築30年前後の大手ハウスメーカーのプレハブ住宅で、 そこそこメンテナンスし、40年以上耐震性を維持す

築30年前後の大手ハウスメーカーのプレハブ住宅で、
そこそこメンテナンスし、40年以上耐震性を維持することは難しいでしょうか？
(大きな地震では被害は大きいと思いますが、1階が潰れたり命が脅かされる倒壊レベルは無い程度の耐震性)

昔のプレハブの鉄骨の耐用年数は現在よりもだいぶ短いようですが‥

過去の大地震で1階が潰れるような倒壊をしたプレハブ住宅は少ないようですので、
古いプレハブ住宅もメンテナンスをそこそこしていけば、
あと40年以上その耐震性を維持できるでしょうか。
あと40年以上となると、大きな地震では1階が潰れたりしてしまうでしょうか。

メーカー毎に防錆塗装も違うと思いますが、その頃のプレハブ住宅で、どちらのメーカーが耐震性や耐久性が良い、などご存知でしたら教えて頂けますと幸いです。

No.8 回答者： joshuatree 回答日時： 2021/10/16 10:13

No2です。

まずメッキ鋼板とカチオン塗装について説明します。
メッキ鋼板は製鋼所で圧延した鉄板にメッキをかけます。メッキの種類や膜厚、メッキをかける方法などいろいろです。例えばトタンもメッキ鋼板です。メッキ鋼板を買ってきて、鉄工所で、切断やプレス成型をします。この時メッキに傷はつくでしょうね。
カチオン塗装は、まず鉄板を買ってきて、切断、プレス成型等をした後にプールのような所にその部材を入れ電気を流すことによってカチオンの”電着”塗装をします。だから傷はつきません。また電着の施設は大掛かりになるので、工務店ではできません。
カチオン塗装されたものは日常でも見かけます。トラックのフレーム部分は黒いですが、これがカチオン電着塗装です。漁港に行けば塩水を浴び、工事現場では小石が当たったりします。そのような悪条件が日常です。家のフレームで最悪条件は雨漏り位でしょう。その程度ではびくともしません。
また新しい塗装方法ではありません。
積水ハウスの家は、（建築途中も見学し写真も撮ってます）一階を頑丈に作り、二回は柔く作っているように見えました。これは多分、強度もありますが共振周波数をずらしているのかもと考えます。高層マンションなどは下から上までほぼ同じような作りになっているのでしょう。そのため地震の長周期地震動では共振を起こすため、上の階ほど大きく揺れるのでしょう。
３０年前だと何が気がかりになるかというと、基礎の作り方、屋根材、外壁材です。
３０年前だと基礎はベタ基礎に変わった後くらいになると思います。屋根材はスレート(カラーベストなど）だったか、瓦に変わったか？くらいかなと思います。近くの積水ハウスの社員の方の家は、屋根はガルバニウム鋼板でのカバー工法をしていました。(寿命は２０年位のはずです）
外壁材は家を私が建ててから２回変わりました。今は陶器の物になり、瓦と同じで塗装の必要がない物に変わっています。(かなり高価になったようですが）
家の構造と外壁の塗装に関することですが、家は地震の際ある程度変形を許容するように作られていると思います。そのため、外壁はシール材でつないでおり、変形を逃がす構造になっています。この間家の塗装をやりましたが、塗装屋の主張の違いで大きかったのは、シールに対してでした。安い所はシールに手を付けないところもあります。ただ塗ればいいのだろということです。周りの家を見るとシールの割れ、はがれは多く見かけます。当然水の侵入も考えられ、木造だと致命的になりかねないと思いますが。
私の実家は木造の５０年ものですが、もう使い物になるとは思えません。耐震性もそうですが、階段が狭く急だったり、コンセントが圧倒的に足りないとか。今ならネット環境はリビングに持ってくるでしょうが、私が家を建てたとき、そんな考えはありませんでした。ネット環境は２階で、床には鉄骨がガッチリ入っています。(導電体は、電波を遮断します）ネット環境は使いずらいですね。
７０年使うとするといろいろ不具合は出てくるでしょう。

この回答へのお礼

塗装のご説明をしてくださり誠にありがとうございます。

30年くらいのものでしたら、電着塗装されているかもしれないのですね。
雨漏りなどで常に湿った状態や、水が溜まっている場所に鉄骨がずっと当たっていたとしても、積水ハウスの塗装でしたら、30年経過しているものでも、あまり気にするような状態にはならないのですかね。
基礎は、積水ハウスだと最近のものでも布基礎で、ベタ基礎のように見えるのは防湿コンクリートみたいです。

木造よりはマシだけれど、70年は‥‥といった感じでしょうかね(>_<)

なるほど、共振周波数をずらしたりしているのかもしれませんね！
やはり大手のほうが色々と考えられていそうですし、耐震性には良さそうですよね。

お礼日時：2021/10/16 11:01

No.7 回答者： おじい 回答日時： 2021/10/13 13:32

１９８５年以後の建築なら　耐震はしてある筈です　屋根　外壁のメンテは

１０年毎にしてあれば　大丈夫

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。
中古ですとあまりメンテナンスしていなかったものが多いですが、
インスペクションなどで問題無ければ大丈夫ですかね。。

お礼日時：2021/10/16 10:35

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2021/10/12 22:30

＞阪神淡路大震災では大手ハウスメーカーのプレハブの倒壊は無い

それはどうですかね…
倒壊含めて被災家屋の全棟検査をしているのか。
私が聞いた話では阪神淡路大震災では、
まず直下からの強烈な突き上げが発生
建物が浮いた
このとき土台から柱が抜けた
その次に横揺れ
宙に浮いた柱が元のホゾ穴に戻らない
柱から上がそのまま横倒し
と思う。
そのためこの地震でホールダウン金物が義務付けられるようになった。

今まではコンクリート製の基礎にアンカーをセットして、そのアンカーは土台に緊結、基礎と土台を固定していた。
しかし基礎の上にある柱が元からすっぽ抜けるとは想定していない。
そのためアンカーボルトだけに頼らずに、土台を飛ばして基礎コンクリートと柱を緊結してしまう。

当然ながら基礎が莫大な柱の引っ張り力に耐えねばならず、基礎の厚み含めて対応が求められるはず。
ホールダウン金物のために基礎が破壊されてしまうゆえ。

軽量鉄骨のプレファブであれば木造軸組とは異なる接合のはず、柱が浮く事態にはなりにくいだろう。

それとハウスメーカーに問い合わせるにしても、築30年の建物の安全の担保なんて無理と思う。
先にお話したようにハウスメーカーのプレファブは自社のノウハウで設計してあり国から構造の認定を受けている。
旧38認定のようなもの。
で、これは新築のことね。
もう30年も前の商品なわけで当時の担当者も退職しているだろう。
構造の基準も今の商品とは全く違うし、昔の製品のことを今の社員が掘り返して聞かれても答えようが無いのでは？

それに築30年の中古住宅を評価してもらうなら相応の時間と費用がかかるよ。
仮に耐震補強をするとなると、精密診断から始まる。
設計図書から診断するのは簡易診断。
補強をするには現地の建物を調査しなければならない。
土台や基礎の状態は当たり前、設計通りに筋交いがあるか天井裏から覗いてみる。
場合によっては内外装の一部破壊もあるだろう。
（必ず補強工事をするなら壁は取り壊すので）
部分的に破壊すれば鉄部の腐食もわかると思う。
これら現地の調査を元にどこをどう補強するかの計画を立てるわけ。
精密診断はこのように手間隙がかかるので費用は30万ほどかかると思う。
行政が耐震補強工事を行う前提で精密診断に助成金を出すのはこのうち一部だけ。
しかも年間の予算も上限があるので予算に達すればその年度の受付を閉める。
ハウスメーカーも仲介業者も売り主も、買いもしない住宅の診断や調査なんて無料サービスしてくれないよ。

あなたが購入の前にできることはほとんど無い。
せいぜい確認通知書（これは当時の行政が処分の通知をする言い方で、今は確認済証ね）、検査済証、検査済証の交付のあと増改築工事かあるか、修繕や点検の履歴など書面の確認くらいであって、現地の詳細なチェック含めて事前にすることは無理と思うよ。
当然ながら重要事項説明でも築30年なりの話だろう。
安く安くの気持ちはわかるんだけど、その中古住宅をこれからどのような天災が起ころうとも無傷であろう保証は不可能。

10年落ちの中古車でも物が良ければあと10年は乗れる。
しかし故障の箇所を全て予測なんてできないし、それを自動車販売店に要求するのも無理があろう。
消耗品なり定期点検なりお金はかかるわけだ。

金が無いなら開き直りもいい。
30年+40年＝70年、我が国で度々の大震災含む大きな災害があったか、築70年以上の住宅に住んでいた人が死に絶えたわけじゃない。
今でも築40年以上の住宅に住んでいる人は相当いる。
みんなそんなに怯えて暮らしていないと思う。

いいと思って買った家の隣人がヤクザとかDQNなんて日常茶飯事だし。

住宅は周辺環境とセットで買うもの。
もちろんこの環境にはハザードマップの赤塗り範囲も含まれる。

この回答へのお礼

お返事くださりありがとうございます！

確かにそうですね。
全棟確認したのか、不都合は隠蔽したのか、などもありますし事実は分かりませんよね。
ネット上で出回っている情報では、古いプレハブでも(さらに古くなると分かりませんが)、木造軸組よりは、1階が潰れる確率は低そうだと考えたのです。

「住宅は周辺環境とセットで買うもの」
おっしゃる通りですね。
どんな隣人か、その他災害、学区などなど‥

間取りが広く、大地震がきても1階が倒壊しない程度の安い物件を購入し、
退職したら地震の確率の少ない場所へ移住してもいいなと思うこと、
あまり高い家を買って、大地震で倒壊しなくても、基礎が割れたりズレたりして建て替えになるのなら、
倒壊しない程度の安いものなら、万が一建て替えや買い替えになっても諦めがつくだろうか、と思いました。

あと40年以上使って大地震が来ても、倒壊はしないだろうなというコンクリート造の中古住宅にするか(利便性が悪い)、
利便性が良い場所の中古プレハブなどにするかで散々迷っていまして、
中古のプレハブでも、倒壊して1階がぺしゃんこになるようなことが無いのなら、利便性のよい場所にも時々販売されるプレハブの方が良いなと傾いておりましてご質問させて頂きました。
何を優先したり妥協していくか、なのですが、中々難しいです。

皆様のご意見で、古いものはやはりそれだけ、劣化の懸念や、造りの違いがあるのだなぁと改めて認識致しました。

ご丁寧にお返事を書いてくださり誠にありがとうございますm(_ _)m

お礼日時：2021/10/15 09:54

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/10/12 00:48

強度を上げる工事の補助金は10年経過してます。

まず診断もお金なんて取ってません。
国の対策で補助金もしっかりだしてます。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。

調べましたところ自治体でやっておりますのは、昭和56年5月31日以前に市内に着工された住宅の診断だそうでした。
しかし、お金を出せば診断していただけたり、ハウスメーカーに聞くこともいいですね。
ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/12 20:09

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2021/10/11 22:04

ハウスメーカーのプレファブ住宅は当時の建設省で型式認定を受けています。

つまりメーカー以外は強度の判定ができません。
もちろん耐震補強工事も。
ためしに自治体で耐震診断の相談をしてみたら？
たぶん自治体は耐震診断や耐震補強に助成金を出していると思う。
ただし例外がある。
昭和56年の法改正以降の新耐震基準はもちろん、プレファブ構造も除外しています。
増改築（減築含む）も構造に関するノウハウのあるそのメーカーにしかできない。
トラブルが起きてもいい覚悟であればそこらの工務店でも工事そのものはできるが。
（確認申請を出せない違法工事で）

＞どちらのメーカーが耐震性や耐久性が良い

これも比較は難しい。
本題の30年前頃は今のような耐震等級の概念も無い。
プレファブのメリットは精度にバラツキが出たり時間を要する現場での組み立て作業を極力減らして、環境の整った工場で制作、現場に搬入して短時間かつ高精度で建物の建てることと思う。
部材においては現場作業をせざるを得ない木造軸組工法よりも品質は勝る理屈。
それに大手ハウスメーカーは工事監理の体制もしっかりしているし。

ただ、先に説明したように某メーカーは耐震等級１、なんて評価はしていない。
基本は「最低限の強度」を定めた建築基準法だが、メーカーはこの最低限の耐力で設計なんてしていない。
相当な上乗せの強度を持たせているはず。
比較する指標が無いだけで、ちまたに溢れる最低限の強度（またはそれ以下）の住宅よりは強くて当たり前。

じゃ、今、築30年のその中古住宅を買って、これから40年の間、安心か？なんて誰にもわかるはずない。
耐震性を重要視するにしても、そもそも未来の地震の震源地がわからない。
揺れだって直下からの突上げか、横揺れか、その組み合わせか、も。

車検受け渡しの中古車を買って、これからどれだけ乗れるのか、と同じと思う。
完全な工業生産品で工場出荷時にはみんな同じ品質の自動車とは違い、プレファブとは言え住宅はその現場で建てた１品物だ。
基礎工事は現地で地元の協力業者の作業員が行ったろう。
作業員によってもスキルの差があるし。
防錆作業もプレファブでも現地でのタッチアップは必ずあるわけだが、その精度は各棟で同じではないと思う。

メンテナンスを怠っていれば雨漏りから鉄部の腐食もあろう。
結露しかり。
あと経験上だが鉄骨プレファブでも大手ディベロッパーの大規模な開発による建て売りと、個人の注文住宅とでは差はある。
10棟や20棟を工期ギリギリで進めるとどうしても手抜きがある。
１棟のみの注文住宅では工期にやや余裕があるし注意散漫にならないので品質はいい。

木造住宅で旧耐震基準どころか戦前の住宅だって残っているよ。
私の祖父母の実家は農家だが東北沖地震で震度５を受けてもいまだにしっかりしている。
最初の屋根が茅葺きで軽かったことも良かったと思うが、鉄とか木材の構造材料主たるだけが要因ではないと思うけど。

以上、長い独り言です。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。

「築30年のその中古住宅を買って、これから40年の間、安心か？なんて誰にもわかるはずない。」
確かにそうですね。。
阪神淡路大震災では大手ハウスメーカーのプレハブの倒壊は無い、
熊本地震で1階が潰れたプレハブは2棟くらい、という資料を見まして、更に、
プレハブの鉄骨は直接に風雨や日光に当たらないので劣化は少ないという意見も目にしたものですから、
中古として購入時に状態をチェックして問題があまり見られない場合、
メンテナンスをそれなりにしていれば、直下型の震度7が襲っても1階が潰れる状態にまでなる確率は少ないのでは、、と考えた次第です。

しかし、直接風雨にさらされていなくても、鉄骨に耐震性に影響するようなダメージが想像よりもあるのだなぁと、皆様のご意見で分かりました。

必要な間取りが広いものですから、
築年数が新しいものですと中々出なくて、更に高いですので、築30年前後のもので考えていました。
その中で、木造軸組は釘などの劣化、くるいや歪みの発生、手抜きが影響しやすい、腐敗菌やシロアリ、今まで木造がはるかに多数倒壊している事実から、
プレハブかツーバイフォー、木質パネル(モノコック構造)あたりが良いのかなと考えた次第です。

ツーバイフォーや木質パネルと、プレハブでしたら、どちらが劣化しやすいのでしょうね。。
ツーバイフォーやミサワホームなどの木質パネルは湿気に弱そう、接着剤の劣化などがあるようですが。。

屋根の軽さ、直下率、偏心率なども重要な要素ですよね！
注文住宅の方が品質がいいのですね。

お礼日時：2021/10/12 19:31

No.3 回答者： mocmoc 回答日時： 2021/10/11 18:38

難しい問題ですね。

＞築30年前後の大手ハウスメーカーのプレハブ住宅で、
＞そこそこメンテナンスし、40年以上耐震性を維持する
＞ことは難しいでしょうか？
＞
まず「そこそこメンテナンス」が何をやってきたか。

＞昔のプレハブの鉄骨の耐用年数は現在よりもだいぶ短いようですが‥
＞
これだけを単純に捉えた場合、短いわけでもなく弱いわけでもなく。
鉄は錆びなければ限界荷重が掛からない以上はサビ以外にほぼ寿命はなく、百年で考えることはできます。

認識しておかなければならないのは
「想定地震が違う。計算式自体が更新されている」
そして各メーカーが基準値ギリギリでコストダウンしていたかどうか。
大手ほど無理が聞くので鋼材事態が特殊寸法であったり、加工が施されていたりるので、限界荷重に余裕がない場合がある。

例えば強度10と15の鋼材があって、12の強度が必要な場所には10は不足するので15を使うことになりますが、これを13という材料を用意すれば計算上問題はなくなります。
しかし15を使った場合、付帯材もそれに準じることになりますから全体的に強度が上がってしまいます。
しかし13という材料が存在すると、付帯材もそれで準ずる資材で良くなるので、全体的に数値より少し丈夫なだけにおさまります。

まずそういう建物である可能性があります、ということは頭に入れておいていただき

＞過去の大地震で1階が潰れるような倒壊をした
＞プレハブ住宅は少ないようですので
＞
その時に限界値をどの程度超えたか。
(限界値は瞬間的に超えるだけの場合は持ちこたえるケースは多いです)
つまり次に来たら倒れるのか、全然平気なのかは誰もわからない。
これに関しては当然新しい計算式で組まれた建物の方が有利。

で、一番問題になるのが「錆」
＞古いプレハブ住宅もメンテナンスをそこそこしていけば、
＞あと40年以上その耐震性を維持できるでしょうか。
＞
「そこそこメンテナンス」がサビに関するものであれば、
例えば構造体の錆メンテナンスをするには、屋根裏はまだしも
土台側は「壁を剥がして」などしないと全く手がつけられないわけです。

さて、鉄で最も怖いのが「錆」なのですから、前述のように錆対策をしてきた「そこそこ」なのか、それはさすがにと、見えない所のでも構造体という錆対策をやってないかでは「あと40年」という希望はどちらが現実味があるでしょうかね。

もつかどうかではなく、もつのかどうかを診断する時期だと思います。
気付かない雨漏り(室内側に伝ってこなければ気付かないケースは山程あります)が既にベース部分にダメージを与えているかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。

鉄骨は、直接風雨や日光に当たらないので劣化は少ないと聞いたこともあるのですが、そうでもないのですね。
現在販売中の構造は、建築時やリフォーム時に傷がついても、錆が広がらないような塗装とも聞いたことがありますが、
昔のプレハブはそんな塗装でなさそうですしね。。

結露や雨水が溜まって常に湿った状態の場所でも、現在のプレハブの塗装なら大丈夫なのかと思っていましたが、
昔のプレハブですし、やはり錆が心配なのですね。。

また、塗装くらいでしたら他社に頼めそうですが、
塗装でおいつかなくなってきたときは建てたハウスメーカーに依頼をしなければならないメンテナンスも増え、
高くつきそうですね。

築30年前後のプレハブの中古を購入して、40年以上持たせることは、あまり得策ではないですかね。。
(大きな地震が無ければ問題無さそうですが)

築30年前後のツーバイフォーやミサワホームの木質パネルの中古住宅も考えましたが、
詳しくはないのですが素人イメージでは、湿気に弱そう、接着剤の劣化が心配です。
同じ築年数であればプレハブの方が丈夫かと思いましたが、どっちもどっちでしょうかね。

壁をはがして全てチェックするような、スケルトンリフォームまでやると、
リフォーム費用が多額になるため考えていませんでした。
直接、風雨にさらされていないので構造はほぼ大丈夫‥では無いのが残念です。

お礼日時：2021/10/12 18:24

No.2 回答者： joshuatree 回答日時： 2021/10/11 18:13

軽量鉄骨造（鉄板の厚み3ｍｍ）ですね。

聞いたところ、工務店ではメッキ鋼板を使うと言ってましたね。こちらは良く分かりません。積水ハウスではカチオン電着塗装をしています。こちらは有償点検（必要により有償補修）を行う前提で、ユートラス（再保証）システムが利用できます。早い話、１０年毎に点検を受ければ、家が存続する限り躯体は保証するというものです。
https://www.sekisuihouse.co.jp/kodate/feature/su …
そのほか
https://myhomeplanner.jp/afterservice-sekisuihou …
まー私が積水ハウスで家を建てたので、身びいきになっていると思いますので、差し引いてお考え下さい。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。

築30年前後の積水ハウスも、カチオン電着塗装なのでしょうか。
現在の塗装とは、だいぶ違っていそうですが、、

しかし、塗装がよくなっていても、ハウスメーカーの点検にて指摘された部分をメーカーでメンテナンスしていかないと少し不安がありますよね。
錆ですとか。
ハウスメーカーのメンテナンスは高いですからね。。

お礼日時：2021/10/12 17:56

No.1 回答者： トモクンアヤチャン 回答日時： 2021/10/11 17:51

専門家ではありません。

的外れなら無視してください。
　現実的な耐震性はわかりませんが、耐震性は設計図面などで壁の強度などから計算しますから、経年劣化というのは加味しないのではないかと思います。
　また、自治体で、耐震診断と耐震補強について、補助金を出しているところが多いので、それを活用して、調べてもらうと良いと思います。
　耐用年数は耐震性とは、別の問題だと思いますが、これについては基準というものは聞いたことがありません。
　10年前の地震でも、東京近辺（震度5+）で倒壊した家屋は一つもありません。築100年くらいの家もあると思います（危険で取り壊したホテルはあるようです）。
　築30年前後の大手ハウスメーカーの鉄骨プレハブ住宅とのことですが、我が家は築30年の地元工務店の木造住宅ですが、地震での倒壊は全く心配してません（外壁モルタルのひび割れはあります）。
　防錆塗装の問題ですが、鉄骨自体は外観で確認できないですよね。壁内部に雨滴が侵入して鉄骨にサビが生じることは考えられますし、雨滴が貯まるようなケースでは、雨ざらしよりひどい状況になるかもしれません。これを確認するには、壁を外すなどにならないか（非破壊検査ができるか）という疑問もあります。
　一度、建てたメーカーでも、地元の設計事務所でも、耐震診断を受けたらよろしいかと思います。費用と補助金の有無なども確認を。

この回答へのお礼

ご回答くださりありがとうございます。
耐震診断をしてみたり、建てたメーカーに聞いてみることは良いですね。
鉄骨は隠れているので劣化は少ないと聞いたこともあるのですが、
確かに水滴が溜まったりしていたり、常に湿った状態になった場所があれば劣化してしまいそうですね‥

やはり、熊本地震と同じような直下型震度7が2回襲っても、1階部分が完全に潰れる被害は避けたいなと考えております。
10年前の地震だと長周期地震動の海溝型地震ですが、この辺りは直下型地震が懸念される地域のため、破壊力が更に強そうで。。

ツーバイフォーやミサワホームの木質パネルの中古住宅(こちらも築30年前後)も考えましたが、
詳しくはないのですが素人イメージでは、湿気に弱そう、接着剤の劣化が心配で、
プレハブの方が長持ちで強そうだと思いました。
しかし、現在の鉄骨は防錆塗装レベルが高くセキスイハイムでは100年以上の耐用年数ということですが、
昔のプレハブとなると錆が心配ですよね。

お礼日時：2021/10/12 17:33