擁壁がある土地を購入した方

Question

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか？
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

tairakometsubo · Accepted Answer

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。（ちなみに7年探したのも同じです。）

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5ｍある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、（今は畑になっている）隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか？
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか？
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

岩間誠治 · Answer

ヨウヘキ案件は多数行っておりますが、１F部分が道路面からずれて視線等が気にならず静かという点は大きいです。コストに関しては、その時点で大丈夫なのであれば次の世代の立替時期にヨウヘキの補修は必要になると思いますが土地を買うのに比べれば安いものかと思います。

oookkk111222 · Answer

うちにも微妙に２ｍあるかどうかの擁壁がたくさんあります。４０年以上経っていると思います。

でも、普通に販売業者は販売しました。

うちの周り３方が擁壁です。高さがどうこうよりも全てに家が建っていて、崩れたらその家とうちの家は崩れてしまいます。

しかしながら、どこを見渡しても、宅地造成された時期が古いものは全て、あの擁壁です。下手をすると大谷石などを積んでいるものもあるくらいで、それに比べればだいぶいいと思っています。

軽石みたいなあれです。予想通り数十年で手でボロボロと取れるくらいに劣化するやつです。

そうじゃないなら、いいんじゃないのでしょうか、積み上げの擁壁と言っても、内部は奥まで伸びていて結構な重さがありますし。

http://mountain.hatiju-hatiya.com/mm5/mm.html

世の中↑こんな擁壁を抱えているところもたくさんあるようです。これを見ると落ち着きます。

soilquality · Answer

通りすがりです。
参考までに。
ブロック(石)積は、厳密に言いますと、『擁壁』ではありません。
法覆工です。土羽がボロボロ崩れるのを防ぐ目的で、土を強制的に抑え込む擁壁とは異なります。
また、仮にそのブロック積が『もたれ式』『重力式』など本来擁壁と呼ばれる構造能力を有したとしても、地震に対し大丈夫かどうか、だれも判断できません。
このため、一般的には基礎から45度分布(主動崩壊角)を避けて家屋を建てます。このようにすれば、仮に擁壁が崩壊しても家自体に影響が及ばないからです。
ちなみに私の土地は前面道路から高さ約2m程の高低差有していましたが、前面に駐車場を作り、道路からの距離を取り、家の基礎を『深基礎』にしました。ちなみに、一部を深基礎にしても工事費(30万増)にあまり影響しませんでした。

＞将来的なメンテナンス費用を考えると・・・
将来、擁壁を再構築することは、おすすめできません。擁壁構築により床堀等で地盤が緩むからです。正直言いますと、緩むこと自体はさほど問題ない。それよりも、家屋基礎直下とその周辺で地盤強度が異なることの方が問題だからです。ですので、擁壁を再構築するなら、家を建てる前に行いましょう。

＞地盤が強ければ、擁壁は古いが・・・・
ブロック積の場合、地盤が強くても、地震の慣性力や背面作用土圧により容易に座屈します。地盤強度はあまり関係ありません。

＞昭和40年頃の施工・・・いわゆる不適格擁壁です。
古いからと言って不適格とは限りません。適切な勾配を有していれば、問題ないことが多いです。所詮、擁壁と異なり、ブロック毎が結束されていない積工ですので。

＞実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか？
特にありません。

titelist1 · Answer

数年前に仙台市内の中古戸建てを買おうとして太白区の丘陵地や西道路先の折立地区を見て周りました。危なそうな土地に家が建っていたのです。結果は買わなかったのでした。その費用で片平と米ヶ袋に中古マンションを買いました。共に収益物件になっていますが、地震の時は心配しましたが、損傷を受けませんでした。
仙台の戸建て住宅事情は厳しいと思います。コンパクトシティを目指す政令都市ですのでマンション優先です。その時に戸建てを買わなかった理由に極寒時に石油ストーブを使っていたのか結露の後が見られました。土地の問題もありますが、戸建てには厳しい地域と思いました。

oyazi2008 · Answer

考え方次第でしょう。
仙台市の不動産業者ですが、その擁壁が将来20年も30年もそのまま大丈夫かなんてわかりようがありません。しかし2m以下であれば宅造規制もかからず余計な費用はかかりませんから、離れさえ取って、建築すれば万一擁壁が倒壊しても、建物に影響なく、道路に面しているなら、重機使用に障害はないでしょうから、建築後の施行でも割高になるわけではありません。

資金的に今厳しいなら、将来の施行もありです。

一辺が20m程度として、2m以下なら、そう高額な費用がかかるわけではありませんから(100万でお釣りが来ます) 、土地代金をもっと交渉しても良いでしょうし、そのぐらいならローンの負担を上げるなど、纏まった金額の支出を考えると、建築以前に施行した方が無難でしょう。

先の地震で崩壊した土留めや宅地など、見て回りましたが、原因は見えない地中にあり、土留めの善し悪しではなく、ベースを置いた側の地盤が下がるかどうか？浅い小さな断層が動くかどうか？が直接の原因として大きく、たまたまか先の地震ではそれが無かっただけです。
また間知積みはその耐力で土圧を支えきれるほどの性能はなく、土が溢れない程度に押さえている感じですから、裏側に水が貯まらないかどうか？が強度に影響してきます。

仙台だとそのまま建てる方は稀だと思いますね。やり直す方がほとんどでしょう。
2mの土留めがあるなら宅地内に必ず切り土と盛り土が混在しますから、あまり先の地震で被害が無かった事を過信されないほうが良いでしょう。

titelist1 · Answer

擁壁の上の中古住宅の購入検討をして止めたものです。確かに安かったのですが。その安さは擁壁を再建設するときの費用よりも少ないのです。年数が経過すればするほど再建設時期が迫ってくるので、売る時には300万円よりももっと安くせねばならなくなるのです。そこに住みたいなら買えば良いし、資産価値を考えるなら止めた方が良いと思います。敢えて、ハバ抜きのバハを引く必要はありません。

inon · Answer

擁壁に信頼性が無い場合や不安要素がある場合の家の建て方としては二つあります。安息角を考慮して家自体を擁壁から離して建築するか、杭を打つか。どちらかを行えば安心して家を建てることができます。
擁壁のみの心配なら、やり直すしかありません、予算があればいいのですが。
とりあえず、膨らみなどがなければ現在は安心して置いて良いのではないですか。
設計者のお墨付きもありますしね。（記録は取っておいた方が良いですよ、メモでも良いので）

擁壁がある土地を購入した方

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

ヨウヘキ案件は多数行っておりますが、１F部分が道路面からずれて視線等が気にならず静かという点は大きいです。

うちにも微妙に２ｍあるかどうかの擁壁がたくさんあります。

通りすがりです。

数年前に仙台市内の中古戸建てを買おうとして太白区の丘陵地や西道路先の折立地区を見て周りました。

考え方次第でしょう。

擁壁の上の中古住宅の購入検討をして止めたものです。

擁壁に信頼性が無い場合や不安要素がある場合の家の建て方としては二つあります。

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