安いものは油断ができないと思いました。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

言うには言いましたが、やはり商売上慣れているのかすんなりとは行かないようでしたので、
手付け解除で済ますことにしました。
不動産の取引は、まったくもっておくがあります。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/20 23:19

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/10 00:26

参考のために、逆に聞きたいのですが、2メートル7センチの接道があったのに役所が2メートルの接道がないと言っているのですか。

貴方は2メートル7セントの接道を実測して確認したのですか。2メートル7センチの記述が嘘であったのですか。当然に実測されていると思うので不思議なことだと思うのです。実測が2メートル7センチならば、接道できると思うのが当たり前で再建築不可と書いていなくても詐欺にはならないとも思うのですが。

詐欺にも近いとは詐欺ではないのですか。詐欺ならば犯罪で告訴せねばなりません。犯罪ならは当然に倍返しですし、その不動産屋の免許も取り消してもらわねばなりません。お金以前の問題です。そのことを補足で教えてください。

この回答への補足

書き込み下さりありがとうございます。
2メートル7センチの接道の根拠は、15年前に作られた当該地一帯の測量図（法務局に保管されていました）が元になっています。

この測量図と登記簿地図を見ると私道を囲む家（土地）の境界が記されており、私道部分にあたる細長い土地の場所も見て取れます。
私も最初はこの図を見て「2項道路に2メートル超接道している」と思いました。ただ現地で石杭やプレートの位置を見つけられず、仲介屋さんの「接道してますよ」の言葉を信用して売買契約を結ぶに至りました。
「決算に間に合わせたいから」という売主（売主は不動産業者です）の理由で売買契約を急ぎました。こちらも売り止めのためには急いだ方がいいのかな？と思いました。
境界を自分の目で確認せぬまま話を進めたことは早計であったと、反省しております。

投稿文に書かせていただきましたとおり、役所の建築指導課に行って確かめたところ、この2項道路の中心線と終点は確認出来ていないということがわかりました。ようするに土地の境界はあるけれど、道がどこからどこまでかという部分が成立していないということです。
なので役所としては2メートル以上接道しているとは認められない、ということになのです。

建築指導課へ売主が道路の調査に行っていたと思われるふしから、売主もこの土地の接道は成立していないことを知っていたと推察します。
それが知っていて知らぬフリをした、詐欺なのでは？と思うところです。

補足日時：2013/10/10 12:23

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/09 23:05

業者です。

この場合、重要事項における調査の不足及び真実でない虚偽の説明となりますが、これはあくまで仲介業者の責任であり、業者ではない売主の責任は問えません。
専門的な知識を有し調査、判断する事項ですから、素人の売主さんの過失を求めるのはむずかしいでしょう。本来であれば、契約不履行による違約金を請求し、売主はそれを認めないでしょうから、裁判等による決着となり、支払いの判決が出れば、売主は買主へ違約金を支払い、売主はその損害を仲介業者へ請求するという流れになるでしょう。

手付け解除というのは、あくまで解除する側が申し出て成立する解除法ですから、損害を被るのを覚悟で売主が手付け解除を申し出ることは、考えられません。
お書きの状況から、接する宅地の隣家等の道路後退協議が纏まる可能性は無く、もしかしたら過去に既に近隣などと揉めていることを建築指導課が把握している状態なのでしょう。
一般的な解釈なら、事前協議などを再度行い、道路中心線を再度確定させて引き渡せば済む事案で、これは売主が引渡しまでに行えば良く、それによる引渡しの遅延は、認められるからです。

ですから、本来は（作戦として）、重要事項で説明を受けたように、現状を整えて引渡しを要求することです。
それが出来なければ、売主は損害を被りたくないので、手付け解除の期間内であれば、手付け解除を申し出るという事になります。（今となってはこれの請求は遅いでしょう）

しかし、今一番優先的に考えなければならないのは、支払い済みの200万の手付金の返還でしょう。

この場合、売主と買主の契約自体は白紙解除（ペナルティーなし）となるわけですから、売主とはそれで済ませたほうが良いかと。しかし仲介業者の責任と過失は大きく、これについては、別途慰謝料的な何らかの賠償を交渉するのは当然でしょう。
本来、免許監督課などに苦情相談すれば、指導や処分など受ける類の案件です。
しかし、あくまでこの質問者さんが考える賠償金額の合意、受領と、契約の解除は（手付金の返還）は同時に行われるべきです。後だと支払うかどうか？わかりませんから。
業者とも揉めるようなら、弁護士に依頼するのも策のひとつでしょう。

この回答への補足

詳しくご意見くださりありがとうございます。

売主は個人ではなく不動産業者となります。2年間の瑕疵担保責任が売買契約書には書かれています。
仲介屋さんとは取引のある業者ということです。

先程、合意書なるものが届きまして手付け200万の返還をすると書かれていました。また手付けの返還を行って、売主＆買主の双方に債務関係は存在しないこととする旨が書かれていました。

売主も今回の取引がペナルティーの恐れがあるとの認識をもっているのではと思いました。

今回の不動産売買の費用はローンを介さず現金のみ、手付けも入れて総額で2200万の取引です。

請求できるのなら、この取引に費やした交通費や印紙代など常識的な範疇で相手方に要求したいと思いますが、裁判を起こした、費用がかかった、時間もかかった、実質の手取りは微々たる物では、やるだけ無駄ということにもなります。思案です。

貴重なご意見ありがとうございました。

補足日時：2013/10/10 12:57

No.1 回答者： fuku15154 回答日時： 2013/10/09 22:19

倍返しは、普通は売主側の都合による解約の場合です。

『もめてそうだから買いたくない』と聞こえます。手付け流しでもおかしくないと思います。

倍返しは最終的には法律の専門家である弁護士に相談するなり、訴訟するなり手立てはあるかもしれませんが、時間がかかり、倍返し部分をどうやって回収しますか？

相手の資産（預金・土地）を差し押さえますか？

手付金だけでも回収できたらいいと思います。

この回答へのお礼

書き込みありがとうございます。

相手は不動産業者ですが、たしかに裁判などになっても賠償金を取るには時間がかかり、その時間費用を考えれば得策とはいえないかもしれません。
かかった諸費用は勉強代と考えて、手付けはなんとしても回収する、とした方がいいかもしれません。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/10 12:27