既存不適格擁壁の下に立つ家について

現在、建築予定の自宅裏側に約３ｍの擁壁があります。不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。擁壁の上は平地になっており、擁壁の近接した位置に２階建ての家が建っています。おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎（鉄筋コンクリート）の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか？また、建築予定地は東京都港区ですが、建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか？崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか？擁壁は上の住人の持ち物であるため、当方が自由に補強することはできません。

No.4 ベストアンサー 回答者： hanasuke12 回答日時： 2014/07/11 22:34

XNK66169さん、こんばんは。

場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第６条を引用します。
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(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2　高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一　斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合

二　がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。

三　がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。

3　前項の規定により設ける擁壁の構造は、令第百四十二条第一項の規定によるほか、土の摩擦角が三十度以下(土質が堅固で支障がない場合は、四十五度以下)であつて、基礎と地盤との摩擦係数が〇・三以下(土質が良好で支障がない場合は、〇・五以下)の場合にも安全でなければならない。

4　擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。

一　擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごとに耐水材料を用いた水抜穴を設けること。

二　擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。

三　擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。

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これは通常「がけ条例」と呼ばれる条文で、ほとんど全国の都道府県で条例化されています。
ちなみに私の住所地の県条例と内容はほぼ同じです。
で、以下に順番に回答します。

＞不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。

手法の１つに、高さの２倍の離れ距離を確保することがあります。
基礎を高くする、とは、がけ側の地盤を上げるということでしょう。
少しは高低差が少なくなりますので。

＞おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎（鉄筋コンクリート）の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか？

これは上の土地の建物についてですよね。
まず「安全」の意味を考えてみましょう。
建築基準法の第１条を引用。

（目的）
第一条 　この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ね？
条文中に、
「最低の基準を定めて」
とあるでしょ？
がけが崩壊しても上の建物が無傷であることを保証するものではありません。
たとえば今回の台風の集中豪雨でがけが崩れたとしましょう。
安息角まで基礎を入れておけば、建物が一気に崩壊することは無いだろう、という机上の空論で成り立っています。
そして、実際にがけが崩壊しても、異変に気付いた住人が外へ脱出できる時間が数分でも稼げればいいんです。
脱出したあとに建物がゆっくりと崩壊すれば、法の趣旨は守れられたことになります。
法の趣旨は最低限の基準とともに、生命を守ることなので、家がつぶれても脱出して死ななければいい。

＞建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか？

違います。
がけ崩れが起きても、たぶん死者が出ないだろう、という見込みです。
それと、根本で勘違いされているのは、確認の手続きは許可ではないということ。
あくまで建築主、つまり代理の設計者である建築士が設計し、
「私は建築士としてこの設計の内容で法令に適合していると判断する。あなたはその内容を確認してくれ。」
という「申請」を受けて、行政の建築主事や指定確認検査機関の資格者が内容を「確認」しただけです。
あくまでも設計責任は建築士であり、その希望を建築士へ伝えたのは施主なんですよ。
つまり施主という申請者のオウンリスクなんです。
仮にがけが崩壊して被害が出ても、確認処分をした機関は一切責任は負いません。
安全でない、言いかえれば危険な設計をしたのは建築士であるということ。
場合によっては、確認申請を通すのが目的で、安全の検討など一切せずに虚偽の申請さえする建築士もいますので。
ウソにまみれた姉歯事件を思い出してください。

＞崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか？

がけの高低差を少なくする効果はあるかもしれませんが、ただ土嚢を積んだだけではダメでしょう。
建物が建ったあとに地盤を上げると、基礎の高さが不足となって違反建築になりかねませんしね。


あとは他の回答者へのお礼から引用します。

＞区から、擁壁の上端と基礎垂直部の上端とを結ぶ線が４５度となるように擁壁側の基礎を高基礎とすることが建築条件であるとの指導があったそうです。
＞この建築条件は「たとえ擁壁が崩落しても家を守る」という趣旨かと思われますが、垂直部には崩落に抗するほどの強度がなく、防護壁としての体をなさないという意味でしょうか？
＞であれば、建築は許可すべきでないと思うのですが‥

区の指示は解せない内容ですね。
安全条例を読んでいただければわかると思いますが、６条２項で離れ距離を高さの２倍と規定していますね。
こうなると本来は基礎の高さは関係ないんですが。
６条３項から引用しているか、宅造規制法から引用しているのかもしれません。
で、先にお答えしたように、区が許可すべきでない、ではなく、施主（つまり建築士）側がこのような設計をすべきではないんです。
確認処分をしない（できない）、と判断するのは、建築基準法とその審査対象法令に確実に違反している場合です。
明確な違反の根拠が無いのに確認処分をしないと不作為などで訴えられ、主事側は必ず敗訴し損害賠償まで請求させかねませんので。
ここで気を付けていただきたいのは、確認がらみでは自治体ではなく建築主事「個人」が賠償含めすべての責任を負います。
確認をおろさない、というのは主事側にとって大変なリスクなんですよ。

長文失礼しました。
最後まで目を通していただけたのならありがとう。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/11 19:24

不適格擁壁の下の建物は自己防衛するしかないのですが、建物基礎を高くしても気休め程度の効果です。

擁壁崩壊の土で下敷きになるのを防ぐ程度です。土嚢などはその上に崩壊土が盛り上がるので逆効果です。建築許可が下りたから安全なのではありません。不適格擁壁で下の土地を建築不可に出来ないだけです。
不適格擁壁が簡単に崩壊するものでもありません。東北大地震で仙台市太白区の丘陵地の宅地擁壁が崩壊しました。関東大震災や元禄大地震でも石積擁壁が崩壊しています。しかし、その程度の発生頻度なので崩壊したら諦めることです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
擁壁は上の住人の所有物なので、本来は下の住人ではなく所有者たる上の住人が主体的に補強工事などを行うべきと思います。現在の法律ではこれを強制することは難しいのかもしれませんが・・・
ご指摘のように災害が起きた時は諦めるという覚悟も必要と思いました。

お礼日時：2014/07/15 12:48

No.2 回答者： odasaga09 回答日時： 2014/07/11 18:29

＞既存不適格擁壁

とは、高さ２ｍ以上の工作物確認申請のない、構造がよくわからない擁壁ということでしょうか？
鉄筋コンクリートL型擁壁であれば、構造的な全面崩壊量は考えにくいですが、、
その他の構造・形状であったら・・見てみなくてはまるで分らないでしょう・・

建物裏側壁一階部をこちらからの底盤L型のコンクリート構造壁にしたらいちお安心でしょう・・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
基礎は、擁壁に面する側がL型構造になっています。擁壁の種類はわかりませんが、外観上お城の城壁に類似しており、所々欠損が見られ、この欠損個所から植物が延出しています。当方、建築に関しては全くの素人ですが、目視では「危ない」感じに見えました。このL型構造は区の指導によるものですが、安全に基礎づけられた基準なのか疑問です。

お礼日時：2014/07/11 20:27

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/07/11 13:33

＞基礎（鉄筋コンクリート）の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか？

基礎立ち上がりの垂直部では擁壁の崩落に耐えられないでしょう。
「逆べた基礎」で底面が高くなって居る部分以下の位置に崩落を受けた場合はある程度耐えると考えられます。

＞また、建築予定地は東京都港区ですが、建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか？

ペーパーワークでつじつまが合ったということです。
かならずしも建築規則がリスクを網羅的にカバーしているわけではありませんので、安心は禁物です。


＞崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか？

量によると思いますが、崩落時の建築物倒壊防止効果はほとんど期待できないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
区から、擁壁の上端と基礎垂直部の上端とを結ぶ線が４５度となるように擁壁側の基礎を高基礎とすることが建築条件であるとの指導があったそうです。この建築条件は「たとえ擁壁が崩落しても家を守る」という趣旨かと思われますが、垂直部には崩落に抗するほどの強度がなく、防護壁としての体をなさないという意味でしょうか？であれば、建築は許可すべきでないと思うのですが‥

お礼日時：2014/07/11 20:29