賃貸住宅の耐震について

賃貸住宅に住んでいますが、揺れやすい建物らしく、強風で揺れます（震度1～2程度の感じ）。また、地震のときも実際よりも揺れを大きく感じます。
1階が駐車場、2階が事務所（現在は空き）で仕切りがなく、3階と4階はそれぞれ半分ずつ2戸に分かれています（1戸の広さが35平米くらいです）。鉄骨造で、築年数は14年です。私が住んでいるのは4階です。

これだけではなかなかわからないとは思いますが、こういう建物はどの程度安全なのでしょうか？ 引っ越してきてから地震が多いこともあり、不安が増してきています。

また、賃貸で耐震診断を受けることは難しいのでしょうか？（木造で築年数が古い家は、私が住んでいる地域でも診断を受けられるようなのですが。）
どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/10/29 09:52

＃１です。

＃２さんの回答を見て調べたところ、たしかに変更されていました。私の勉強不足でした。お詫び申し上げます。

なお、このように法律・基準が変わったことのより、基準を満たさなくなったものは「違法建築」とは呼ばず、「既存不適格」よんで区別しています。
既存不適格は基準を満たしていない可能性があるものの、建設当時の基準は満たしていたものなので、補強などについては推奨したり、補助金を出したりして推進はすすもの、強制的におこなわさせることは通常しません（法律の変更が過去にまでさかのぼって効果を及ぼすとすると社会上いろいろ問題が出るからです）。

あまり不安にさせるのは気が進まないのでもう少し補足します。

次に揺れについては、耐震性能を満たしていても、居住性能上問題になるケースは多々あります。これは居住性能上に関する規定はないからです（揺れを感じる＝弱い建物とは一概にはいえない）。
これを受けて日本建築学会では指針を作成していますが、人間の感覚を定量化するのは困難なため、まだ法律などに取り入れられるほど整備されていないのが現状です。

つぎに耐震診断については、＃１で述べたように、所有者の協力がないと困難です（既存不適格は欠陥があるとは断定できないので）。
また＃２さんが回答している「」書きの状態も通常仕上げ材で隠れているので、外見から判断するのは困難なので、図面が必要ですから、やはり所有者の協力が必要です。

賃貸住宅のメンテナンスについては家主に責任があり、メンテナンス不足などにより生じた被害（配管の老朽化による漏水など）については大家に損害を請求できます。
しかし原因が地震など予見できない自然災害対して生じた損害に対しては通常責任が逃れられます。
但し、家主が危険なことを知っていた場合は、責任を逃れることができなくなっています。

どうしても心配でしたら、家主に＃２さんの回答にあるような危険性を指摘しておけば（文書で残すことが望ましい）、万が一自然災害で被害が生じた場合の責任逃れを封じられるかもしれませんし（この場合裁判などになってしまうかもしれませんが）、家主が協力してくれるかもしれません（費用が発生するから可能性は低いと思います）。

以上あまり役に立たない情報ですみません。

この回答へのお礼

丁寧なご説明ありがとうございました！
今後どうするか考えてみます。アドバイス感謝いたします。

お礼日時：2004/11/03 22:48

No.2 回答者： slanderer 回答日時： 2004/10/28 10:54

阪神大震災（1995年）以前に建てられた鉄骨造建物は耐震性に問題があります。

阪神大震災では、中低層鉄骨造建物の柱脚の破壊や柱梁接合部の溶接破断などが原因で倒壊・崩壊の事例が多かったことを受け、現在では建築基準法の鉄骨造関連の構造規定が改正されています。
お住まいの住宅の柱が「露出柱脚」であるならば柱脚の補強が必要で、柱が「角型鋼管」であるならば柱梁接合部の補強が必要です。

また、風揺れについても水平剛性の不足が考えられるので、設計条件の確認（地震時の許容層間変形角の設定など）をが必要と思われます。

お住まいの行政の建築指導課に相談窓口が設けられていると思うので、一度相談されてみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

的確なご回答ありがとうございます！
そうですか・・・。やはり築年数が浅い方が何かと安心ということなんですね。大変勉強になりました。今の住まいについて今後どうするか、考えたいと思います。

お礼日時：2004/11/03 22:40

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/10/27 09:33

鉄骨造は鉄筋コンクリート造に比べて揺れやすいので、そう問題はないと思います。

風・地震の他交通振動でも揺れることはよくあります。

築１４年というと１９９０年頃のものです。1981年に耐震基準が変更されていてそれ以前のものの中には、建設当時の耐震基準をクリアしていても、現在の基準を満足していないものがあるのですが、１９９０年築なら、施工不良がある場合を除けば（←これは別次元の問題）、現行基準ですので問題はないと思います。

また鉄筋コンクリート造の場合１階が駐車場になっている場合、被災しやすいのですが、鉄骨造はおそらく大丈夫だと思います。

これは鉄筋コンクリート造は壁も耐震用になっているため、１階部分のみ壁が少なくなっていることにより、１階部分の耐力が他の階に比べて小さくなりアンバランスなためです。鉄骨造の場合通常柱と梁だけで耐えられるように設計されていますので、１階が駐車場でもそれほど問題はないと思います。

よほどメンテナンスが悪くて、特別に老朽化などしていなければ、耐震性は一般的なレベルにあり、大地震の際にも倒壊するほどの被害は受けないと思います。なお、家具の転倒などは建物の耐震性とは別な問題なので、これらは質問者の責任において行ってください。
なお、一般的なレベルというのは阪神・淡路大震災クラスの地震を受けた場合、被災はするものの倒壊はしないレベルと考えてください（実際阪神・淡路大震災の場合も大被害を受けたもののほとんどは１９８１年以前のもの）。

次に、耐震診断を受けるには建築図面など必要ですので、建物所有者の協力無しに行うことは不可能だと思います。
費用は質問者が負担するから耐震診断をさせてくれと言えば可能かもしれませんが、大家さんの負担で行ってくれといってもなかなか応じてくれないと思いまし、強制させることは確実な耐震性能上の欠陥でもなければ難しいと思います。

なお、木造は設計が通常２級建築士で行えるもの（質問者の住んでいる賃貸は１級建築士が設計しているもの）であり、設計方法も簡単なものになっている関係上（耐震診断も簡便な方法がある）、耐震性のばらつきが大きく、とくに古いものは現行の耐震基準が満足されていないものが多くあり、過去の経験からも倒壊し倒壊家屋から火災発生という地域全体に及ぼす影響も大きいことから、自治体が耐震診断を推奨していることが多いです。

以上まとめますと、建物は一般的な耐震性能を有していると考えられますので、建物自体の心配をするよりも、家具の転倒などによる被害の方を心配した方がよいと思います。

この回答へのお礼

大変わかりやすいご説明をありがとうございました！
施工不良の可能性はゼロではないでしょうが、構造としては問題ないということで、安心しました。揺れに対して過敏になっていましたので、本当にありがたいです。地震というのは無条件に恐怖を感じさせるものだとつくづく思います。新潟の方々がどれだけ怖い思いをされているかと思うと本当に他人事とは思えません。早く余震がおさまることを祈りたいと思います。

お礼日時：2004/10/28 01:24