賃貸人たる地位の移転について

民法６０５条の２（不動産の賃貸人たる地位の移転）について、理解が難しいので、
助けていただきたく、投稿いたしました。どうぞ、よろしくお願いします。

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Ａ（大家）　←　≪賃借契約をしている≫　→　Ｂ（借主）①対抗要件あり②対抗要件なし
↓
↓宅地を譲渡する
↓
Ｃ（譲受人）


①対抗要件あり→Ｃ(譲受人)は賃貸人としての地位を得る。(敷金返還債務、必要費・有益費の償還債務の移転）
ただし、賃料などを請求するには、所有権移転登記(登記簿の甲区)が必要。

②対抗要件なし→Ｃ(譲受人)は賃貸人としての地位は得ない。(もしＢに「出ていけ～」と言ったら、Ｃ(借主)はＢに対して何も主張できずに不利な立場になるから。)
だけど、所有権移転登記をすれば、賃貸人になれる。。。。。？？

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質問Ⅰ
上記の内容で何か間違え、指摘、ご助言があったら教えていただきたいです！

質問Ⅱ
賃貸人としての地位を得る＝賃借権の設定がされる？ってことなんでしょうか？登記簿の乙区に載せるってことでしょうか？

質問Ⅲ
「Ｂ（借主）が第三者に対する対抗要件がない」場合でも、所有者権移転登記をすれば、賃貸人になれるってことでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/12/30 20:35

質問Ⅰ

挙げ足取りだけど。
上の図の内容だと法定地上権の問題も絡んでくる。（「大家」が「宅地を譲渡」ということだが、大家（＝建物を貸している人）は建物を譲渡していないことから、建物所有者Ａ・土地所有者Ｃという構図になる。本件が土地の賃貸借なら「大家」ではなく「地主」という表記になる）

質問Ⅱ
賃借権の登記は基本無関係かな。
現在のところ、判例によって不動産の譲受人には賃貸人の地位が当然に承継されるとなっている。
それを賃借人に主張するためには『所有権』の登記が必要。←質問Ⅱの回答

質問Ⅲ
質問Ⅱの回答と基本同じ。
ただ、賃借人が第三者に対抗要件がない・・・ということは、賃借権の登記や引き渡しを受けていないという状態。
例えば、一般的に賃借権の登記に賃貸人が協力することは稀なので、本件では、ＢはＡと賃貸借契約を結んだが入居（引き渡し）の前という状態としよう。
ＣがＡから不動産を譲り受けて登記をしたとしても、Ｂがまだ引き渡し（対抗要件）を受けていなければ、Ｃは賃貸人の地位を当然に承継するとはみなされない。
賃借権は債権だからね、引き渡しに関してＡは債務者となりＣは債権者となるが、Ｃは無関係となる。
質問文では「対抗要件がない場合でも～～登記すれば～～賃貸人になれる」とあるが、Ｃが賃貸人になりたい（＝Ｂの賃借権を認める）のであればなれるよ、対抗要件のないＣは不利なんだし。


とりあえず回答になったかな？

この回答へのお礼

早速の返信、ありがとうございました！！

Ｉ→大家さんって建物を貸している人のことだったんですね～。知りませんでした！(￣▽￣;)
「Ａが地主でＢが土地を借りていて、その上にＢが建物を建てた」という想定です。なので、地主ですね。　

Ⅱ→所有権の登記が必要なんですね！

Ⅲ→なるほどです。「対抗要件がない場合」ってどんな状態なのかが想像つかなかったので、「引渡前」で考えるとよく分かりました！

お礼日時：2017/12/31 01:46