抵当権がついている土地の購入

新興住宅地の土地を新築目的で購入予定ですが皆様のご意見をお聞かせください。

土地は４人と１社で所有している土地で、１社はＲＣＣ（整理回収機構）が入っていて市と町の抵当権がついています。
宅地が造成される前の山を牧場や精麦を営んでいた会社が会社更生法で手放して造成された土地なので、他の４人の所有者もこの会社の一族です。
価格も周辺の同条件の立地の土地と比較すると１割程安く、しかも価格交渉であと百万は安くなるようです。
85坪1230万→1130万

よく抵当権付の土地は敬遠されるようですが、この土地も購入しない方がいいでしょうか。
不動産屋からは残代金決済の際に同時にはずせるときいています。
あと、ひとつの土地を複数で所有している事によってのデメリットは何でしょう。
業者はデメリットより所有者一人一人に価格交渉できるメリットの方を強く言っています。

どうぞよろしくお願い致します。

No.4 回答者： sentatoku 回答日時： 2005/07/03 17:20

土地の所有者は、固定資産税を差し押さえられるまで支払わなかったような順法精神の乏しい人たちというわけですよね。

そんな人たちが土地が売れて大金を手にした時に「はいはい」と固定資産税を払って買主のために抵当権を外すかどうかです。抵当権設定者が市町村であってもこれは同じです。

手続き上は抵当権を決済の時点で必要書類をそろえて末梢することはできますが、それには地主と司法書士の全面的な協力が必要ですし、もちろんローン無しの一括現金払いが必要です。

税金を納めていない地主が「まっとうな人」でなかったら（既に脱税している時点でまっとうではないのですが）リスクはかなり大きいと考えます。

No.3 回答者： noname#20895 回答日時： 2005/07/02 09:29

その不動産屋さんが言うように「残代金決済のときに同時にはずせる」というのはその通りですが、手付金を入れて契約後から残代金決済のときまでに、差し押さえされたり、抵当権をはずすための金額の折り合いが付かなかったり、というリスクはあります。

このようなリスクを回避するためには、契約後期間を置いて残代金決済というやり方ではなく、契約と同時に全額を一括で支払い、同時に抵当権抹消、所有権移転を行う、という方法があります。そのときに抵当権抹消に必要な書類が揃っていれば（司法書士が確認してくれます）問題はありません。ただしこの方法を取る場合はローンの申し込みができないので（通常はローンの申し込みは契約後になります）代金をご自分で用意しなければなりません。
複数の所有者がいる場合のデメリットについては、取引後にもし何らかの問題が発生して売主と交渉する必要が生じた場合に、相手が複数だとややこしい、ということは有り得ると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
抵当権を外すための金額のというところまで教えて戴き参考になりました。不動産屋に確認できれば金額まで教えてもらいたいと思います。
尚、抵当権抹消に必要な書類を司法書士の方に確認しながら事前に揃えられるよう準備したいと思います。
ただ土地をローンでなく現金で購入するのはわたし達の資金ではムリなので親に援助可能か相談してみたいと思います。
何か問題があって売主と直接交渉が必要な場合は、恐れ入りますが又アドバイスいただけるとありがたいです。

お礼日時：2005/07/02 20:32

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2005/07/01 09:59

■素人は抵当権のついたままの土地に手を出すリスクは大きいものです。

抵当権が外れたことを法務省の書類で確認してから地代の支払いをする契約とするものです。業者間の取引では抵当権のついたまま売買されることはありますが、個人ではだまされるケースが多々あります。

■所有者は売れた時にそのお金で返済して抵当権をはずす、ということなのでしょうが、それがスムーズに行く保証は何もありません。ましてや４人も所有者がいる状況では、１人のトラブルで何も進まなくなってしまいます。

■最も多いケースは、土地が売れてお金が手に入った所有者が返済をせずに行方をくらまし、抵当権はそのままで金融機関が土地を差し押さえる、というパターンです。その土地を買った人が馬鹿を見る、というものです。お書きになっているようにもともと土地が抵当権に入っている状況では会社の破産とか他に借金があるとかトラブルとなっている状況も多いので、そんなトラブルに巻き込まれるリスクは回避しなければなりません。

■巻き込まれた場合、個人ではどうしようもない場合がほとんどです。購入するなら、自分が買った後に抵当権が外れるのではなく、買う前に外れるようにしてもらってください。

■「同時にはずせる」というのはウソで、所有者が地代を受け取って、返済し抵当権を外すには数日かかります。土地代金のやりとりをしているその場で抵当権が外れるわけではないので、お金を別のところへ使ってしまったりして抵当権を外さないのです。土地が売れてしまったら旧所有者には自分の土地でもない土地の抵当権を外すメリットなどありませんので、そのままであればそれに越したことがないからです。

■破産をした人や会社は「ヤケクソ」になっている場合もあるのでこのようなトラブルは稀ではありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
さっそく不動産屋に抵当権がつくに至った経緯を確認したところ、所有者の二人がその土地（町にある住宅地）の遺贈を受けてから一度も固定資産税を納付していなかったそうで、他に別の市に所有の現在駐車場（月極め）の土地についても約１０年間固定資産税を納付していないそうで、結果、町と市が抵当権をつけているとの事です。町の担当課（税務課）並びに市の担当課(税務部特別滞納整理室）に確認を本人と不動産屋で行ってるそうです。
抵当権をつけているのが市や町であっても、やはり地代を別の目的で使われてしまう恐れはあるのでしょうか。
確実に抵当権を外すよう返済するところまで関与できないものなのでしょうか。
リスクを背負ってもその土地を手に入れたい気持ちが大きいので、抵当権が外されてから残代金決済を要求してみます。

お礼日時：2005/07/02 20:24

No.1 回答者： ks5519 回答日時： 2005/07/01 02:02

「宅地造成の前の山を・・・」とありますが、造成したのは不動産屋さんなのでしょうか？それとも、他の開発業者なのでしょうか？いずれも、正規な開発が行われているならば、その時点で、先の所有者の抵当権等は外されていると思います。

また、新築目的とありますが、良く現在の地目、都市計画区域等を確認する必要があります。不動産屋さんに良く説明を受けるとともに、現況を公的機関に確認してください。市町村では、都市計画課。土木事務所等は、建築指導課。また、水道、排水状況、電気なども良く確認してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。説明不足ですみません。
開発は大手業者が入っていて、販売開始から既に5年ほど経過しているので更地は残りわずかで街並が出来上がっている団地した。もちろん水道ガス電気は引き込まれていました。
不動産屋によると、山の所有者の面積の端数？を調整する為にこの区画を使ったとのこと。なので他の地番では6筆のところもありました。
所有者の抵当権がなぜ外れていないのか不動産屋に確認してみたいと思います。
公的機関は利用した事がないのですが、どんな項目を確認すればよいでしょうか。

お礼日時：2005/07/01 08:49