担保物件の土地の等価交換

会社で持っている土地があります。
金融機関の借り入れの担保になっています。

今回、その土地に隣接する土地を購入された方が、間口？（道路に面している部分）が１９５ｃｍしかなく建築許可が下りないので、５ｃｍ分（数ｍに渡って）自分の土地と等価交換して欲しいと言われました。

５ｃｍ減ってもこちらの土地の間口？には影響ないと思われるので、それ自体は良いのですが担保物件の為勝手にやっても良いのかが気になっております。
お相手の言い分ですと、境界線確認書と言うものに判を押すだけで済むのでと言われます。
（面積は土地の形は少々変わっても同じだからとの事）

なにも言わないものでしょうか？

話を聞いた弊社の番頭さんのような者（変な言い方ですが）は、金融機関と書類を交わしたり権利書を取り寄せしたりするのは少々面倒だけどハンコを押すだけならと言っていますが、
結局こちらは素人。
私の自宅の権利書をもう何十年見ていないので覚えていませんが、図面みたいなものってないのかなぁ？と思います。
等価交換の際それも付け替え要らないものかと。

あちらは許可が必要なので色々調べたでしょうし、逆に都合のいいように話してきているような気がしています。

詳しい方宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2022/11/25 12:21

金融関係者として、ご回答いたします。

もし、上記記載のようなことを隣接地所有者と行うのであれば、ぜひとも抵当権を設定している全ての金融機関に対し、あらかじめ説明を行い、了解を得ておく必要があります。

仮に、不動産の評価額は、仮に不動産（土地）の全体の地積が変わらないとしても、その形状や道路への接面状況によって微妙に異なってきます。
おそらく、今回の隣接地との一部交換に伴い、あなたの所有地の評価額はやや低下するものと思われます。

この程度のことは、金融機関の職員であれば、不動産鑑定の基本的な知識としてみんな承知・把握してはずですね。

なので、金融機関が抵当権を設定しているにもかかわらず、今回ご質問のようなことを抵当権を設定している金融機関に対し、何ら事前に説明もせずに行ったとすると、それは法令上の【信義誠実の原則】※（民法第１条第２項）に反するものと思われます。

先の回答者がおっしゃっているように、【期限の利益を喪失した】ものとして、場合によっては、融資残額を一括で返済していただくことになることになるかもしれません。

いずれにしても、金融機関の抵当権が付されているのであれば、よく考えられた方がよろしいかとは思います。

決して、【ハンコを押すだけだから】などという簡単な話ではなく、極めて重大な話なんですよね。

※信義誠実の原則（信義則）
「私的取引関係において、相互に相手方を信頼し、権利の行使及び義務の履行に当たっては誠実に行動し、相手方を裏切らないようにするべき」という原則のこと。


●民　法
（基本原則）
第一条　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３　権利の濫用は、これを許さない。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

やはりそうですよね。
お願いする方がその分ないと、建設できないので必死でしょうから。
嘘ではないのかもしれませんが、良いやり方ではないと思います。
おっしゃられるように少なからず形が変わるわけですから、価値も変わる可能性もありますし。

お礼日時：2022/11/25 16:39

No.1 回答者： asato87 回答日時： 2022/11/25 09:06

民法第137条では、債務者（会社ですね）が担保（土地ですね）を滅失させ、損傷させ、又は減少させたときは期限の利益を主張出来ないと定めています。

面積が変わらなくても評価が変わり担保価値が減るとこれに該当し、残額を一括返済しろと言われても反論出来ません。
というのが一応理屈上はあるので、大勢に影響はないとは思いますが、銀行に黙ってやるのはリスクがあります。
銀行は権利にうるさいので、担保設定時と異なる状態に勝手にやったとしたら、それだけで文句を言いそうです。
もちろん所有権に基づいて抵当権が設定されたまま売却することも出来る訳ですから開き直るという手もありますが。

この回答へのお礼

早速にありがとうございます。

恐らくそんなに良い場所ではないですし、少々の等価交換で価値は変わらないとは思いますが、可能性はあると思いますし何も言わないでとは言えないと考えています。
力関係的にもやはり・・・

今回は等価交換のお話は断ろうと思います。

お礼日時：2022/11/25 09:52