都市計画予定のある建売の購入について

Question

新築の建売購入することになったのですが、契約時の説明で、はじめてその土地が都市計画（道路）の予定地になってることを知りました。

現時点ではまだ計画の段階で決定しているわけでははありませんが、いざ立ち退きしなければいけなくなった時、どれだけの保証が得られるのかも不明で、移転を考えるとさらに住宅ローンが増えるなど、損をしてしまうのではないかと不安です。

不動産業者は、「4～5年程度で決定することはまずないだろうし、決まったとしても10～15年はかかるでしょう」とか、「一般の売買では10年も建つと、建物の資産価値はなくなるが、立ち退きだと、土地代（時価）＋建物代（一般の売買より高く）＋保証金が支払われ損することはない。むしろラッキーかもしれない」といいます。

しかし、一般の売買より高く建物代を保証してくれたとしても、新しい家が手に入るだけの金額が付くはずはありませんから、新たに家を購入する分だけ負担が増えるように思えてなりません。また知識がないため、いくらラッキーだといわれても何がどう得なのかわからず、安易に信じて結果的に泣く羽目になるのでは自分ではないかと心配です。

本当に立ち退きを要求された場合、負担が増えることなく移転できるだけの保証を得られるものなのでしょうか？
また、はじめから都市計画の予定があるような土地は購入しない方が良いのでしょうか？

物件も気に入っている上に、すでに頭金の一部（50万）も支払っているため、このまま購入しても問題がないのか、それとも被害が少なくて済む今のうちに止めた方が良いのか、とても悩んでいます。

jixyoji · Accepted Answer

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

もし不動産屋が『立ち退き料が保証される』と言う事で契約して市の担当者からそのような保証は一切無い事が確定した場合完全な虚偽になるので,宅地建物取引業法第47条違反になりますね。同法第80条に罰則規定があり極めて重要な契約違反です。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2．不当に高額の報酬を要求する行為
3．手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

第80条　第47条の規定に違反して同条第１号又は第２号に掲げる行為をした者は、１年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

pochonさんがどちらにお住まいかわかりませんが下記それぞれの窓口に問い合わせて行政指導するように告発しておいた方が良いでしょう。

「全宅連・全宅保証ホームページ(各都道府県に宅建協会があります)」
http://www.zentaku.or.jp/

「東京都住宅局民間住宅部 指導課（東京都の場合）」
http://www.hdssc.jp/area/20.htm

「住まいの情報発信局」
http://www.sumai-info.jp/sodan/index.html

「国土交通省住宅局」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/index.html

また平成13年4月1日施行の【消費者契約法】の観点から不実の告知であれば無条件で契約は無効ですね。よって手付けや頭金など全額返還請求できます。

「消費者契約法」 
http://www6.big.or.jp/~beyond/akutoku/ref/law/shouhisha.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

３　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

　二　当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

５　第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

もし何か不当に請求される事があれば【少額訴訟】で応戦してください。賠償金最高額は最大60万円までですが当日結審が可能です。この場合訴えるなら不動産屋ですね。

「少額訴訟について」 
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/ 

不安であれば最寄の司法書士に相談してみましょう。

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

不動産屋の言う事を鵜呑みにするのは危険ですね。海千山千の連中なので都合の良いことや都合の良い解釈しかしない可能性があります。何千万円のローンを組むのに失敗は許されません。今後決まりそうな物件に出会ったら下記『不動産コンサルタント』に依頼して徹底調査をお奨めします。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」 
http://www.din.or.jp/~digicon/ 

「不動産の達人　さくら事務所」 
http://www.sakurajimusyo.com/

それと下記法律も熟知してください。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm 

それではよりよい賃貸環境をm(._.)m。

noname#11476 · Answer

まず、「保証金」ではなくて、「補償金」でしょう。

都市計画では、まず計画が行われます。ただすぐに実施されるわけではなく、その後実施が決まると具体的な話が行われます。
で、計画から実行までの期間というのは実はまちまちで何十年も計画はあるけど、、、、というものもあるし、中には数年で実行に移されるものもあります。

で、実行される場合に、建物が完全に計画にかかっており、また建物の移動程度では済まないという場合には、再建築費用が出ます。
金銭的にはさほど損にはならないようには出来ています。

ただですね。ご質問者の場合ローンをぎりぎりまで借りるようなので、それだと返済途中は債務超過になります。
債務超過とはローンの残債の方が不動産の時価よりも低いという状態です。
これは困った話です。
なので場合によっては無一文の状態で放り出されるということにもなりかねません。

不動産業者のいう「10年も建つと、建物の資産価値はなくなる」は確かにそうなのですが、ご質問者が済んでいる限りは賃貸相当金額の価値を生み出しているわけですから、あくまで売却時の価値がないだけであり、居住する分には価値はあるのです。
あと、購入に関わる諸経費は結局無駄と言うことになりますよね。

何十年も立ってから実施される計画であれば、どのみち建物は建て直したくなっているでしょうからよいのですが、その保証は残念ながら何処にもありません。
そのようなことを考えると、避けた方がよいとも言えます。

まあ、ただこれは人により考え方も異なりますし、またたとえば購入価格の半分位を自己資金でまかなっているような場合は、実はあまり損にはならず、逆に得する場合もありますから、必ずしも避けた方がよいかどうかはなんとも言えませんが。
ご質問者の場合は、、、、、辞めた方が良いかもしれませんね。

一つ大事な点を言いますと、重要事項説明や契約書は事前に見せてもらい、良く読んで下さい。
そして事前に不明点は問い合わせて下さい。
良心的な不動産屋であればやってくれますよ。
そうでないと、あの契約時の雰囲気の中で、やっぱりよくわからないから、あるいは不安だから契約しないとは言えないでしょ。普通の人は。
大抵の人がそれで失敗しているようですから。。。。。

ちなみに私であれば事前に契約書その他一式もらって、不明点はネットと本で調べ、さらには不動産屋にも確認し、その上役所に出向いて裏をとるというところまでしますよ。
それくらい念を入れないと駄目ですよ。高額な買い物なのですから。

今回の事についていいますと、、契約無効（解除と異なり手付けは戻ります）を主張できるかどうかは微妙ですね。
直接説明を聞いたわけではないので確実なことは言えませんが、現金購入であれば、不動産屋の言う損することはないと言う考えも嘘とは言い切れませんので。
（裁判で争えばどうなるかはわかりません。無効を主張できる可能性はあります。）

adjective · Answer

家の購入でローンがどれくらいあるのでしょうか？
ローンが少なくて引越ししてもいいんだというならそれもありだと思いますが？
わけあり格安物件ならね。

3000万を35年年利2%で借りて10年経って1000万返しても半分500万くらいは利息です、1.5%でも3割の300万くらいは利息です。なのでそれほど元金は減っていません。
よっぽど高く売れないと・・・。
そのぶんお金を捨ててることになるのでもったいないかと思います。
次の家を買う頭金も必要でしょうし。

家を購入するのに家と土地以外の諸費用もあるのでやっぱり損するとおもいますが・・・。

ichichan2004 · Answer

はじめから都市計画されている土地は止めた方が良いです。都市計画後に建った物件に対しての保障は基本的にありません。たちのきも無条件でしなければなりません。業者も市よりその説明を受けた後に同意して建築したはずです。

都市計画予定のある建売の購入について

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まず、「保証金」ではなくて、「補償金」でしょう。

家の購入でローンがどれくらいあるのでしょうか？

はじめから都市計画されている土地は止めた方が良いです。

この回答への補足

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