不同沈下？

Question

現在中古住宅の購入を考えています。
今、一番気になっている物件は場所や土地の広さ、手頃な値段は気に入っているのですが、一つだけ不安なことがあります。

まず、築25年と言うことである程度の家の痛みやリフォームの必要性は覚悟しています。
が、内見時、素人目に見ても「これが不同沈下？」と思える点がありました。
まず基礎の亀裂。指一本入るほどの亀裂がありました。しっかり見た訳ではありませんが、表面だけってことはなさそうです。
次に風呂場のタイル壁に走る斜めの大きな亀裂。他にも室内の扉の角から真っ直ぐ上に向かってヒビがありました。
もう一つ気になるのは、家の周りがぐるっと土なんですが、雨の日にぬかるむのか排水溝の鉄編みのようなものが敷き詰められていました。

不同沈下が危険だとわかっていてもそれで家が潰れたなんて聞かないし、実際25年もそこに建っていた訳だし、どれほど危険かもわかっていません。
もちろん将来的な建て替えも考えていて、手直ししながらあと10年、20年持ってくれればいいと思っているのですが。

その点さえ除けば古さも含めて大変気に入っている物件なのですが、やはり考え直した方がいいでしょうか？

sentatoku · Accepted Answer

中古物件の多くは“現状渡し”ですので、必ずしも悪徳不動産屋でなくても、結果的には住めない住宅を売ることになる場合があります。

不動産屋としても老朽化や不具合がどの程度かむしろ把握したい場合がほとんどです。それによって、更地にして売るとか対処もできますから。その意味でも不動産屋に基礎や構造躯体の評価を相談するのは妥当かもしれません。欠陥住宅を売りつけようとしている、ばかりではないと思います。

あくまでも何もせずに“現状渡し”しか応じないようであれば、やはり相当の出費を覚悟しなくてはならないかもしれません。建築業界では、個人がリフォームに予定している金額での補修を考えると、不同沈下＝補修不能、ですのでその状態を非常に恐れるのです。ほんとうに不同沈下であれば、傾きを食い止める＝基礎と地盤の補強し傾きを直す、ということなのです。家を持ち上げておいて地盤と基礎を補強するという工事になりますが、500万円単位のお金がかかると思います。

もし柱が傾いているようなら、原因は地盤にある可能性が高いので、真面目な業者であればみてくれだけのリフォーム工事に難色を示すと思います。リフォームを請け負ってしまうと責任が発生しますので。

No.5さんの肩をもつわけではありませんが、予算が無いのであれば尚更10年住むためにどれだけの費用がかかるかを購入時点で把握しておいたほうがよい物件の気がします。

中古物件では補修に予想外の費用がかかり、建て替え計画に支障が出ることも決して珍しくないからです。

ponsuke04 · Answer

「安物買いの銭失い」になるような気がします。

■「不同沈下が危険だとわかっていてもそれで家が潰れたなんて聞かないし」ではありません。不同沈下は潰れる前に住めなくなるので建て替えるしかなくなるのです。つまり、壁や基礎の亀裂などの次には、扉や襖の開閉が補修をしてもできなくなる、補修不能（屋根全体から漏ってくる）の雨漏りが生じる、などです。雨漏りが出てくるとシロアリに食われるのは時間の問題ですので、不同沈下そのものではなくて住めなくなります。

■「築25年と言うことである程度の家の痛みや‥」25年で出てくる傷みは、外壁や屋根材、内装であるべきで、構造躯体は50年経っても傷みが出るものではありません。25年で既に躯体の不具合を示す症状が出ているわけですからあと10年もつ保証はないと思います。手直しできるものとできないものがありますので、床下や天井裏など「躯体」を見るべきだと考えます。

■「実際25年もそこに建っていた訳だし‥」楽観論者ですね。たった25年で傷みが出たのですよ。

■私はこれまでに４回家を建てました。その都度、中古物件も含めて物件をたくさん見てきました。お書きになった物件の程度は単純に考えると「リフォームで対処できる程度を越えている」と思います。

■自己判断なさらず、第３者にみてもらうことです。私はこのような場合、物件を扱う不動産屋に、躯体の傷みの評価とともにリフォームの見積もりを出させてから契約交渉をします。

caimonn · Answer

まず、雨の日に現地に行って様子を見るべきです。たぶん家の周りに水たまりが出来ているとおもいます。又、ぬかるみの状態も確認できます。　家は、既に傾いている様なので、基礎の補強、柱の建て直し等リフォームする必要があるとおもいます。

kensaku · Answer

地盤が良くないのでしょう。
生活するには、まあ問題ないでしょうが、耐震性を考えると、私は怖いです。
地盤調査をなさったほうがいいかもしれません。

お住まいの自治体で、耐震補強費用の補助などがあれば、それを利用して補修＋リフォームなさってはいかがでしょうか。

yiwt · Answer

築25年ということは、昭和55年の法改正前に駆け込みで建てたのでしょうか。住宅の基礎に鉄筋を入れることが義務化されるなど、かなり大きな改正だったので、それ以前の建物では基礎の強度が大幅に落ちることが考えられます。

不同沈下で壁にひびが入っても、普段は気にしなければそれまでかもしれません。しかし、その程度の基礎では、地震で大きなダメージを受ける可能性がありますよ。

ご検討の地域で、この25年間に大きな地震はありましたか？うわべの手直しだけで、これから10年、20年、もし地震があればご家族を守れるでしょうか？詳しい状況がわからないので判断しかねますが、慎重に検討されるのがいいと思います。

また、不同沈下が起きるということは、地盤もあまり強くないと解釈されます。建て替えされるにしても、地盤改良などの費用が高くなるのではないですか。

ipa222 · Answer

＞手直ししながらあと10年、20年持ってくれればいいと思っているのですが。

そう割り切っているならいいのではないでしょうか？
買った後は、樋や枡や排水などのチェックをし、しっかりと直しておいた方がいいと思います。

持つ事は持つと思うのですが、それにどれだけ費用がかかるのか？
という事が問題ですよね。
他に影響を与えたり、放置すればするほど改修にお金がかかるものなどは、きっちりやっていたほうがいいですよ。
雨と、構造と雨水汚水配管などです。

敷地の雨水処理が十分でないなら、雨水枡を増設するなども必要です。

だから、安く買う代わりに、ある程度の改修費用を準備しておいた方がいいですね。

基礎の亀裂と風呂の亀裂の位置関係や、気泡管の水準器などで不等沈下の関係は整理しておく必要があるでしょう。

地震の可能性がある地域ですか？
太平洋側の千葉から宮崎までは危険地域です。
もしも危険地域なら筋交の量をチェックして補強しておいた方がいいでしょうね。
もしも震災で半壊したら、震災融資が適用されます。かなり金利が安くなりますが、生命財産に支障がない程度の補強は是非お薦めします。

不同沈下？

中古物件の多くは“現状渡し”ですので、必ずしも悪徳不動産屋でなくても、結果的には住めない住宅を売ることになる場合があります。

「安物買いの銭失い」になるような気がします。

まず、雨の日に現地に行って様子を見るべきです。

地盤が良くないのでしょう。

築25年ということは、昭和55年の法改正前に駆け込みで建てたのでしょうか。

＞手直ししながらあと10年、20年持ってくれればいいと思っているのですが。

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