土地代金の支払いタイミングは？

マイホームのために土地を購入することに決めました。
希望の地域に売りに出されている宅地がほとんどなかったため、不動産さんが農地を視野にいれてはどうかと売ってくださる地主さんを探してくれました。
しかしその農地が３００坪と広かったために、私一人では購入できず、いったん他の業者が買い取り、分譲という形で手にいれられそうです。
これからのスケジュールは３月に農振除外の申請を出し、許可を受けたら１０月くらいにやっと宅地造成が完了する予定です。
どの時点で手付け金を払い、残金を払うことになるのでしょうか。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/12/02 14:17

一般的には、宅地造成完了後売りに出た時点となります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
かなり時間がありそうですね

お礼日時：2006/12/02 14:30

No.2 回答者： goold-man 回答日時： 2006/12/02 14:22

参考に。

事例では、住宅ローンを利用する場合で契約から１ヶ月、全額自己資金の場合はそれよりも期間が短くなる、とありますが仮に契約が来春としても10月以降宅地が完成してからになりますから1ヶ月で支払ってはいけません。（不動産さんは地元で信用のある業者か、宅地造成の業者は名が知られているか、詐欺にあわないよう慎重に）（現金があってもなるべくローンを利用した方がよい場合もあります。例えば家を建てるときの頭金を多くするなど）

参考URL：http://beans-coop.jp/study/timing01.html

この回答へのお礼

不動産さんは信頼がおけると思うのですが、いいなりにならないように前もって質問させていただきました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/02 14:36

No.3 回答者： jakyy 回答日時： 2006/12/02 17:04

はっきりさせることを書きます。

【しばらくは静観】
農地が転用されて、土砂で埋め立てられて、きれいに宅地造成が完成するまでは、
kuwayann様は黙って静観していることです。
不動産業者は地主から買取り、土木会社に造成してから売り出します。
不動産業者はお金の負担が大きいと早めに払うことを催促する時もありますが、
造成終了の時に支払うことをはっきり言えばいいでしょう。
造成がいい加減であると擁壁が崩れることもありますので、
時々宅地造成工事を見てチェックすることも必要です。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …

【坪数と売り出しの金額】
宅地が造成され境界線と坪数が確定してから、総額を聞いて手付け金を支払います。
手付け金は一割程度で残りは登記手続きをする時に支払います。
宅地が造成されて金額がはっきりした時に銀行などとローンの交渉をします。
http://sumai.goodnews.jp/sub/torihiki/torihiki03 …

【登記に必要な書類】
これは不動産業者が用意して、印鑑証明、実印をkuwayann様が用意することになります。
http://www.anest.net/keiyakusyo.htm

この回答への補足

非常にわかりやすい説明ありがとうございます。
実はこの土地は私が「ここの土地がほしいけど地主さんにきいてもらえる？」と言って交渉してもらったのです。
ですから３区画になる予定なのですが、私という客が１人ついているので業者も買い取り、分譲する計画が進んだのです。
ですから手付けを先にといわれたら、ことわれない心情なのは確かです。このような場合でも造成後まで一切のお金を払わなくてもいいのでしょうか。
できればこの先トラブルが何もないとは限りませんので手付けも造成後に払いたいです。
参考ホームページゆっくり読みたいとおもいます。

補足日時：2006/12/02 18:49

No.4 回答者： kita52326 回答日時： 2006/12/03 02:12

全体が1000平米以上だと、造成するには「開発行為」の許可が必要になると思います。

不動産業者が売主なら宅地建物取引業法に従った取引になるので、
売買契約は開発行為の許可以降、引渡しは造成工事が完了し開発行為の検査済証の期日以降、
というのが最短コースになるはずです。
売買契約時に手付金(10％程度)、中間金(ない場合もある)、引渡し時に残金という流れになると思います。

商談について優先的に扱ってもらえているようなので、
契約より以前に申込証拠金などを求められるかもしれませんが、
10万円を超えるようだとちょっと用心した方がよいかもしれません。
むしろ、契約・支払いに関する売主側の心積もりを確認がてら、こちらの希望を仲介業者に伝えてみたらよいと思います。

また、予定価格、造成計画、土地代以外の諸費用、土地の地耐力、支持地盤の深さ、造成仕様など、
把握できていない情報も多いと思うので、これらのこともしっかり説明を受けてから契約すべきでしょう。

いずれ仲介手数料を支払うことになるので、あまり恩義を感じすぎることなく、
常識範囲のことなら、こちらから希望する条件を伝えてみる、必要なことを確認する、ということでもよい思います。

この回答へのお礼

とてもわかりやすかったです。
必要以上に恩義を感じすぎることはないのですね。
そこの点が心にひっかかってしまっていました。
心配なのは金額、地盤、造成の仕方なのでしっかり確認したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/05 23:14

No.5 ベストアンサー 回答者： jakyy 回答日時： 2006/12/03 15:24

jakyyです。

【契約の時期】
宅地造成の工事が始まって、坪数、坪単価がはっきりした時点で、
契約書を取り交わし、手付け金を支払うのがいいでしょう。
不動産業者のほうは手付け金を打つことを工事前に要求してくるかも知れませんが、
その時は許可がおり造成工事が実際行われて、坪数、
坪単価がはっきりした時点で契約を取り交わすつもりといえばいいでしょう。
【買い手側は強い】
kuwayann様はあくまでも買い手です。
不動産業者は土地代金に、宅地造成をした金額、手数料、
儲けを上乗せして買い手に売ります。
銀行の融資を受けて利息を払っても、かなりの儲けになるはずです。
3区のうち１区画は買い手がもう付いているようなものです。
造成が始まってから契約をする線を推し進めて下さい。

この回答へのお礼

jakyyさん、２度も回答してくださり、ありがとうございます。
そうですか、業者はかなりの儲けになるのですか。
造成の仕方も確認し、実際おこなっているところもしっかり見届けたいと思っています。
あくまでも買い手ということを心にとどめて契約をしたいと思います。

お礼日時：2006/12/05 23:25