田舎の土地を担保にお金を借りるには？

親の借金の事で困っております。
父が事業に失敗し、かなりの額の借金を作りました。
会社を続けるのは、父の年齢的にもこれ以上は無理のため、やめさせる事にしましたが、その後の両親の生活の事で困っております。
わたしと両親は現在、大阪在住ですが、九州に祖父の残してくれた山林や宅地があります。
ただ、病気がちな両親が2人で暮らすにはむずかしい環境で、わたしも仕事があるので簡単に大阪を離れられません。2人には、このまま大阪に住んでいてほしいと思っております。
九州の土地を思いきって売ってしまうよう、何度も父を説得したのですが、どうしても本人が首を縦にふりません。
親戚の方が、土地の名義をすべて娘のわたしに移し、それを担保にわたしがお金を借りて、借金の問題だけでも解決すればどうか、と父に提案し、それには父も納得したようです。

わたしは現在、フリーランスで広告関係の仕事をしているため、銀行からの融資等はかなり難しい立場だと思うのですが、九州の土地を担保にすれば銀行や公的機関から融資は受けられるのでしょうか？
その場合、どういう方法をとるのが、一番安全なお金の借り方になるでしょうか？
土地を担保にお金が借りられるなら、両親と一緒に住めるように、いっそ大阪にマンションを買うのが一番いい気もするのですが、そういう事は可能でしょうか？

よいお知恵をいただければ助かります。
よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： yasumonoahiru 回答日時： 2005/02/15 01:59

こんばんは

＞大阪在住ですが、九州に祖父の残してくれた山林や宅地があります。

山林は、基本的に担保価値はないと考えてください。
公共事業で付近の開発の計画があれば別ですが・・
また、大阪在住で、物件が九州であれば、両方に、支店のある銀行でないと申し込みできない可能性が高いです。必然的に、都市銀行になりますか・・

＞フリーランスで広告関係の仕事をしているため、銀行からの融資等はかなり難しい立場だと思うのですが

銀行は第一に、返済能力を重視し、その保証として担保を取るわけです。そのあたりのことは、審査にかけてみないとわかりませんが、年間の返済予定額の五倍程度は公的な収入証明で上がっていないとむつかしいかもしれません。

＞土地を担保にお金が借りられるなら、両親と一緒に住めるように、いっそ大阪にマンションを買うのが一番いい気もする

遠方の土地を担保にするよりも、購入物件を担保に住宅ローンを組む方が簡単ですし、通りやすいかもしれません。
土地の名義をすべてあなたにに移した場合、相続税の問題も発生しますよ。逆に、相続税の発生しない価格の土地なら、失礼ですが担保価値はありません。

＞わたしがお金を借りて、借金の問題だけでも解決すればどうか

あなたが借金を引き継ぐことになります。おすすめしません。お父様が自己破産等で解決できませんか？

＞どういう方法をとるのが、一番安全なお金の借り方

借りるなら銀行だけです。返済能力を無視し担保価値だけで融資するノンバンクもありますが、金利も高く本音は物件を取ることが目的のような業者も多いので絶対に手を出さないようにしてください。

お父さんの借金は、冷たいようですがお父様に解決していただく。その上で、後の生活は協力する。と線引きした方が良いと思います。
あなたが借金を引き継ぐと、共倒れになるかもしれません。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。山林は、なんとか売却する方向で話をすすめようと思います。
2点ほど教えていただいてもよいでしょうか？
１、現在、父が69歳、わたしが35歳なのですが、その場合でも、贈与税はかなり高額になりますか？親子の年齢で、多少の非課税枠があると、このサイトでも見たのですが。（今回のようなケースは適用外でしょうか？）
２、わたしの立場で住宅ローンを組む場合、どのような手続きが必要になるでしょうか？上記に書かれた収入証明というのは、どういうものでしょうか？

父がすっかり気落ちをしているため、どうしてもわたしが走り回ることになりそうです。共倒れにならないよう、慎重に頑張ります。

補足日時：2005/02/15 02:29

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/02/15 10:42

正直言ってその土地で融資を受けるというのはやめた方がよいですね。

売却すべきです。どの道いまの借金の返済が出来なければそれらの土地は差し押さえられ、競売にかけられてという道をたどります。その場合は競売なので価格も非常に安くなります。
ならば今のうちに任意売却した方が高く売れます。

融資を受けるという場合、基本的には必ずその目的が必要で、事業であれば事業に対する融資などになっていなければなりません。目的を問わない融資もありますが、非常に金利が高いです。
住宅ローンは住宅目的にしか使えないので、今回は厳しいでしょう。

ただご質問者にその土地を父が贈与すれば、ご質問者の判断で売却可能になるので、どうしても説得できなければ、騙すようで申し訳ないがそういう方法もあります。

贈与については相続時清算課税制度を使えば２５００万までは贈与税は非課税、それ以降も低率な贈与税になっています。詳しくは税務署でお聞き下さい。パンフレットがあります。

なんにしてもその祖父の土地の価値次第ですね。ご質問にあるマンション購入云々にしても、現在の借金を返済して更に借りるという話になるので、債務額、土地価格、ご質問者の収入などの情報がなければ判断できません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。わたしも、最終手段は、父に恨まれるのを覚悟で、わたしの判断で売却しようと思っております。親戚の方たちが、「売却賛成」と「売却反対」に別れていて、皆に納得してもらうためにも、できる事を1つ1つ調べている状態です。こちらで冷静なアドバイスいただくと、たいへん、自信になります。再来週に、司法書士さんに会いにいくので、土地価格や贈与税など、その時にくわしくわかると思います。もっと、早く行動できればいいのですが、仕事をほうり出すこともできない上、場所が九州なので、なかなか難しいです。頑張ります。

お礼日時：2005/02/15 12:51

No.3 回答者： yasumonoahiru 回答日時： 2005/02/16 02:01

NO1です。

相続税の非課税枠に関しては、残念ながら私は専門外ですので明確な答えが出来ません。

住宅ローンは工法、広さ、その他諸条件により返済期間や金利、融資限度額が変わります。実際に購入を希望する物件が決まれば扱っている不動産業者に相談するのも(誠実な業者なら)一つの方法です。
収入証明は、確定申告や、市県民税の申告をしていれば市役所等で出してもらえます。

あと、気になるのが、お父さんの借り入れを、あなたが借金してまで返済しようという理由です。保証人の付いた借り入れが有るのかとも推測いたします。
また、土地の売却も「親戚の方たちが、「売却賛成」と「売却反対」に別れていて」との事ですが、親戚の方たちも相続人ではないのですか？
もしそうなら、失礼ですがそれぞれの方に思惑があり一筋縄ではいかないかもしれませんね。
とりあえず相続の問題をクリアしたとして、どんな物件かわかりませんが、すぐに買い手が付くでしょうか？　
一方で、お父さんの借金の整理をするタイムリミットは？
売却した金額で、全て整理が付いて、かつ以後の生活の基盤は作れますか？

かなり複雑な問題で、全てを丸く治めるのは難しいかもしれません。でもあなたと御父様の今後がかかっています。方向性を決めた上で、弁護士、司法書士の助言を受けた方が良いと思います。

個人的には・・
前回にも申し上げましたが、、お父さんの借金は、お父様に解決していただく。その上で、後の生活は、土地の売却も一つの方法としてあなたが協力する。分けて考えた方が良いと思います。

がんばってください。

この回答へのお礼

丁寧なアドバイスありがとうございます。本来、父自身に解決してほしい問題なのですが、本人が、冷静な話ができる状態ではなく、わたしにできそうな事から片付けている状態です。親戚の方は相続権はありませんが、祖父にかわいがってもらった人達が多いので、祖父の財産を潰す事に反対しているのだと思います。なんとか説得し、協力してもらえるように頑張ります。重ねてありがとうございました。

お礼日時：2005/02/16 10:43